租住房改革新政：在集體土地上做文章

王立彬+鄭鈞天+孔祥鑫+楊紹功

“集體土地上建設(shè)租賃住房，主要是為滿足新市民過(guò)渡性的居住需求。國(guó)家層面上，這個(gè)試點(diǎn)政策主要是面向供給側(cè)的，要解決三個(gè)一億人的需求”

繼九部門啟動(dòng)12個(gè)城市租賃改革試點(diǎn)后，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再確定北上廣等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，多部門圍繞租住房改革密集出臺(tái)政策，釋放出重要信號(hào)，顯現(xiàn)出中央加大房地產(chǎn)改革的決心。

2017年4月12日，遞交申請(qǐng)材料的市民在北京燕保·馬泉營(yíng)家園公租房項(xiàng)目登記處排成長(zhǎng)隊(duì)

為什么選這13個(gè)城市試點(diǎn)

為什么選擇北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽(yáng)、成都試點(diǎn)？分析人士認(rèn)為，本次選擇的13個(gè)試點(diǎn)城市基本囊括本輪房?jī)r(jià)上漲較快城市，對(duì)需求側(cè)的把握極為精準(zhǔn)。

“此次是要在超大、特大城市和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)的發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市中，按照地方自愿原則，部署開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。”國(guó)土資源部土地利用司負(fù)責(zé)人對(duì)本刊記者說(shuō)，作為人口凈流入的代表性城市，這些城市租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來(lái)源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力相對(duì)較強(qiáng)。

據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員為主。在高房?jī)r(jià)時(shí)代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國(guó)大中城市租賃市場(chǎng)存在房源總量嚴(yán)重不足、租價(jià)高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、租住環(huán)境一般等問(wèn)題。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，對(duì)于住房庫(kù)存較為短缺、人口凈流入速度較快、房?jī)r(jià)較高、服務(wù)業(yè)占比超過(guò)50%的城市，需要通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)以保證住房供給。

為什么推出集體土地建租賃住房

在房?jī)r(jià)、租金居高不下的大中城市，土地、房源供應(yīng)長(zhǎng)期緊張，導(dǎo)致這一現(xiàn)狀的原因有很多，現(xiàn)行的土地管理制度是重要因素之一。

在土地市場(chǎng)引入招拍掛制度后，我國(guó)土地制度“城鄉(xiāng)二元”結(jié)構(gòu)不斷加劇。一方面，熱點(diǎn)一二線城市宅地供應(yīng)異常緊缺，土拍競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，地價(jià)飆升，地王頻現(xiàn);另一方面，農(nóng)村土地不能直接轉(zhuǎn)化為城市住房用地，在耕地紅線的高壓線下，大城市國(guó)有土地總量已經(jīng)觸頂，唯有集體建設(shè)用地入市，才能在緩解城市供地壓力的同時(shí)，盤活農(nóng)村最大一筆資產(chǎn)。

在復(fù)旦大學(xué)發(fā)展與政策研究中心主任陸銘看來(lái)，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)將拓展我國(guó)集體土地用途，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，有利于構(gòu)建實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

將滿足什么群體的租房需求

“集體土地上建設(shè)租賃住房，主要是為滿足新市民過(guò)渡性的居住需求。國(guó)家層面上，這個(gè)試點(diǎn)政策主要是面向供給側(cè)的，要解決三個(gè)一億人的需求。”南京市住房保障和房產(chǎn)管理局局長(zhǎng)郭宏定對(duì)本刊記者說(shuō)，從2014年到2020年，江蘇省將有800萬(wàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城落戶，僅在南京江北新區(qū)就有50萬(wàn)農(nóng)村人口市民化，這將給住房保障帶來(lái)巨大需求。

“近年來(lái)，廣州平均每年接收20多萬(wàn)名非廣州生源大學(xué)生入戶，加上廣州籍生源接近30萬(wàn)新畢業(yè)留穗大學(xué)生，呈逐年遞增趨勢(shì)。”廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶表示。

事實(shí)上，為增加保障性租賃住房的供應(yīng)，2012年1月，國(guó)土資源部批復(fù)北京、上海作為集體建設(shè)用地建設(shè)公租房首批試點(diǎn)城市。北京陸續(xù)啟動(dòng)海淀區(qū)唐家?guī)X、朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。

作為集體建設(shè)用地進(jìn)行租賃住房建設(shè)首批試點(diǎn)城市，幾年來(lái)北京、上海項(xiàng)目效果良好，增加了住宅用地來(lái)源和租賃住房供給，拓寬了集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道。“從試點(diǎn)的有益經(jīng)驗(yàn)看，能夠支撐擴(kuò)大試點(diǎn)工作。”國(guó)土資源部土地利用司負(fù)責(zé)人說(shuō)。

對(duì)平抑高租金影響幾何

受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，意味著未來(lái)將有一大批低成本土地入市，這對(duì)于抑制高房?jī)r(jià)、高租金或產(chǎn)生一定作用。

“租賃房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍掛等方式出讓的國(guó)有建設(shè)用地上，從而降低了租賃房屋的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本，租金水平會(huì)大大低于現(xiàn)有市場(chǎng)房源。”楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。

據(jù)易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)測(cè)算，國(guó)有土地購(gòu)置成本占房?jī)r(jià)的三分之一至三分之二，加上如由村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織參與開(kāi)發(fā)的話，部分建安成本也可省略，綜合算下來(lái)，此類租賃房源與現(xiàn)有同類房源相比，租金水平或?qū)⒔?0%至70%，對(duì)平抑市場(chǎng)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響。

“房租下降的前提是獲取項(xiàng)目的成本下降，政策從供給端進(jìn)行改革，擴(kuò)大租賃房來(lái)源，對(duì)短期租金的上漲會(huì)有所抑制，也有利于降低開(kāi)發(fā)成本，我們會(huì)密切關(guān)注，積極參與。”旭輝領(lǐng)寓國(guó)際副總裁高杰說(shuō)。

楊現(xiàn)領(lǐng)建議，未來(lái)政府應(yīng)進(jìn)一步降低開(kāi)發(fā)、交易租賃房產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)，以保障各項(xiàng)租賃利好政策的落地，從而在住房租賃市場(chǎng)建立低成本的流通體系。endprint