房地產“降溫”是經濟復蘇的起點？

□王煉利

房地產“降溫”是經濟復蘇的起點？

□王煉利

巨資堆砌出來的房地產開發經營業對GDP和產出的貢獻卻很少，必須適度遏制其發展，才能讓整個國民經濟步入正常軌道

2017年1-7月份，中國房地產業對經濟增長的貢獻率下降2個百分點，但國民經濟的增長速度提高了0.2個百分點。國家統計局新聞發言人認為，“這說明房地產市場的降溫或者適度降溫，并不必然會下拉經濟增長速度”。 其實，房地產業近二十年的膨脹態勢，早已嚴重干擾了中國國民經濟的正常發展、健康發展。對房地產市場，已經不僅是“降溫”，而是必須適度遏制其發展，才能讓整個國民經濟納入正常軌道。

本文中所提及的的“房地產業”，主要指按《國民經濟行業分類》劃分的“房地產開發經營”這一行業小類，涉及全國共9.3萬個房地產開發企業、274萬名房地產開發經營從業人員（2015年）。

房地產開發經營業——資金擁有的“巨無霸”

“房地產開發經營業”作為中國1094個行業小類中的一個和432個行業中類中的一個，在不到二十年的時間里，用巨資堆積出極其龐大的“體量”，表現為巨大的資產總額、負債額、商品住宅銷售額和投資額。

1.巨量的房地產開發經營業資產。截至2015年末，房地產開發經營業的全行業資產總計55萬億元，較2000年的2.5萬億元增長了21倍。這相當于2011-2015年國家稅收總和，2000-2015年全國居民戶每年新增的人民幣儲蓄存款累計才53.8萬億元。如此巨額的行業小類資產總計，在其他行業絕無僅有。

2.巨量的房地產開發經營業負債。房地產開發經營業的資產負債率高達77.7%，也在1094個行業小類中獨拔頭籌。截至2015年末，全行業負債額達到43萬億元，較2000年的不到2萬億元增長了20倍。2015年，中國M1供應量為40萬億元，不抵當年房地產開發企業的負債（房地產開發企業2014年時的負債額就已經超過了當年M1供應量）。中國非金融企業存放在中國金融機構的全部存款是43萬億元，這說明中國房地產開發企業所欠的債務理論上需要動用中國非金融企業的全部金融機構存款才能償還。

3.巨量的房地產開發經營業商品住宅銷售。2000-2016年，房地產開發企業的商品住宅銷售額累計達59.2萬億元。而同期中國居民戶的人民幣儲蓄存款年增加額累計53.8萬億元。以住宅形式存在的“固定資產”超過了以存款形式存在的“準貨幣”銀行存款，而且超出的5萬億元基本上是在2016年一年間發生的。2016年商品住宅銷售額是9.9萬億元，當年居民存款的增加額是5.17萬億元，這一年就超出了4.7萬億元。如果這形成趨勢，問題將很嚴峻。

由于“準貨幣”可以提現，而“固定資產”不可能提現，在房產貶值時期將成為潛在的不穩定因素。

巨量的商品住宅銷售還導致消費的減少。2000-2016年中國城鎮單位就業人員工資總額累計82.6萬億元，其中71.7%用于了購房。2006年，居民花在“居住”上的支出只占消費性支出的10.4%（消費性支出中的“居住支出”主要是指水電燃料費、取暖費、租房房租、物業管理費以及裝修材料等支出費用，不包括房價），到2016年，這個比重占22.2%，是僅次于食品煙酒支出的最大支出項。巨量的商品住宅銷售額直接影響到居民多元化生活質量的提高，居民因恩格爾系數下降帶來的“可選擇性消費”的好處，被因全國性大動遷造成的被動買房抵消了相當大一部分。

表4 第三產業四個行業GDP與固定資產投資比較

表2 制造業與房地產開發經營業主要財務指標比較（單位：萬億元）

表3 房地產業門類與制造業門類的投資額與GDP比較（單位：萬億元）

住房購置費用（住宅銷售額）從2005年以后已經占去了居民固定資本形成總額的絕大部分，直接導致專業戶、個體戶的經營用固定資本占比少了。

4.巨量的固定資產投資額。2013-2016年，房地產業（指門類亦指大類）的固定資產投資額依次為11.14萬億元、12.36萬億元、12.67萬億元、13.53萬億元；同期國家稅收總額依次為11.05萬億元、11.92萬億元、12.49萬億元、12.04萬億元。這說明，每年房地產業的巨量固定資產投資，相當于填進了整個國家的全年財政收入。而房地產開發經營業小類的投資額占到房地產業門類投資額的80%。

“沒有產品”的房地產開發經營業

從國民經濟核算資料來看，巨資堆砌出來的房地產開發經營業對社會的貢獻很少。

從對GDP的貢獻率來看， 2000-2015年，房地產業平均為GDP貢獻了5.1個百分點，其中2015年貢獻了6.02個百分點。而同為第三產業的批發零售業在2015年和2016年都貢獻了9.6個百分點。

從產出貢獻來看，房地產業的“產出”排序是中間靠后。在國家統計局編制的投入產出表中，由于商品房不是房地產業的產品，房地產業與租賃和商務服務業的產出品在社會總產品中占比很低。商品房作為建筑業的產品，其價值就是商品房的竣工價值，記錄在建筑業的“固定資本形成總額”中。房地產業雖然沒有“產品”，但有“產出”。商品房建造價（建造價=竣工價+開發費用，不含土地費用）與商品房銷售價的差價，也就是商品房的增值部分，就是房地產開發經營業的“產出”，記錄在房地產開發經營業的“固定資本形成總額”中。不過整個房地產業門類的“固定資本形成總額”很小，這也說明房地產開發經營小類能提供的商品房增值部分很少。

“無產品”的房地產開發經營業的“經營能力”

至此，我們已經看到房地產業的龐大體量，也看到龐大的體量下幾乎不值一提的“產出”。我們通過四張數據表（見表1-4），看房地產開發經營業的經營能力?？梢钥吹?，房地產業“投入極高，效率極低”。

那么，為什么還要將巨量資金投入房地產業？資金匱乏一直是制約中國各行業發展的重要原因，為什么唯獨房地產業是個例外？

需要指出的是，國家貸款資金對房地產業極其偏愛。2004-2009年，27%的貸款投向了房地產業，2010-2015年，這一比例達到31%；而同期投向制造業的貸款只占16%、21%。

在利用外資上，雖然制造業占比高達60%以上，但外資占城鎮固定資產投資資金的比重不到1%，最近兩年每年只有兩千多億元，杯水車薪而已；占自籌資金的比重雖然制造業要高出房地產業許多，但房地產業的自籌資金有其“自籌”特色，房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上；占其他資金的比重房地產業達70%以上，其他資金主要包括房地產業才能享受的客戶訂金和預付款以及個人按揭貸款。

金融機構對以房貸為主的消費性貸款發放也大開綠燈。2008-2015年，金融機構發放的消費性貸款（包括房貸和車貸）是83.36萬億元，而發放的經營性貸款僅為41.52億萬元。成千上萬家企業面臨資金鏈斷裂，房地產企業擁有的資金量卻動輒就與國家宏觀經濟數據“試比高”。

房地產業綁架中國經濟已經是鐵的事實。隨著一些房地產巨頭的“退出”，房地產業占用的巨量資金有望流入實體經濟，助力實體經濟發展。

（作者為獨立撰稿人）