個人辦公司買商住房稅收因素要考慮

任芳

前段時間頻出的房地產(chǎn)調(diào)控政策觸動了很多人的神經(jīng)，尤其是商住房新政更是讓一些人措手不及。

北京市商住房調(diào)控政策出臺后，個人不得購買新建商住房了。想買新建商住房，就得是文件里明文表述的“合法登記的企事業(yè)單位、社會組織”，且得一次性全款付清一套至少500平方米的商住房；購買后如果想轉(zhuǎn)讓，必須得產(chǎn)權(quán)滿3年才可以上市交易。雖然個人仍可購買二手商住房，但也只能全款，且購房者在京必須無房（含所有類型）；如果是非京籍人員，還需在京連續(xù)繳納5年社保或個人所得稅，個人所得稅需60個月連續(xù)繳納，不能中斷。

新政執(zhí)行后，一些人開始打起注冊公司購買商住房的主意。筆者認(rèn)為，個人通過注冊公司購買商住房，要事先充分考慮稅收因素。

日常運營稅務(wù)問題

注冊一家企業(yè)，從登記到注銷都會涉及稅務(wù)問題。首先要辦理營業(yè)執(zhí)照和其他各種證照，辦理了營業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)需前往主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做稅務(wù)登記。隨后，相關(guān)的申報納稅義務(wù)隨之而來，增值稅及相應(yīng)的城建稅和附加費都需要按月申報（即便是零申報），所得稅需要按季申報（即便是零申報），每年5月31日前還需要匯算清繳。就個人所得稅而言，除每月綜合申報，還需要每月進(jìn)行個人明細(xì)申報，即便是零申報，也不能省略，否則會影響個人相關(guān)權(quán)益，比如購房資格、搖號資格。

筆者了解到，這些事目前在北京，可以委托中介公司做，初始成本為數(shù)千元，后續(xù)運營費用每年也需要數(shù)千元。

此外，單位購買的房產(chǎn)，每年需要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅，如果房子是自用，房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值的70%乘以1.2%計算，城鎮(zhèn)土地使用稅按照占地面積算，北京最便宜的為1.5元/平方米。但是，既然購房是用來投資的，公司是空殼，自用的可能性就不大，如果用來出租，那么需要按租金的12%繳納房產(chǎn)稅。按目前政策，3年以后房子才能轉(zhuǎn)讓，因此以上這些稅費至少需要維持3年。除此之外，還應(yīng)考慮到因為長期零申報可能引發(fā)的稅務(wù)稽查與評估風(fēng)險，這些風(fēng)險所需要付出的時間成本甚至是稅務(wù)代價，可能就不好預(yù)期了。

轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅負(fù)問題

既然是投資，就當(dāng)然需要考慮轉(zhuǎn)讓的情況。按目前的政策，可設(shè)想一下，北京的商住房新報項目分割單元不得低于500平方米，按每平方米3萬元計算，每套商住房至少需要1500萬元的成本。假定3年后該商住房漲到了2000萬元，漲了500萬元，該企業(yè)想要把商住房賣掉，需要繳納的各項稅費如下：

增值稅。因為是為了購買商住房注冊成立的公司，一般應(yīng)該是小規(guī)模納稅人（或者說是不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)），可以適用差額5%的征收率，那么應(yīng)納增值稅為25萬元（500萬×5%）。但如果在此期間登記了一般納稅人的身份，那么銷售時取得的全部價款和價外費用是應(yīng)稅銷售額，增值稅銷項稅額為198.2萬元2000÷（1+11%）×11%，可以抵扣相應(yīng)的增值稅進(jìn)項稅額。但一般而言，專門為購房投資成立的空殼公司不會有什么可抵扣的進(jìn)項。如果購買的是新建商住房項目，目前抵扣新增不動產(chǎn)進(jìn)項稅額需要分兩年抵扣。

城建稅及附加。應(yīng)繳城建稅是增值稅的7%，應(yīng)繳教育費附加是增值稅的3%，應(yīng)繳地方教育費附加是增值稅的2%，合計應(yīng)繳稅費為增值稅的12%。

企業(yè)所得稅。既是為了購買房產(chǎn)注冊的公司，差不多是一個空殼公司，基本上沒什么成本，全部盈利都屬于應(yīng)稅收入，應(yīng)繳納25%的企業(yè)所得稅，大約有100多萬元。

土地增值稅。土地增值稅是以企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收，算下來大概為幾十萬元。這樣算下來，個人通過注冊公司購買商住房，即使房價再上漲，獲利也有限。所以，投資方案要充分、準(zhǔn)確地考慮稅收可能帶來的影響。畢竟房屋中介的目的是為了高額傭金，而投資是關(guān)乎自己的錢袋子。