房地產經濟波動的影響因素分析及對策

董德功

在中國經濟發展的過程中，房地產業正在日益占據著不可或缺的地位，對于有效促進國民經濟健康、全面有效地發展起著重要的作用，房地產業也成為中國經濟發展的經濟支柱。由于房地產經濟本身的重要性，各界人士開始思考和分析房地產經濟波動，繼續尋求發展和完善中國房地產經濟的有效措施和途徑。大量相關數據的結果表明，進而對房地產經濟波動規律性和影響波動因素的分析與討論，加強了房地產市場的科學判斷力，對中國房地產業務持續健康發展有十分重要的指引作用。

一、房地產經濟的波動

目前，隨著城鎮化進程的加快，房地產業也在快速發展，房地產業已成為國民經濟的重要支柱。但隨著房地產市場過熱，許多地區出現了高價格現象，區域性房價極度不平衡，使得中國房地產經濟出現嚴重波動。在這種情況下，人們開始關注房地產經濟波動，并開始探索房地產經濟波動的內外在因素。只有積極對房地產經濟波動和內外部驅動因素進行深入研究，才能對中國目前的房地產市場價格進行合理評估，并設法改善房地產經濟波動，使中國房地產經濟可以繼續保持良好發展，為我們的經濟發展貢獻更大的力量。

隨著宏觀經濟的增長，房地產經濟的增長并沒有穩定。從長遠來看，房地產經濟的發展呈上升趨勢。這種長期趨勢順利前進，房地產經濟在長期趨勢上下波動。房地產經濟的波動是房地產經濟圍繞其長期發展態勢，形成了國家經濟運行的形式。

房地產經濟波動包括房地產經濟的各個方面，包括房地產經濟增長率，房地產消費水平的變化，房地產就業水平，房地產價格水平和房地產結構變化。根據研究對象的需要，房地產經濟波動的劃分是基于房地產經濟波動的形成機制，持續時間和業績特征。

二、房地產業對相關產業和經濟的影響

1.對國民經濟發展的作用。本質上講，房地產業在國民經濟增長中發揮著非常巨大的推動作用。在國民經濟增長過程中，房地產投資與發展的主要貢獻如下：①房地產投資與發展是中國經濟投入的重要組成部分，直接影響中國的GDP增長。②通過工業協會，房地產投資和發展中國的GDP增長；③利用刺激消費，房地產投資和發展來刺激中國的GDP增長對消費作出不可或缺的貢獻。通過提高中國房地產業在GDP增長中的平均增長率，確定房地產的貢獻率。目前，房地產投資和發展對中國經濟增長的貢獻率已經上升到5%，因為房地產業相關度較高，所以要保證中國房地產的投資和可持續性發展是有利于國民經濟的穩定與發展。

2.對其他相關產業的影響。其他行業在國民經濟運行中，具有廣泛的、密切的以及復雜的經濟技術聯系，該聯系就叫產業關聯。作為中國重要的支柱產業之一，房地產行業不僅是其他行業供應商，也是需求方，因為中國的房地產業有較大的相關性，更長的產業鏈，所以房地產行業其廣泛受影響的其他行業的基本地位具有決定性作用。房地產業的發展可以有效促進建材，建筑冶金等許多產業的穩步發展。

三、影響房地產經濟的各種因素

1.外在因素。①金融體系在中國房地產經濟波動產生的影響。金融資本的投入、房地產開發在中國房地產開發中起到密切支持的作用。房地產開發有必要投資貸款，政府和有關部門應該給予相關支持。房地產行業作為經濟密集型產業，有其自身建設，并且發展需要大量資金，才能保護其順利、有效發展。②土地資源對房產經濟的波動具有一定的影響作用。中國的房地產開發過程首先由開發商獲得使用權，在房地產開發過程中，土地使用權作為商品的權利，使其充分發揮了其交換價值。在這點，交易的目的是土地所有權和住房使用權。當我們的分析結果影響房地產波動時，衡量房地產價值的重要指標是土地所有權。③市場環境對中國房地產經濟波動的影響。在目前市場供求形勢下，可以推斷分析出房地產需求變化對房地產價格產生的影響，房地產需求量越大，價格越上漲，土地資源稀缺和市場短缺供需矛盾直接影響房地產經濟波動。

