中國高房價的形成原因和調控建議

羅玉輝+++董彥奎

摘要：當前，隨著經濟發展和一系列因素綜合作用，中國“住房”價格出現了“房價泡沫”，嚴重脫離工薪階級的購買能力，成為“住房”市場健康發展的一大頑疾。基于馬克思主義政治經濟學原理分析，分析高房價危害及其產生的幾個主要原因。同時，為促進中國住房市場的健康發展，將住房回歸到“居住”的本義，文章提出中國“住房”市場的長效防控機制，旨在促進中國房產市場健康發展，滿足中國廣大人民群眾的“居住”需求。

關鍵詞：高房價；原因；建議；政治經濟學

一、 引言

“住房”是人類生存發展的基本需求。新中國成立以來，中國政府高度重視人民群眾的“住房”問題，并將“住房”問題作為黨和政府的一項重要經濟任務。建國以來，中國“住房”市場改革與經濟改革密切相關，共同見證了中國由計劃經濟向市場經濟的歷史性轉變。尤其需要注意的是，隨著中國房地產業進入高速發展階段，伴隨而生的就是房價的畸形上漲，嚴重脫離普通百姓的購房能力。從國際比較來看，中國房價已嚴重超過普通百姓的購買能力。美國的人均收入遠遠高于中國，其人均居住面積為90平米，是中國人均居住面積的3倍，但其房價遠遠低于中國一、二線城市的平均價格，甚至低于部分三四線城市的平均價格。中國的高房價已催生了房地產泡沫（陸銘等，2014；呂江林，2010），并可能由此引發一系列政治、經濟和社會問題。

二、 高房價的危害：基于政治經濟學的分析

房價過高、畸高會對一國政治、經濟、社會產生一系列的負面影響。自古以來，中國人民向往安居樂業，有詩云：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。住房對人們來說不僅是一種基本的生存需求，更是一種人類和諧發展、實現美好生活的方式。但是，當前中國房價泡沫已不容質疑，且部分區域的房價泡沫尤為嚴重，“買不起房”、“租不起房”已經成為普通民眾的苦訴。對此，本文將用政治經濟學原理分析房價泡沫對中國商品經濟健康發展和勞動力再生產的危害。

馬克思認為“住房”是一種商品，具有價值和使用價值的二重屬性。不過，這種商品具有長期使用的特征。現在，基于房價的不斷上漲，民眾習慣性地將“住房”叫做“房產”，忽視“住房”的使用價值，過于看重“房產”的投資或投機價值，沒有發揮“住房”真正的使用價值。中國空置出來的“住房”不是馬克思主義政治經濟學上真正的“商品”，這些空置的“住房”已經被其“所有者”放棄了“使用價值”，即居住功能，轉而希望在“價值規律”作用下，通過“囤積居奇”實現“供求關系”劇烈波動并以高價賣出手里多余的“房產”，從而賺得巨額差價，實現一種短時間內的財富增殖。進一步思考，這些能夠大額“炒房”套利的人并不是普通的勞動階級，而是一些資本雄厚的富人階級，在“資本”的力量下他們通過囤積大量住房以抬高房價并獲得暴利，嚴重擾亂中國社會主義“住房”市場秩序，導致勞動階層“買不起”、“買不到”具有“價值”和“使用價值”相統一的“住房”商品。因此，中國的“住房”商品已被嚴重扭曲，大量的“住房”被空置，大批新區、新城成為鬼城，不僅造成極大的資源浪費，而且嚴重破壞社會主義的“住房”的市場秩序，給國家的經濟發展和人民的幸福生活帶來極大危害。

馬克思認為“勞動力再生產是人類社會向前發展的重要基礎，是推動生產力向前發展的最活躍因素”。馬克思主義政治經濟學堅持歷史唯物主義和辯證唯物主義分析方法，認為勞動創造了輝煌燦爛的人類文明，勞動是人類社會繼續前行的“不二法寶”。因此，任何社會都要保護好“勞動力的再生產”過程。那么，勞動力再生產的基本要素包括那些呢？馬克思認為滿足勞動階級的“衣食住行”是實現勞動力再生產的最基本條件，此外還包括教育、健康、娛樂等，這些可以提高勞動力的綜合素質。回到當前，“住房”成為阻礙中國勞動力再生產的最大障礙，大批勞動階級逐漸成為“房奴”，且出現一人成“房奴”整個家庭也成為“房奴”的嚴重現象，住房支出已經成為中國勞動階級最大的生活負擔，嚴重剝奪了勞動者在其它方面的生活支出，給勞動者身心帶來極大的負面影響。中國的高房價已影響到中國勞動力的再生產，影響了勞動力的綜合素質提升，如不及時遏制將進一步破壞中國經濟的健康發展和社會的穩定和諧。更為嚴重的后果是，在房價泡沫不斷擴大的過程中，經濟脫實入虛的程度也不斷提高，房地產成為新的剝削方式，在資本貪婪本性下，社會再生產及收入再分配成為財富剝奪渠道（大衛·哈維，2017）。

