村鎮(zhèn)集體建設(shè)用地可建租賃房

黃曉芳

國土資源部日前發(fā)布消息稱，將在北京、上海、南京等13個城市開展集體建設(shè)用地建租賃住房試點。分析人士稱，此舉有利于構(gòu)建購租并舉的住房體系，也有利于打通城市和農(nóng)村建設(shè)用地，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

在國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》中，試點城市包括北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都。這一名單與此前首批獲準(zhǔn)發(fā)展租賃市場試點城市一致。

試點方案明確，項目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不占用耕地。同時，發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，也必須尊重農(nóng)民集體意愿，統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)實力，合理確定項目運作模式，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實施、自主運作。

在具體運營上，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房，要求兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項目收益與征地成本關(guān)系。這意味著，此類用地不是通過通常的征地進(jìn)入市場，村鎮(zhèn)集體組織在盤活此類建設(shè)用地時擁有較大的自主權(quán)，有利于盤活村鎮(zhèn)集體資產(chǎn)，增加農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收入，使當(dāng)?shù)剞r(nóng)民更多獲益。

國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，將建立快速審批通道，健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。同時，將考慮到試點區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施情況，配套完善相應(yīng)的醫(yī)療、教育等公共設(shè)施。

這位負(fù)責(zé)人稱，限定在上述試點城市范圍的原因在于，這些城市租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力相對較強(qiáng)。

此前，國土資源部曾規(guī)定，對于商品住房價格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會城市，確需利用農(nóng)村集體建設(shè)用地開展租賃住房建設(shè)試點的，可經(jīng)過相應(yīng)程序核準(zhǔn)后開展試點。北京、上海成為首批試點城市。

隨著房價走高，“房子是用來住的，不是用來炒的”逐步在政策層面得到落實。今年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部提出，在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點。隨后，7月份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》再次提出，超大城市、特大城市可開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

據(jù)悉，我國還將探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機(jī)制。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動，維護(hù)市場平穩(wěn)運行。

同時，將探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。試點方案提出，有條件的城市，進(jìn)一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機(jī)制。

目前，在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋被視為小產(chǎn)權(quán)房，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)。分析人士稱，集體租賃住房建設(shè)有利于發(fā)揮集體建設(shè)用地的價值，同時通過發(fā)展正規(guī)的租賃產(chǎn)品，從疏導(dǎo)的角度有利于減少違法違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。

另據(jù)介紹，試點將于2020年年底結(jié)束。endprint