關(guān)于老舊小區(qū)改造工程管理探討

卞玲玲

摘要：老舊小區(qū)由于建成時(shí)間早、后期維護(hù)不足，普遍存在公共環(huán)境老舊及設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重老化，存在許多安全隱患，為提升群眾生活質(zhì)量，本文介紹了老舊小區(qū)改造管理的原則，分析了老舊小區(qū)改造的模式，及老舊小區(qū)改造中的工程、質(zhì)量管理。

關(guān)鍵詞：院老舊小區(qū)；工程改造；工程管理

新小區(qū)在城市中不斷涌現(xiàn)。老舊小區(qū)建造時(shí)間早，基礎(chǔ)設(shè)施落后，居民的生活條件較差，出現(xiàn)綠化面積縮水和斑禿、居民樓墻皮脫落，墻面顏色老化等現(xiàn)象。小區(qū)改造是一個(gè)復(fù)雜的工作，不同于新建小區(qū)可以創(chuàng)新設(shè)計(jì)，如何將老舊小區(qū)本著以人為本、綜合治理、綠色生態(tài)冶的原則改造成一個(gè)融入現(xiàn)代化城市的現(xiàn)代小區(qū)，是一個(gè)復(fù)雜而繁復(fù)的過(guò)程。

1改造前期工作

首先改造前應(yīng)結(jié)合小區(qū)現(xiàn)狀對(duì)老舊小區(qū)原竣工圖進(jìn)行詳細(xì)解讀，并且詳細(xì)了解小區(qū)的現(xiàn)狀、清楚目前基礎(chǔ)設(shè)施布置例如雨污水的排放、水電暖等的走向、小區(qū)停車(chē)、綠化等現(xiàn)狀、了解居民生活習(xí)慣及生活中需求及目前小區(qū)存在的問(wèn)題，這些在之后小區(qū)改造設(shè)計(jì)中將提供最有利的原始改造依據(jù)。其次在改造過(guò)程中即要考慮住房的便利，又要考慮住房的舒適，改造應(yīng)該體現(xiàn)人性化，營(yíng)造一個(gè)美好的居住環(huán)境。其次改造老小區(qū)科學(xué)的規(guī)劃，精心的設(shè)計(jì)非常重要，通過(guò)利用原有的環(huán)境、設(shè)施設(shè)備改造老小區(qū)建筑環(huán)境、景觀環(huán)境，生態(tài)環(huán)境，達(dá)到小區(qū)城市化、現(xiàn)代化、綠色生態(tài)最終目標(biāo)。設(shè)計(jì)單位認(rèn)真對(duì)原有圖紙的解讀及施工現(xiàn)場(chǎng)地形準(zhǔn)確的勘探，都是改造好老小區(qū)的必須要做的。最后老舊小區(qū)改造一般都投資大，改造復(fù)雜，施工難度大，因此合理選擇資質(zhì)齊全、業(yè)績(jī)突出、專業(yè)能力強(qiáng)的施工隊(duì)伍是老舊小區(qū)施工質(zhì)量的強(qiáng)有力的保證。

2改造中工作

2.1改造的模式

老舊小區(qū)改造一般有三類模式，，第一類改造修繕，這也是老舊小區(qū)常采用的模式，小區(qū)建造年代早，未超出房屋使用年限，小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施基本完備，房屋的主體結(jié)構(gòu)使用安全，但由于建造已有一段時(shí)間，墻面、屋頂、路面都有不同程度的破損、基本設(shè)施許多年久失修，小區(qū)環(huán)境比較差。小區(qū)改造主要是解決破損處的處理和新的生活需求設(shè)施的配建。第二類為重建拆除，這類小區(qū)一般建造年代很久遠(yuǎn)，房屋結(jié)構(gòu)不合理、施工質(zhì)量差，出現(xiàn)使用安全因素，小區(qū)內(nèi)設(shè)施配建不合理等，改造修繕成本大不經(jīng)濟(jì)，這樣的小區(qū)采取拆除重建方式改善居民生活。第三類屬于維護(hù)保留，老舊小區(qū)建設(shè)地點(diǎn)特殊，正好在歷史文物保護(hù)城市中，小區(qū)建筑風(fēng)格獨(dú)特，代表某一歷史時(shí)期的建筑風(fēng)格，歷史文化價(jià)值高，時(shí)代特征明顯，對(duì)于研究當(dāng)時(shí)社會(huì)文化、建筑風(fēng)格、風(fēng)土人情有很大價(jià)值。對(duì)于這樣的老舊小區(qū)采取保持原樣維護(hù)的方式進(jìn)行維修改善居民生活。