三、 中國高房價的原因分析

當前，中國房價過熱并逐漸呈現泡沫化現象，是由一系列因素綜合作用而成。從政府層面來看，土地財政、貨幣寬松及城市建設用地的供應制度等是導致中國房價上漲的宏觀因素。從企業來看，房地產企業及房屋銷售中介機構基于過度逐利的本性，一定程度上推高了居民產生房價“繼續漲”的預期，并在房價上漲的過程中獲利；從居民來看，主要基于房產保值增值的考慮，認為在資產荒時代，購買房產是最好的保值增值方式，甚至會不惜借助金融手段去購買房產，這是推高中國房價上漲的微觀因素，并且是一種典型的個體“理性”導致的集體“不理性”。本文以馬克思主義理論為指導，將從宏觀政策層面來研究中國房價高漲的主要原因。

1. 土地財政是推高中國房價的根本動因。馬克思主義地租理論指出：“地租是土地使用者因使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的剩余價值”。進一步地，馬克思按照地租產生的原因和條件將地租細分為三類：絕對地租、級差地租和壟斷地租，其中絕對地租和級差地租是資本主義地租的普遍形式。在馬克思主義地租理論中，地租（包括絕對地租和級差地租）應由農業工人、農業資本家及土地所有者三方參與分配（馬克思，2004）。但是，由于中國的城市土地屬國家所有，農村土地屬集體所有，且農村集體建設用地可在國土資源部批準下轉化為城市建設用地，在這種土地制度安排模式下，中國的地租理論應在馬克思地租理論基礎上進一步完善發展，即當前中國土地的收益（地租）涉及政府（主要是地方政府）、房地產開發商、原土地所有者（搬遷戶或村集體）及購房居民四方關系，房產作為一種商品，其生產成本包括土地出讓金和建筑成本兩個主要部分（暫不考慮其中稅費等雜項），那么住房的價格由住房的生產成本加上行業平均利潤組成，這些都由購房居民承擔。現在全國各地的建筑成本是一定的，波幅有限；房地產企業的平均利潤率也是一定的，大概在15%左右，近期有下降趨勢。因此，從當前房價中扣除這些固定成本，剩下的就是土地出讓金，即地方政府財政收入。同時，這一定程度上說明中國房價的基本構成，證實了土地財政是推高中國房價的根本原因。因此，在這種模式下，地方的房價越高，土地出讓金就越多，“賣地”成為地方財政的主要收入來源。endprint

2. 寬松的貨幣政策是導致房價泡沫的直接推手。馬克思的貨幣理論這樣闡釋：“商品流通決定貨幣流通，貨幣流通的基礎和前提是商品流通，貨幣流通從屬于商品流通。但貨幣流通對商品流通具有一定反作用，并科學揭示流通中為什么需要貨幣及貨幣流通遵循的基本規律（馬克思，2004）。”對此，馬克思提出執行流通手段的貨幣需求量取決于三個基本因素，即商品總量、商品價格水平及貨幣流通速度，用公式表述為“執行流通手段職能的貨幣需要量=（商品總量×商品價格水平）/貨幣流通速度”。因此，在貨幣供應量增加，商品總量及貨幣流通速度一定的情況下，其必然會產生商品價格的上漲。自2008年全球金融危機后，中國實施較為寬松的貨幣政策，雖然對刺激經濟增長和保持經濟穩定起到一定的明顯作用，但其帶來的負面影響也不容忽視。中國近幾年房價泡沫的快速膨脹與中國貨幣超發有緊密聯系，貨幣超發不僅帶來勞動力收入的上升，反而在住房剛需、投資需求甚至是投機熱等綜合因素作用下借助金融機構的高杠桿，促使房產價格的更大幅度的上漲。具體的經濟數據也證實以上推論，如2009年～2015年的六年間，中國信貸平均增幅約為每年20%，是中國GDP增幅的3倍多，而且這些信貸資金大多投向房地產領域，無疑推高了中國房價泡沫。再從中國M2的量來看，截止2016年末中國M2為155萬億元人民幣（約為22萬億美元），中國GDP為74萬億人民幣（約為11.7萬億美元）。用這個數據與已經實施三輪量化寬松的美國相比（美國同期的M2和GDP分別為13萬億美元和18萬億美元），中國的GDP僅為美國的65%，但M2卻是美國的1.7倍，比較來看中國的貨幣量與美國相比超發了1.6倍，中國的貨幣超發量在國際范圍內都是罕見的，以上是理解中國房價泡沫的關鍵。正如國際著名的馬克思主義學者大衛·哈維所言：“中國擴張的貨幣供給大量進入房地產企業，相對于房屋的使用價值，人們開始更多地追逐房屋的交換價值（價格），消費的目的成為貨幣本身，房產淪為投機工具，房產泡沫可能讓中國經濟遭受滅頂之災”（大衛·哈維，2017）。

