市民房產(chǎn)糾紛咨詢錄

文/孫洪林 編輯/易可

市民房產(chǎn)糾紛咨詢錄

文/孫洪林 編輯/易可

孫洪林

滬上知名房產(chǎn)律師，上海市人大代表，被市委組織部、人事局列為高級(jí)專家，201 0年7月，受聘擔(dān)任上海市政法機(jī)關(guān)“案件評(píng)查專項(xiàng)活動(dòng)”特邀評(píng)查員。經(jīng)常應(yīng)邀擔(dān)任東方衛(wèi)視等電視節(jié)目嘉賓 。

李女士來電：

我家的房子是遺產(chǎn)房，產(chǎn)權(quán)是我公公的名字。我是再婚，丈夫現(xiàn)在過世了，我丈夫與他前妻生下的兒子要搬進(jìn)來住。他兒子戶口不在里面，我可以不讓他進(jìn)來住嗎？

律師解答：

產(chǎn)權(quán)人過世后，應(yīng)對(duì)其遺產(chǎn)進(jìn)行繼承。對(duì)于你公公的遺產(chǎn)，有遺囑的按遺囑處理，沒有遺囑的按法定繼承。而你老公的兒子是否有權(quán)利在該房屋處居住，一般以產(chǎn)權(quán)人的意見為準(zhǔn)。

楊先生來電：

房屋產(chǎn)權(quán)證上有祖父、祖母、孫女三人名字，祖父、祖母同意將房屋產(chǎn)權(quán)給孫女。請(qǐng)問需要辦哪些手續(xù)？謝謝。

律師解答：

可以通過贈(zèng)與或買賣的方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)人變更，但建議雙方應(yīng)訂立書面的合同或協(xié)議，以明確各方的權(quán)利和義務(wù)。

姚女士來電：

我弟弟在婚前買了一套房子，家電裝修的錢也都是他付的。目前，他處于分居狀態(tài)，如果這套房子進(jìn)行買賣，他有權(quán)處分嗎？

律師解答：

如果這套房屋是你弟弟婚前用其個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買，且產(chǎn)權(quán)登記在他一人名下，在結(jié)婚前已付清全部房款，一般應(yīng)認(rèn)定該房屋是其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，故其有權(quán)處分。

張先生來電：

因?yàn)檎麠澊髽嵌疾荒軐?shí)地注冊(cè)經(jīng)營，工商局發(fā)出據(jù)整改通知書要求我60日之內(nèi)搬走。聽說辦公大樓要拆遷，我的合同還有2年半到期，能否算房東違約？

律師解答：

這就要看你與房東簽訂的租賃合同的約定。出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

林女士來電：

我爸與丁阿姨同居已經(jīng)十年有余，但未辦理結(jié)婚手續(xù)。丁阿姨有套住房的產(chǎn)權(quán)是其已過世超2年母親的。丁阿姨有一患精神疾病的女兒，常年住康復(fù)院。目前，丁阿姨年事已高，想安排好后事，那么她有權(quán)處理這套房子嗎？

律師解答：

如果該房屋產(chǎn)權(quán)仍登記在丁阿姨的母親名下，在沒有依法繼承該房屋，取得該房屋的產(chǎn)權(quán)之前，丁阿姨是無法對(duì)該房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更的。

高女士來電：

根據(jù)調(diào)解協(xié)議，我叔叔應(yīng)該在動(dòng)遷協(xié)議審核通過后的7天內(nèi)將補(bǔ)償款匯給我爸爸，可是在7天期間，他只匯了5千元，剩余款項(xiàng)沒有收到。請(qǐng)問民事訴訟的有效期，以及該起訴到哪個(gè)區(qū)的法院（動(dòng)遷房的地址在楊浦區(qū)），該戶口有5個(gè)當(dāng)事人，都要寫到起訴書上嗎？以協(xié)議違約的理由適合嗎？我方應(yīng)準(zhǔn)備什么證據(jù)？目前只有人民調(diào)解協(xié)議書。

律師解答：

申請(qǐng)司法確認(rèn)調(diào)解協(xié)議，由雙方當(dāng)事人依照人民調(diào)解法等法律，自調(diào)解協(xié)議生效之日起三十日內(nèi)，共同向調(diào)解組織所在地基層人民法院提出。人民法院受理申請(qǐng)后，經(jīng)審查，符合法律規(guī)定的，裁定調(diào)解協(xié)議有效，一方當(dāng)事人拒絕履行或者未全部履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行；不符合法律規(guī)定的，裁定駁回申請(qǐng)，當(dāng)事人可以通過調(diào)解方式變更原調(diào)解協(xié)議或者達(dá)成新的調(diào)解協(xié)議，也可以向人民法院提起訴訟。

劉先生來電：

我在2000年買入一套二手房，合同里沒有關(guān)于戶口的條款，也沒關(guān)心賣房人是否把戶口遷出。2004年我把該房賣出。去年，現(xiàn)房東發(fā)現(xiàn)該房址有一個(gè)2000年前的戶口，因此現(xiàn)房東不能遷入戶口。我已和2000年前的房東多次協(xié)商不成。請(qǐng)問：可否去法院起訴2000年前的房東，要求該人把戶口遷出？

律師解答：

對(duì)于二手房買賣糾紛，如果當(dāng)事人以賣方違約為由，要求賣方承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任的，可以作為民事案件處理。買方要求賣方實(shí)際履行約定的，將戶口遷出并將自己的戶口遷入的，法院可以告知該當(dāng)事人，違約損害賠償可以作為民事案件受理，但戶口遷移問題屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，法院也無權(quán)作出此類民事判決，故該請(qǐng)求判決繼續(xù)履行的主張屬于“依照法律規(guī)定法院不能強(qiáng)制當(dāng)事人繼續(xù)履行”的事項(xiàng)。當(dāng)事人堅(jiān)持遷移戶口主張的，裁定不予受理或者駁回起訴。