2.內因。①房地產市場的供求關系是矛盾的。房地產市場供求的矛盾關系是房地產經濟波動的內因。在市場經濟大環境中，房地產需求和供給將不斷發生變化，中國房地產業總體管理水平、技術手段、勞動狀況、資本狀況等因素影響房地產需求，目前，中國房地產總供應的需求激增。因此，兩者之間需要找到一個平衡點，我們需要不斷調整供需平衡來實現供求平衡，避免房地產行業的波動過大。②房地產市價引起波動。房地產價格波動是影響波動的內因，房地產采購者和投資者本身的盲目性和投機性，導致房地產行業無規則的上漲，甚至價格只呈上升趨勢。受到經濟利益驅動，更多的開發商將把大量的基金用于購買土地，占有市場，使房地產呈現繁榮景象。但是，這種畸形狀態存在泡沫和隱患，這對房地產經濟衰退造成不可估量的危害。

四、房地產經濟波動對策

1.政府部門應加強對商品住房預售基金的監管。開發商必須預售房地產基金，全部存入預售資金監管賬戶，并且必須用于出售商品住房項目和繳納稅款中去。預售資金按需要比例分配，并提供足夠的資金，確保建設項目的完成。違反有關行政法規，預售資金監督部門責令改正，依法予以處罰。

2.嚴格控制房地產開發項目規劃和管理。政府部門要按照房地產開發企業的規劃設計要求批準，開展對項目規劃設計方案審查，不符合要求，不適用于規劃的，不予以審批；房屋建設部門應在項目建設設計審查，施工許可證的開發中，對項目進行嚴格的審查。不符合要求，不頒發施工許可證。在開發建設過程中不符合開發建設方案批準的，房屋建設部門應當向城市管理執法部門通報，不得規劃和驗收，完成申請手續，土地部門不得申請土地部門注冊。

3.增加房地產市場研究力度。增加房地產市場研究力度，不僅要把房地產市場定位清晰，而且要推動房地產市場的理性投入，從而促進房地產業的發展。①從根本上說，房地產周期主要投資的明確結構具有重要的推動作用。②增加房地產市場研究力度，需要讓中國房地產市場投資規模適應宏觀經濟發展規模，把宏觀經濟發展和實際情況結合起來，避免房地產投資脫離現實，確保房地產業固定投資占比合理。③有更合理的投資結構是增加房地產市場研究的另一舉措。在確保房地產市場投資合理化的基礎上，要注意目標市場導向和市場調研工作，使市場需求為房地產投資開發提供重要依據。

4.逐步完善經濟管理體系。事實上，房地產經濟和國民經濟體系越高，受宏觀經濟影響的可能性就越大。換句話說，任何國家經濟行業波動較大，都會直接或間接地影響房地產經濟的穩定，特別是目前重點放在城鎮化階段，房地產經濟更為困惑；避免房地產經濟在市場經濟中的波動，可以采取以下對策：①合理控制房價，實行優惠路線。②建立健全的財務管理制度，結合整體經濟要求，結合區域經濟管理體系的要求。做好工作細節，改善房地產業務，促進健康發展。

5.有效增強土地使用的監管。在房地產經濟當中，政府部門應采取有效措施，嚴格控制土地資源價格，保持一定水平。如果土地資源價格過高，將嚴重影響房地產業開發的成本，從而影響房地產的價格，進而干預房地產經濟。與此同時也要采取嚴格管理土地資源配置和拍賣，必須嚴格層層的審查。在有效控制土地資源總數量的前提下，合理利用土地資源有效規范房地產開發，市場交易的土地供應業務須標準化，設計相應的土地機制實現有效合理地配置土地資源。如若減少或取消非市場土地出讓，應以招標或拍賣方式取代合理配置土地資源。另外，相關部門可以提供開發商資源，建立完善的制度條例，從而能夠及時調整和控制土地資源的利用。

國家經濟的重要組成部分之一是房地產經濟，中國的國民經濟發展與房地產經濟的發展是密不可分的，確保房地產經濟的穩定發展，是十分必要的。因此，分析影響房地產經濟的因素是重中之重。只有通過分析房地產經濟波動的因素，才能準確把握其波動規律，制定切實可行的措施，實現房地產業穩步增長，從而促進房地產業的穩定快速發展。總之，為應對中國房地產經濟波動，需要考慮諸多因素，加強市場的宏觀調控，促進經濟改革和發展，優化市場供需關系，通過各種方式方法協調發揮作用，切實有效地促進房地產經濟順利發展。

（作者單位：河南省濮陽市華龍區房地產管理局）endprint