3. 城市土地供應制度的不合理加劇區域型房價泡沫。中國房價存在明顯的區域性分化，且分化較為嚴重，這種區域性房價泡沫的差異化不僅跟城市競爭力有關，而且一個極為重要的影響因素是土地供應制度的不合理性。中國的城市土地歸國家所有，每年新增建設用地指標由國土資源部制定，并向各省分配建設用地指標。中國大多數城市缺的不是土地，而是能夠用于開發建設的用地指標。馬克思在研究商品經濟時涉及一個重要范疇即供求關系理論，馬克思認為對于“生產與消費”、“使用價值和價值”及“商品和貨幣”等相互對立的概念，一旦與市場掛鉤，那么體現的就是“供給與需求”的關系。“供給”即為賣者，“需求”即為買者，兩者互相對立，是一個矛盾統一體。進一步地，馬克思揭示供求關系下的商品價格原理，即供求關系不決定商品的價值，但決定商品的價格，價格隨供求關系而上下波動（馬克思，2004）。中國住房市場也遵循供求關系理論，在中國快速城市化的進程中，一線城市競爭力較強，吸引更多的外來人口，其對住房市場的需求遠遠大于供給。按照馬克思的觀點：供求關系的不平衡不是瞬間的事，有時會波動的很厲害，完全靠自身調節會給經濟正常運行造成損害，此時需要借助外力進行調節，這個外力就是政府的宏觀調控作用。

四、 促進中國住房市場長期健康發展的建議

本文以上分析了導致中國房價的快速上漲并泡沫化幾個制度性原因，如土地財政、貨幣超發、城市供地制度等。目前，中央政府已經認識到并著手進行改革，除了這三個方面的改革對象外，本文認為還可考慮在以下四方面進行探索、改革與創新，以此促進中國房產市場的長期、穩定、健康發展。

1. 建立“市場調節”與“政府調控”互動的長效機制。自2005年中國房地產市場進入快速發展階段，中國政府就不斷地出臺政策調控房價，結果引發中國房地產市場“忽冷忽熱”，并導致中國房價的不斷攀升。以往的房價調控缺乏長效機制，并在各種因素綜合作用下，在中國居民心中形成“房價一直漲”的錯誤預期。基于現實的緊迫需要，當前中國應抓緊制定住房市場健康發展的長效機制，如增加廉租房、公租房的供應量，并在戶籍和社保等軟環境上打破制度藩籬，取消住房附帶的戶籍、社保、教育等方面的附帶功能，并對當前的稅收體制、土地供應制度、金融體系等與房地產市場有關的機制進行改革與完成，發揮“市場調節機制”和“政府調節機制”互動作用，改變住房價格的劇烈波動，實現中國住房市場的健康發展。

2. 出臺《住房法》，堅持住房的居住功能不動搖。國際上許多國家將居民的住房保障視為重要的政府公共服務職能，并出臺相應的法律法規予以保護。其中，以日本、德國為典型代表，兩國政府非常注重頂層制度設計，為保障人民的住房安全，出臺一系列法律法規并嚴格執行。德國住房自有率僅為43%，在德國政府的強制推動下租賃住房占據57%的市場份額，并成為國內住房供應的主體，同時設立嚴格的租金管制制度，及將住房租賃納入公共產品，并配備一系列制度保障租客的“可居性”及“安全性”。當前，中國住房面臨的問題是區域性和分配性的問題，如有些城市的住房供需不平衡，居民的住房條件還需要改善。針對這種情況，中國政府應高度重視勞動人民的“住房”問題，因為“住房”是勞動力再生產環節的基本要素，缺一不可。中國作為一個社會主義國家，具有制度的優越性，應從根本上保護中國勞動者的住房問題，在借鑒國際經驗基礎上制定中國特色社會主義的《住房法》，以實現人民的“安居樂業”。

