試述我國人民幣升值對房地產經濟的影響及對策

步兆杰

摘 要：人民幣的升值與房地產經濟有著相互關系，經過近幾十年的研究發展，人民幣無論升值還是貶值對房地產經濟都有影響，下面文章對人民幣升值對房地產經濟的影響進行分析，然后提出不利影響的解決對策。

關鍵詞：人民幣升值；房地產經濟；影響；對策

1 前言

人民幣幣值與房地產價格關系急影響是近幾十年來受到國人關注的話題，，在國內國際多種因素的共同影響下，人民幣升值的步伐不斷加快，與此同時，我國房地產價格也在持續走高。二者的發展趨勢有著驚人的共同點，房地產價格的漲跌往往伴隨著人民幣幣值的升降，由此可以推想，其中必然存在著某種聯系。

2 人民幣升值對我國房地產經濟市場的產生的效應

2.1通貨膨脹效應

在人民幣不斷升值的背景下，外匯的大量流入造成國內流動性不斷增強，通貨膨脹的壓力加大。為了避免通貨膨脹的損失，人們傾向于將貨幣投向具有保值增值功能的房地產產品，從而對房地產市場產生影響。

2.2預期效應分析

人民幣升值和房價不斷上漲的預期使得國外游資大量進入中國的房地產市場進行投資投機行為，他們期望通過房價上漲和人民幣升值的雙保險來獲得高額的投資回報，房價不斷上漲。

2.3財富效應

人民幣升值意味著進口商品價格的相對下降和一般消費品價格的走低，這相當于居民收入的增加和購買力的增強，在其他條件不變的情況下，財富的增多導致物價變得更低，用于購房的可支配收入增加，對房地產需求的增加最終會引起房地產價格的變化。

3 人民幣升值對房地產經濟的影響分析

根據克魯格曼不可能三角經濟理論，在獨立的貨幣政策，固定匯率和資本的自由流動三者之間職能選擇兩者，所以我國放棄了固定的匯率制度，實行以市場供求為基礎，參考一籃子貨幣有管理的浮動的匯率制度。人民幣升值后，將對中國房地產經濟產生以下幾個方面的影響。

3.1對房地產投資資金量的影響

（1）對人民幣升值的預期，將會導致國際熱錢的流入，分攤到房地產業使房地產的投資增加。隨著人民幣升值的預期，國際投資流入中國的額度將會大大增加，而房地產一直是投資市場中高回報率的區域，很多國際資金自然會把眼光放到中國的房地產市場。而另一方面，處于獲利的目的，投資商必然會抬高房價，使房地產市場熱起來。

（2）受匯率變動的影響，持有外幣的國內主體將會面臨資產價值下降的風險。國內外幣投資渠道有限，再加上國內外幣投資獲利預期有限，為了規避風險，外幣持有者將會選擇把自己的資金投資國內的市場，從而也使國內投資資金額度增加。處于獲利目的，很大一部分人會選擇把資金投向房地產。

3.2對房地產需求市場的影響

房地產市場一般可以分為兩類：一類是真實需求，包括自主型需求和投資性需求，一類是虛擬性需求，即投機性需求。從自主性需求來看，隨著中國經濟增長的大趨勢發展，城市建設加快，城鎮化速度加快，都會使房地產的需求上升。而其，隨著人民幣的升值，進口物價的下降，將會拉動國內物價下降，使人們多出一些資金。從投資性需求來看銀行存款負利率和通貨膨漲會促使人們更多的把資金投向房地產等可以保值增值的區域。從投機性需求來看，資本具有天生的逐利性，人民幣升值之后，將會導致國內投資額的增加，一部分投資必然會走向中國的房地產。

3.3對房地產市場的規范化影響

據上面所述，人民幣升值將會通過投資資金額和需求各個方面影響中國房地產經濟使其發展，房地產就會有過熱而產生泡沫的風險。人民幣開始升值以后，基于各種利益的訴求，相信外資將加速尋找在中國的代理人。而在國內具有競爭力的第一梯隊房地產開發企業，將成為外資合作的首選伙伴，從而迎來與外資合作的高峰期：這種合作，將對中國房地產的融資模式、開發模式和運營模式、企業文化、組織結構等產生重大影響：最終導致中國房地產業加速與國際房地產業的對接。

4 人民幣升值對房地產經濟不利影響的對策

為了克服人民幣升值對我國房地產市場帶來的不利影響和沖擊，避免房地產泡沫的出現，保證我國房地產市場的持續和健康發展，我們必須做到以下幾個方面：（1）加強國家對房地產市場的宏觀調控，采取措施打擊投機者的炒房行為，同時要滿足中低收入者的正當購房需求，促進我國房地產市場需求結構方面的調整，通過中國房地產市場自身的不斷完善來減少人民幣升值所造成的不利影響。（2）加強對外匯資金的監督和管理，通過有效的方式把外資引向生產性領域，最大限度的降低其對房地產的穩定性所帶來的不利沖擊。（3）合理區分海外資金的投機性資金和投資性資金，對于有投機傾向的外資不吸收，對于投資型資金積極吸收。（4）采取更嚴格的措施和手段。加大力度打擊房地產投機和炒作采取更積極的嚴格措施和手段。第一，國家的宏觀調控經濟政策應該要求金融和財政減少對房地產消費的刺激，在稅收、市場交易、金融信貸等方面實施“適度緊縮”的政策。地方政府要把發展經濟的主要精力從房地產經濟轉向工業升級和城市競爭力的提高上，而不是把房地產作為財政和加快發展的“支柱”或“搖錢樹”。第二，加強對房地產金融和土地調控，尤其是要嚴格控制高端房地產商品的發展，加大對經濟適用房和廉租房的建設。第三，建立抑制房地產泡沫化的長效機制。（5）不斷完善我國的外匯市場，謹慎地使用利率和匯率政策調控房地產等投資過熱部門，有效的促進我國房地產市場的平穩健康發展。

4 結語

綜上分析，政府應盡快支持成立專業性的住房金融機構、擔保機構和保險機構，支持建立住房抵押貸款二級市場，加強修改和制定有關房地產金融方面的法律法規，并對房地產金融和房地產市場進行有效監管。

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