房地產開發企業融資和現金流管理的優化研究

李志成

摘 要：隨著社會的進步和經濟的發展，房地產行業突飛猛進。在高速的發展中，房地產開發企業對于資金的需求逐漸增加，然而受到行業特點的制約，資金占用量大，投資周期長，影響了資金的周轉率，提升了企業的經營風險，狹窄的融資渠道也導致了房地產開發企業資金管理的壓力。因此，文章對房地產開發企業的融資與現金流管理進行了探討，提出了優化對策，以期為房地產開發企業的發展提供了借鑒與參考。

關鍵詞：房地產開發企業；融資；現金流

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

一、融資與現金流管理理論概述

1.融資理論概述

融資從詞義來理解是指為了支付超過當前現金購買能力而進行的貨幣交易方式，是為了獲得資產而集資所進行的貨幣交易方式。企業融資是指的企業采取一定的方式、方法，利用一定的資金融入渠道，給予一定程度的利益，從資金提供方那里為企業融入資金的一種經濟行為。

對于房地產開發企業而言，融資是指的企業利用征信的方式，向社會上的金融機構籌借資金，以支持企業的發展、建設、營銷和服務等活動，從而使企業的資金管理更加靈活，企業的運營更加高效。

2.現金流管理理論概述

現金流是企業的現金的資產數量和現金流轉的全過程，現金流包括了會計意義的現金流、投資中的現金流和企業內部經營產生的自由現金流。企業的現金流管理是指企業為了實現最大經營效益而利用設計、規劃、預測、研究、決策和控制等方式，對企業發展的不同階段、不同職能的現金流進行全方位、全過程的管理活動。企業的現金流管理主要包括對先進流預算機制的安排、預測和規劃、對企業資金的收入與支出系統的執行管理和監督控制、對企業現金流轉優化與企業投資決策、對企業融資風險的把控、對先進預算的落實管理和現金流信息的研究。

對于房地產行業而言，現金流的管理主要體現在生產和籌資兩大方面。在生產方面，房地產開發企業的重點是對房地產項目的開發，房地產項目既可以是企業自身生產建設，也可以承包給具有相應資質的施工單位生產建設，對于企業自己建設生產的開發項目其現金流與企業現金流能夠結合。在籌資中，房地產開發企業的現金流需求量大，不僅包括一般企業的現金流需求，也包括了土地支付款、工程支付款等，增大了企業的資金需求，也增加了對分配利潤、還債和支付利息的資金占用量。房地產開發企業的現金流管理即是在完成企業效益最大化的前提下，以企業的現金流為重點，在經營、管理、投資、籌資等活動中，對一定周期內的現金流動數量與時間進行統籌計劃、貫徹落實、控制管理、信息傳遞、報告評價的全方位、全過程管理活動。

二、房地產開發企業融資和現金流管理的問題

1.房地產開發企業融資管理的特征

（1）融資成本高。房地產開發企業對資金的需求量大，在當下的發展環境下房地產開發企業需要利用銀行貸款、自有資金和籌資來完成融資，根據融資管理的相關理論，房地產開發企業需要先積累自有資金，然后向相關金融機構融資，最后進行股權融資。但是我國的房地產行業發展時間尚短，金融市場發展也尚未成熟，多數房地產開發企業的自有資金能力有限，商業銀行、信托機構等金融機構在房地產行業市場調控的背景下增加了企業融資的難度，因而房地產開發企業的融資成本也相應提高。

（2）融資模式單一。從上述分析中可知，房地產開發企業主要依靠銀行等金融機構的信貸來完成融資，這種單一的融資模式增加了房地產開發企業的融資風險。

（3）負債率高。房地產行業發展時間尚短，其自由資本多數非常有限，許多房地產開發企業的自由資本無法達到國務院對房地產開發企業固定資產的要求，隨著房地產開發企業的擴張發展，其負債率逐漸上升。

2.房地產開發企業現金流管理的特征

（1）現金流的資金數量大。房地產行業的融資特征決定了企業的現金流需求大，對投資、開發、運營等各個項目都需要大量的資金流入和留出。

（2）現金流的循環周期長。房地產行業的項目特點決定了房地產開發企業經營周期長，多數周期長達3～5年甚至更長。漫長的投資回收周期，對企業自身的資金能力、資金運作能力要求很高。資金具有很強的時間價值，在開發的投資階段，大量的現金流出，卻沒有資金流入，在3～5年的回收周期中，必然有較高的資金時間成本，且隨著時間的增加，現金流管理的風險也相應增加。在房地產開發企業項目銷售之后，資金大量流入，資金流出很少，其流入和流出不均衡，增加了管理的難度，也提升了現金流的風險。

3.房地產開發企業融資和現金流管理的關系

（1）現金流是企業融資的基礎。企業的現金流管理質量決定了企業的融資能力?，F金流是房地產開發企業的經營資本，也是實力的象征，充足的資金和運轉良好的現金流管理是企業融資的前提。

（2）融資是企業現金流管理的保障。房地產開發企業對資金的需求量大，僅憑企業自身擁有的資本難以開發項目。只有合理地融資，才能實現企業現金流的高效管理，才能提高現金流的質量。

三、房地產開發企業融資和現金流管理的優化對策

1.提升房地產開發企業的融資現金流管理風險意識

企業只有具備良好風險意識，才能充分認識到融資風險控制的必要性，才能認識到現金流風險控制的價值。企業無論在前期計劃方面還是在后期管理方面，都要將財務風險作為決策的基礎。在融資和現金流管理中，改進融資方式、控制融規模，拓展融資渠道，真正實現對財務風險的把控。

2.完善企業現金流管理制度

房地產開發企業需要積極建立科學的投資決策機制，使企業的決策分析、市場預測更加高效、準確，為企業的發展提供依據。此外，企業的現金流管理制度并不是單純的財務管理制度，而是企業的成本控制、人力資源管理、內部控制等多項活動的綜合。從企業的項目策劃到企業的項目售后，各個階段都要做好全方位的風險防控，明確資金的流出，減少資源的浪費，實現定性和定量的管理。此外，還應當積極完善人員制度，明確企業現金流管理工作人員的權責，實現權責的統一，責任到人，職務分離。

3.優化企業的資本結構

對于房地產開發企業而言，企業的主要融資渠道是向商業銀行等金融機構貸款，因而其企業的負債率均處于較高水平。為了降低企業的負債率，降低現金流管理風險，應當積極優化企業的資本結構，增加企業的自有資本，實現融資渠道的多氧化，如嘗試海外債券、REITs融資等。

4.完善審計管理

房地產開發企業開展獨立審計工作，審計由專門的部門負責，由企業的高層直接管理。從企業項目開發的規劃工作開展伊始，審計部門就要參與其中直至項目的收尾。審計工作應當觀察企業經營的全過程、全方面，實現資源的最優化利用，資金的最優化管理，減少資金時間價值的浪費，提升企業的綜合效益。

參考文獻：

[1]郭頎紅.淺議房地產企業全面預算管理[J].西部財會，2009（8）.

[2]楊 帆，劉洪玉.房地產開發企業供給決策理論模型與行為分析[J].系統工程理論與實踐，2015（4）：857-864.