3. 通過“雄安新區”的探索創新，發展中國住房改革新模式。在供給側結構性改革背景下，中國經濟結構需要調整，科學合理配置不同生產要素在不同部門間的分配比例（羅玉輝，2016），對于城市發展也是如此，當前呈現出的核心城市的高房價及城市病問題，也需要以馬克思主義理論為指導，科學配置不同生產要素在各區域內的合理分布，充分發揮區域協同效應。基于以上理論，2017年4月中國政府宣布在河北雄縣、安新及容城設立“雄安新區”。“雄安新區”將用全新的理念進行城市設計，并將此打造成為中國的“生態之城、智慧之城、創新之城”，以此探索中國住房改革新模式。其中，“雄安新區”的一個重要改革創新就是要放棄土地財政的路徑依賴，嚴禁大規模房地產開發，積極探索土地供應和開發新模式，防范和打擊炒地、炒房、炒房租等投機行為。通過“雄安新區”的騰飛發展，推動中國城市經營發展的新篇章，并對中國住房市場改革提供新思路。endprint

4. 改變人民對“住房”的錯誤觀念，回歸住房的“居住”本質。當前，大部分中國人對房產形成以下幾個錯誤觀念。一是“有恒產者有恒心”，在封建社會勞動人民將“房”和“地”作為自己的重要資產，“房”和“地”是家庭財富的象征，這在現代社會是極不適用的（西方發達資本主義國家的人民僅看重住房的使用價值，即居住性功能）；二是“房產是傳家寶”，自古以來中國人喜歡修建豪華莊園以留給后人并形成了“無房不家”的觀念，并將此作為遺產，為子孫提供的生存保障；三是“以房養老”，中國古人有“養兒防老”，在當前又形成了“以房養老”，隨著中國房價的不斷攀升，房產總值越來越大，持有更多的房產出租或出售可以為將來老年生活提供更多的財富。這些錯誤的“住房”理念，有的是傳統觀念所致，有的是“一種暫時的經濟表象”誤導。當前，上述幾種理念一定程度上誘使中國人不斷買房、搶房、囤房、炒房。因此，當前中國應在馬克思主義理論指導下，通過政府的輿論引導，公租房、廉租房等政策落實，改變人們錯誤的住房理念，讓房產回歸到“居住”的本質上，形成健康發展的中國“住房”市場。

五、 結語

當前，中國房價已嚴重脫離中國經濟基本面獨立運行，防控房價泡沫和回歸住房“居住”本質變得日益緊迫。過去，中國房價屢控屢漲，泡沫得以長期存續，其中主要原因是中國獨特的政治、經濟、人文環境，使得中國政府在泡沫積聚時并沒采取類似于上世紀末日本政府主動刺破房地產泡沫的做法，反而在短期內通過行政手段防止泡沫進一步擴大，期望實現房價的軟著陸。但是，由于各自因素綜合作用，中國的短期調控效果較差，在當前中國經濟進入“供給側結構性改革”之際，中國實體經濟已經非常頹弱，中國面臨就業和“跨越中等收入陷阱”的雙重壓力，經濟的高增速和人民收入的高增長短期內不可維持，房價沒有繼續上漲的基礎。因此，我們必須提前準備，短期內要逐步遏制炒房風，高壓調控房地產市場，從生產端、消費端及其與之關聯的金融產品上進行科學調控，切實管住房價，抑制泡沫增長。長期上，我們要抓緊構建房地產長效防控機制，通過改革與創新改變目前房地產市場的自發性、盲目性及滯后性導致的房價高泡沫，切實將住房回歸到“居住”的本質上。

參考文獻：

[1] 呂江林.我國城市住房市場泡沫水平的度量[J].經濟研究，2010，（6）.

[2] 陸銘，歐海軍，陳斌開.理性還是泡沫：對城市化、移民和房價的經驗研究[J].世界經濟，2014，（1）.

[3] 馬克思.資本論[M].北京：人民出版社，2004.

[4] 馬克思，恩格斯.馬克思恩格斯文集（第8卷）[M].北京：人民出版社，2009.

[5] 羅玉輝.“供給側結構性改革”的政治經濟學分析[N].中國社會科學報，2016-05-11.

重點項目：中國人民大學2016年度拔尖創新人才培育資助計劃成果。

作者簡介：羅玉輝（1984-），男，漢族，河南省信陽市人，中國人民大學經濟學院博士生，研究方向為政治經濟學、金融發展；董彥奎（1978-），男，漢族，內蒙古自治區赤峰市人，中國華融資產管理股份有限公司天津市分公司業務四部負責人，研究方向為金融發展、資產管理。

收稿日期：2017-09-11。endprint