淺析投資性房地產公允價值計量模式

程玲?譚歡

[摘 要]探究了投資性房地產的初始計量和后續計量模式，重點針對公允價值后續計量模式的產生和在我國的具體運用進行了分析，提出了目前該模式存在的問題，并有針對性的提出了推廣公允價值模式進行后續計量的相關建議。

[關鍵詞]投資性房地產；計量模式；公允價值

[中圖分類號]F299.233.42 [文獻標識碼]A

伴隨著房地產行業的發展，很多企業出于多元化經營和資本增值的需要，越來越多的企業持有投資性房地產進行投資。根據我國《企業會計準則第3號-投資性房地產》明確規定，投資性房地產是指為了賺取租金或者資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。我們可將其濃縮為具有投資性質的“房產”和“地產”，其投資性的特征顯著的區別于企業的自用的和作為存貨而持有的房產和地產。

1 投資性房地產的后續計量模式

我國針對投資性房地產的后續計量模式包括按照成本模式和公允價值計量。其中按照成本模式進行后續計量的會計處理和固定資產或者無形資產的處理類似，然而公允價值后續計量模式的引入則有很多限制條件，只有存在活躍的交易市場，在公允價值容易取得并且可靠計量的前提下，才具備資格采用公允價值模式計量。《國際財務報告準則第40號-投資性房地產》中提出鼓勵能夠取得公允價值計量的企業優先采用該模式進行后續計量，然而美國作為公允價值研究的主要國家，并沒有采用公允價值對投資性房地產進行后續計量。

2 我國投資性房地產后續計量公允價值模式現狀和存在的問題

伴隨著房價的劇烈波動和上漲，和成本模式后續計量相比，公允價值模式更能如實的反映出資產的價值，增強了企業的融資能力和市場競爭力。然而目前我國采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的企業微乎其微，研究統計表明有90%的公司選擇成本模式進行后續計量，公允價值的推廣受阻不符合我國日益蓬勃發展的地產行情。究其背后的原因，主要受到內外部因素的共同影響。從企業外部來說，采用公允價值計量的前提是要有一個公平有序的交易市場，企業要及時的能夠對投資性房地產的公允價值進行合理的估計。然而目前我國的資產評估機構很難客觀如實的評價投資性房地產的價值，導致交易雙方的信息不對稱和獲取信息的成本太高，難以實現公平有序的交易。其次，在對會計信息進行披露時，我國一直遵循謹慎性原則，然而公允價值模式的計量背離了謹慎性原則，由于缺乏公平有效的信息對地產進行估價，會計人員難以如實的記錄投資性房地產的后續公允價值的變動，導致該計量模式在實際推廣中受阻。此外，目前針對公允價值計量模式的計量，尚沒有一個完善的會計準則對其進行約束和監督，并沒有伴隨著市場環境的變化對會計準則進行及時的修訂和改善，導致該計量模式難以落地實施。從企業內部來說，采用公允價值模式進行后續計量，不計提折舊或攤銷也不提減值準備，導致了其抵稅效應的消失，增加了企業的納稅負擔，從節約成本的角度來說，企業沒有動機采用公允價值模式計量的動機。此外，采用公允價值模式計量對企業的利潤波動影響較大，投資性房地產的公允價值變動形成的公允價值變動損益會對當期的利潤水平產生影響，導致不同的會計期間利潤產生較大的波動，然而并未帶來在實質性的現金流的涌入，賬面利潤的變動進而進一步的影響企業的每股收益，每股凈資產等重要的反映企業的經營成果的財務指標，這些指標決定了外部投資者是否繼續投資該公司，然而公允價值對于這些指標的影響是難以預測到的，企業的經營風險增大，導致企業的管理層不愿意承受該模式計量帶來的壓力和風險。總體來說，內外部因素的共同影響導致了公允價值計量模式難以實現廣泛的推廣和實地運用。

3 推廣公允價值模式計量的建議和對策

針對上述提出的影響公允價值計量模式實施的內外部因素，提出了如下推廣的建議和對策：

3.1 完善公允價值計量模式的準則和監管

不斷的改善和完善公允價值計量的準則和相關制度，使得其在實地推廣中做到有法可依，避免了企業在使用時鉆漏洞和做到有法可依，會計準則應該明確的界定出公允價值模式計量的范圍和信息披露的程序，對公允價值的獲取途徑和估價方法應該進行明確的規定，使得企業在執行時有足夠的參考和程序進行指導。此外通過強化監管來杜絕利用公允價值的變動來操縱凈利潤，構建健全的監督體系，杜絕投機者。

3.2 強化財務人員的職業素養

公允價值計量模式的推廣使用需要財務人員具備足夠強硬的專業知識和基于經驗進行判斷的職業素養，且需要結合市場行情對企業的投資性房地產進行不斷的測量和賬務處理，對財務人員的要求更加嚴格，因此應該強化對財務人員的培養，使其能夠適應并勝任公允價值模式計量的任務。

3.3 完善企業內部管理制度

一方面，要鼓勵企業與獨立的房地產評估機構合作，以便取得可靠的公允價值，會計準則和公司內部都應加強監管，避免企業內部和房地產評估機構一起操縱投資性房地產的公允價值。另一方面，企業應強化財務人員的職業判斷水平和對財務人員的監管，強調內部精致，避免企業的財務人員與外部投資者建立不正當的交易，來混亂公允價值的披露進而投機。此外，企業而應該建立透明的信息披露平臺，強化投資性房地產的公平交易環境，構建公允價值信息平臺和數據庫，推廣公允價值計量模式的運用。

[參考文獻]

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