2.2改造中質(zhì)量管理

2.2.1嚴(yán)把工程開(kāi)工審批關(guān)

確定是施工隊(duì)伍后、首先發(fā)布小區(qū)改造施工公告，結(jié)合工程施工管理工作程序，明確施工單位、工程管理部門(mén)、質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)、監(jiān)理單位做好工程施工組織設(shè)計(jì)、工程管理項(xiàng)目計(jì)劃表、監(jiān)督計(jì)劃和監(jiān)理計(jì)劃，明確各參建單位的責(zé)任和負(fù)責(zé)工程的質(zhì)量控制點(diǎn)，并明確竣工后提交資料的明細(xì)，開(kāi)工前各部門(mén)認(rèn)真執(zhí)行開(kāi)工程序，按照要求認(rèn)真審核施工單位施工人員上崗證，特別是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、安全管理人員及特種作業(yè)人員資格證，做到持證上崗，人證相符。監(jiān)理單位認(rèn)真審查施工組織設(shè)計(jì)，施工組織設(shè)計(jì)經(jīng)項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)審核合格后報(bào)建設(shè)單位審批，形成施工組織設(shè)計(jì)審查報(bào)告，對(duì)存在問(wèn)題的施工組織設(shè)計(jì)一律不予簽發(fā)。認(rèn)真執(zhí)行施工圖圖紙會(huì)審制度和質(zhì)量監(jiān)督交底及施工交底、安全技術(shù)交底。，按照管理規(guī)定辦理臨時(shí)用電許可證，進(jìn)入小區(qū)施工審批單、等相關(guān)手續(xù)，簽訂HSE檢查處理規(guī)定、安全施工協(xié)議等相關(guān)責(zé)任書(shū)。嚴(yán)格按開(kāi)工前相關(guān)要求審查，條件不具備的不準(zhǔn)予開(kāi)工，確保工程順利實(shí)施。

2.2.2嚴(yán)把原材料管控

原材料的質(zhì)量是影響工程質(zhì)量的直接原因，加強(qiáng)工程用料監(jiān)管，規(guī)范施工單位對(duì)施工設(shè)備材料的使用，加強(qiáng)材料入場(chǎng)、施工、投產(chǎn)等環(huán)節(jié)的管控，加大砂石料、鋼筋、水泥等原材料構(gòu)配件的監(jiān)督抽查，嚴(yán)格按照比例抽檢，材料隨行的質(zhì)量合格證、檢測(cè)報(bào)告等必須齊全且符合要求，確保工程用原材料的安全，做到材料管控的標(biāo)準(zhǔn)化、全員、全過(guò)程。

2.2.3嚴(yán)把工序?qū)彶轵?yàn)收關(guān)

小區(qū)改造內(nèi)容多牽扯的專業(yè)多，做好每道工序的質(zhì)量驗(yàn)收是工程質(zhì)量的保證。細(xì)化驗(yàn)收程序，實(shí)行一步一驗(yàn)的驗(yàn)收制度，每一道工序必須經(jīng)相應(yīng)人員驗(yàn)收合格后方可進(jìn)入下一道工序施工，使工程質(zhì)量處于受控狀態(tài)。因此開(kāi)工前建設(shè)單位要做好設(shè)計(jì)圖紙的審查，監(jiān)理單位做好事施工組織設(shè)計(jì)審查、監(jiān)理單位技術(shù)負(fù)責(zé)人做好監(jiān)理規(guī)劃審查、及時(shí)做好相應(yīng)的技術(shù)交底工作，開(kāi)工后做好掩蔽驗(yàn)收工作，監(jiān)督單位按照監(jiān)督計(jì)劃做好工程重點(diǎn)部位質(zhì)控點(diǎn)的監(jiān)督檢查和驗(yàn)收、工程完工后做好竣工驗(yàn)收工作。

