物業管理企業集團化經營管理方式的探討

摘 要：物業管理企業集團是指由一家公司法人擁有或控制兩家以上的企業，這些企業采用統一的名稱與標記，使用統一的管理規范與服務標準，聯合經營形成的系統。從物業管理行業發展的趨勢來看，物業管理集團化經營將作為物業管理企業在激烈的市場競爭中擴大自身優勢，實現規模經濟，提高自身競爭能力的一種重要方式。通過企業間的聯合，不僅可以擴大企業規模，而且可以加強企業間的協作，實現優勢互補，發揮企業在資金、人才、技術、管理、服務等方面的優勢，提高企業競爭力。

關鍵詞：物業管理企業；企業集團化；經營管理模式

就定義而言，物業管理企業集團是指由一家公司法人擁有或控制兩家以上的企業，這些企業采用統一的名稱與標記，使用統一的管理規范與服務標準，聯合經營形成的系統。從物業管理行業發展的趨勢來看，物業管理集團化經營將作為物業管理企業在激烈的市場競爭中擴大自身優勢，實現規模經濟，提高自身競爭能力的一種重要方式，這一點已經得到了廣泛的認同。

一、物業管理企業集團化發展的動因

（一）追求規模經濟

規模經濟（eco～icofscale）是指企業的單位產品成本隨生產量的擴大而呈逐漸下降的趨勢。由于物業管理的服務屬性，其提供的產品具有普遍性、需求的多樣性、服務對象的穩定性、服務的提供與消費的同時性的特點，使得物業管理具有很強的規模經濟特征，其規模經濟集中體現在管理規模的擴大將導致單位服務成本的降低。

（二）降低交易成本

經濟學家科斯認為企業存在的原因是為了節約交易成本（TrarlsactionCbsts），作為與市場機制并存的另一種制度安排，企業存在的合理性正在于它可以減少外部市場交易所須承擔的交易成本。市場交易內部化的過程產生了企業，而當這種內部化過程跨越企業時，便產生了企業集團和各種集團化的形式。

（三） 優化配置資源

集團化發展將分散的物業管理企業和分散的生產要素積聚起來，可以更好地實現優化重組，使資源獲得最優的配置。它使物業管理更具計劃性、更具前瞻性和預測預見性，更能減少物業管理過程中的盲目性、無效性；更能使管理人員、資本、勞動力及各種物資獲得合理利用。集團化可以將不同行業、不同地區、分屬不同物業管理企業的存量資本迅速轉化為增量資本，可以避免重新購置設備、重新投資所帶來的時間周期影響，也可以利用集團化后獲得的資源迅速擴大管理能力，從而大大縮短投人產出周期。

二、物業管理企業集團化的實現方式

（一）資本運營

資本經營是指物業管理企業通過兼并、收購、合資等方式來實現以資本為紐帶的集團經營。在物業管理行業，既有物業管理企業之間實現自身擴張的并購，也有物業管理企業兼并、收購物業管理行業外的企業，使物業管理行業出現了同業擴張和多樣化經營為主要特征的集團化方式。

（二）特許經營

特許經營就是特許方企業通過契約的方式，將特許權轉讓給被特許方，讓其銷售自己的商品或使用自己的經營方式，提供各種服務。被特許方加人連鎖系統后，要使用特許方統一的商標、商號、服務標準、服務方式等，并要向特許方交納一定的轉讓費及營業利潤。物業管理特許經營是以物業管理服務品牌與管理標準等無形資產的投人實現物業管理企業規模化成長，其特點是有形資產投人少、擴張速度快、成本低。因此，特許經營是物業管理企業實現集團化經營的一種合適選擇。

三、物業管理企業集團化發展的路徑選擇

不管是通過資本方式還是契約方式實現集團化發展，具體實施的路徑有：

（一） 通過委托管理占領市場

這種管理方式是物業管理企業通過委托方式接管物業。主要表現為：通過委托方式接管上級開發商開發的物業，稱為自建自管模式；另一種方式就是通過委托方式接管別的開發商開發的物業，稱為委托管理模式。企業可以通過購并其他項目管理公司從而擴大經營規模。有許多物業管理企業都是中小型開發商有了項目才根據需要而組建的，這些企業主要是服務于開發商開發的項目，當開發商沒有新的項目時，它便無法得以發展，技術及服務水平提升受到了限制。在這種情況下，通過具有規模的企業進行購并，有效利用企業的品牌優勢、技術優勢、規模優勢，以輸入管理模式、實施品牌運作，以大帶小形成規模優勢達到共贏。

（二）通過招投標占領市場

這種方式就是通過招投標的途徑獲得物業管理權。這是物業管理市場化最根本的途徑。但目前通過招投標獲得物業管理權的物業比較少，在整個物業管理市場所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業和新建住宅小區。

（三）企業兼并、重組

兼并、重組是物業管理企業實現集團化發展的主要道路，是企業尋求自身發展，增加自身實力的一種重要途徑，也是企業占領市場的一種方式。組建和發展物業企業集團的目的是發揮物業企業的群體優勢，優化產業組織結構，克服目前物業企業經營規模小，經濟效益差，發展后勁不足的弊端，實現規模經濟，提高整體經濟效益，增強企業市場競爭力，提高物業管理水平，促進物業管理行業的發展。企業之間的合并應當能夠實現資源互補，比如不同的專業化物業管理企業之間的合并可以迅速的實現企業的資源共享并形成綜合管理能力。與此同時，企業之間的收購還能夠加強或者形成企業的核心競爭力，相互彌補企業的業務空白。企業可以通過購并其他專業化服務公司而擴大自己的服務范圍。也可以將現有的一些技術工作獨立出來，組建諸如電梯公司、清掃保潔公司，保安公司等專業技術公司，如深圳長城物業管理公司，其成立了長城電梯工程修維公司，承擔了長城物業管理的各個小區的電梯修保業務，還通過自己的技術優勢對外拓展，實現了資源共享及最大化發展。

綜上所述單個物業管理企業單槍匹馬，勢必勢單力薄。因此，要想在市場競爭中取勝，必須盡快結束小兵團分散作戰的局面，而要改變物業管理這種小兵團分散作戰的局面，形成“物管航母”，發揮團隊的整體實力，走集團化發展道路，就必須組建一批實力雄厚、人才集中、專業技術力量強、一業為主、多種經營，具有市場競爭力的物業管理企業集團。要組建這樣的企業集團，則可以通過兼并、收購、控股等方式，對一定區域的中小型企業或組織進行科學重組、優勢整合。總之，通過企業間的聯合，不僅可以擴大企業規模，而且可以加強企業間的協作，實現優勢互補，發揮企業在資金、人才、技術、管理、服務等方面的優勢，提高企業競爭力。

參考文獻

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作者簡介：束慧敏（1965—），女，漢族，吉林省吉林市人，吉林建筑大學經管學院副教授，碩士研究生。endprint