天津市商品房價格影響因素的實證研究

劉美芳　劉維躍

【摘要】本文針對天津市不同價位等級區域的商品房，運用多元線性回歸模型對其價格的影響因素進行實證研究。從creis中指數據庫、中國統計局及中經網數據庫收集了2014-2016年的相關數據。采用SPSS軟件進行了數據分析，通過構建模型，檢驗假設，確定了影響天津市商品房價格的主要因素。本文的研究將為政府宏觀房價調控提供理論依據。

【關鍵詞】商品房；價格；實證研究；多元線性回歸模型

一、引言

隨著人們生活水平的提高，人們對住房和居住環境的要求越來越高。每年城鎮化的趨勢使得更多的人移居到城鎮，再加上都有不少人步入適婚年齡，城市商品房的需求量逐年增大。商品房價格也越來越受到社會各界的關注和重視。據統計，僅2014年01月至2016年12月的三年時間內，天津市和平區的商品房平均銷售價格就從26041元/平方米上漲至42583元/平方米。商品房價格的上漲速度已明顯高于居民收入和消費的增長速度。居民的購房難度在增加，間接地影響到天津市的經濟發展和社會穩定。

商品房價格有眾多的影響因素，通過對影響因素的分析尋找商品房價格的變化規律，這對抑制商品房價格的過快增長和商品房價格的有效調控具有重要的現實意義。本文將天津市的市內六區、環城四區和剩余其他各區分別劃分為A級、B級和C級三個不同區域。分區域對天津市商品房價格進行數據的收集、整理、分析計算，識別出天津市商品房價格的主要影響因素。為政府宏觀調控房價提供理論依據。

二、文獻回顧

商品房價格的影響因素眾多，國內外大量學者從不同角度搜集相關數據進行了商品房價格影響因素的實證理論分析與研究，涵蓋的影響因素也比較全面。Xing-Chun Wen和Ling-Yun-He（2016）認為商品房需求沖擊是其價格波動的主要的驅動力，與商品房需求沖擊相比，貨幣供應量增加對商品房價格的影響可以忽略不計。Dennis R Capozza，Patric H Hendershot以及Charlotte Mack（2014）認為美國商品房價格的上漲與美國人民總收入的增長、人口基數的增長以及美國國內建筑成本的增長等因素密切相關。國內學者宋川（2012）從價格機制對商品房價格的影響因素進行實證研究，指出人口數量對商品房價格的影響最為顯著。范譯文（2013）采用回歸分析的統計學方法，將我國1998年至2011年的相關數據代入Eviews軟件，構建計量經濟模型，指出城鎮居民家庭的人均可支配收入是商品房價格的主要影響因素。牛雪賈，沐年國（2016）選取了上海市這個一線城市的房價作為研究對象，采用建立VAR模型的統計學分析方法，運用2006年3月至2015年5月的時間序列數據對上海市房價的影響因素進行了實證分析和研究，研究指出城鎮居民消費價格、貨幣供應量以及樓面成交價格對上海市商品房價格影響程度較大。由此筆者提出建議：上海市政府調控商品房價格可以從土地交易市場人手。王曉英（2016）選取了2013年我國31個省市自治區商品房的平均銷售價格與相關的截面數據，采用應用回歸分析中的逐步回歸法，應用SPSS軟件對各省市自治區商品房的平均銷售價格的影響因素進行實證分析與研究，指出竣工房屋造價成本、土地購置費、地區生產總值、城鎮居民人均可支配收入對商品房的平均銷售價格影響顯著。

綜上所述，從國內外學者的研究大致可以勾勒出國內外商品房市場的發展史。商品房價格的影響因素主要包括：國民生產總值、城鎮居民人均可支配收入、商品房銷售面積、商品房竣工面積、房地產開發投資額、常住人口數量、貸款利率、美元兌人民幣匯率、人口自然增長率、消費價格指數等。endprint