2.2.4加強(qiáng)改造現(xiàn)場(chǎng)安全管理

老舊小區(qū)改造施工現(xiàn)場(chǎng)復(fù)雜，在對(duì)改造工程圖紙、現(xiàn)場(chǎng)、進(jìn)度充分掌握下，確定施工安全隱患及安全管理方式，現(xiàn)場(chǎng)采取施工一片安全防護(hù)一片的原則施工，最大化少影響居民正常生活。外墻面裝飾施工、門(mén)窗更換、屋面施工這些高處作業(yè)提前做好施工現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)隔離。場(chǎng)地、道路開(kāi)挖，雨水管道、光纜、電纜溝開(kāi)挖，在開(kāi)挖的溝槽周邊，進(jìn)行安全隔離，做好開(kāi)挖管溝等引起的坍塌、摔傷安全防護(hù)工作，凡是施工現(xiàn)場(chǎng)均設(shè)置安全警示標(biāo)示，考慮夜晚光線不好，在警示牌上貼上反光條，以便能及時(shí)提醒居民注意安全。

對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)人員施工單位做好安全教育工作，通過(guò)安全事故案例、操作標(biāo)準(zhǔn)，提高施工人員安全意識(shí)和自我防護(hù)能力。針對(duì)承包商的負(fù)責(zé)人和專職安全管理人員進(jìn)行的安全教育，從安全管理的具體措施至安全用品的佩戴使用，日常的安全管理考核，管理局、社區(qū)對(duì)安全管理的嚴(yán)格要求等，安全管理硬件配置與承包商內(nèi)部安全管理制度等進(jìn)行嚴(yán)格要求，讓他們成為我們的管理助手，落實(shí)安全措施的得力干將。加強(qiáng)施工操作人員安全教育、提高安全意識(shí)。

2.2.5加強(qiáng)文明施工管理

施工用的混凝土不允許現(xiàn)場(chǎng)攪拌，采用商業(yè)混凝土，路面用的灰土不得在小區(qū)內(nèi)粉化，運(yùn)輸時(shí)做好覆蓋，進(jìn)入小區(qū)場(chǎng)地的白灰兩天內(nèi)用完，避免揚(yáng)塵，保護(hù)小區(qū)環(huán)境，做好現(xiàn)場(chǎng)材料標(biāo)準(zhǔn)化擺放，運(yùn)送材料大型車(chē)輛采取小區(qū)外二次倒運(yùn)方式運(yùn)輸，避免小區(qū)路面基層壓壞。施工垃圾日產(chǎn)日清，并及時(shí)清運(yùn)，路面衛(wèi)生及時(shí)清掃。對(duì)于破拆機(jī)械的施工采取上班時(shí)間施工、居民休息時(shí)間不允許施工，保證小區(qū)居民的休息，減少對(duì)小區(qū)居民的噪音污染。

2.2.6加大經(jīng)濟(jì)處罰力度，提升施工管理水平。

制定經(jīng)濟(jì)處罰的措施，對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)不文明施工、施工質(zhì)量不合格等、報(bào)驗(yàn)不合規(guī)、驗(yàn)收不合格等問(wèn)題對(duì)相關(guān)單位采取了經(jīng)濟(jì)處罰。對(duì)存在的安全、質(zhì)量隱患下發(fā)了質(zhì)量整改通知單，明確問(wèn)題責(zé)任人并限期整改。每月對(duì)檢查情況進(jìn)行量化考核評(píng)分，檢查評(píng)比排名前三名的給予獎(jiǎng)勵(lì)，并通報(bào)表?yè)P(yáng)。實(shí)現(xiàn)了施工單位由被動(dòng)管理向自我約束、自我改進(jìn)行為的轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)了參建人員的責(zé)任意識(shí)。

3改造后嚴(yán)把驗(yàn)收關(guān)

小區(qū)改造工程需要多部門(mén)協(xié)同完成，竣工驗(yàn)收需要各參建單位到場(chǎng)、驗(yàn)收合格，簽字確認(rèn)后方可辦理竣工、交工資料，小區(qū)改造合格后，清理現(xiàn)場(chǎng)使小區(qū)居民進(jìn)入正常生活狀態(tài)。竣工驗(yàn)收后，施工單位應(yīng)有完整、真實(shí)施工過(guò)程資料，竣工資料確認(rèn)無(wú)誤后方可進(jìn)行存檔保留。

4改造后后期維護(hù)

老舊小區(qū)改造作為一項(xiàng)改善人居環(huán)境、提升城市品位、關(guān)注和改善民生的民心工程，在改造的基礎(chǔ)上，更要注重后期的野保養(yǎng)冶，及時(shí)跟進(jìn)，改造的成果才能長(zhǎng)久惠民。

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