“租售同權”影響幾何

□華夏 朱啟兵

“租售同權”影響幾何

□華夏 朱啟兵

“租售同權”政策并不是以改變各城市房價長期趨勢為目的，更多是為了呵護房地產市場、保持穩定發展，建立房地產市場長效機制

近期住建部及各地密集出臺一系列鼓勵發展住房租賃市場的相關政策，其中包括最為引人注目的“租售同權”，以保持房地產市場穩定發展、 建立房地產市場長效機制。鼓勵租房政策將會對房地產市場產生深遠影響，包括房價、人口及相關制度。

“租房”時代是否已經到來？

在市場化程度不斷加深、人口向核心城市群流動不斷加速的情況下，人們對住房的需求也日益多樣化，住房租賃市場的存在與健康發展恰是房地產市場發展的必然要求。在房地產市場泡沫化程度依然較高的背景下，國家推動住房租賃市場的發展，根本出發點在于激活住房租賃的市場需求，以平衡房地產市場供需矛盾，平抑房價，推動住房向居住屬性回歸。

1.政策力挺，方向明確。繼7月17日廣州市出臺租購同權等措施后，住建部會同國家發改委等八部門出臺了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的城市。緊隨其后，無錫于7月28日發布了“租房可落戶”新政，鄭州、揚州、濟南等多個城市也于近期提出或準備出臺類似舉措。在政策的力挺、國企資源的傾斜以及眾多實質性動作的支撐下，“租房”時代離我們越來越近。

梳理總結最近相關政策措施，可以看出幾個特點：

一是先“住”后“權”實用主義目標導向明確。建立房地產市場長效機制的目標在于對所有城鎮居民，針對不同階層的群體、不同年齡段的人群，都有明確的住房供給。而作為房地產市場長效機制的重要一環，“租房”政策的目標首先要解決各種人群“住”的問題，而附加在房子上的“權”則成為調節供需、平衡人才結構的一個有效抓手。因此，各地在擴大租房供給、提高租房市場吸引力、解決基本“住”的問題的同時，在“權”的具體形式和程度上有所不同。如，北京共有產權房降低購買商品房的門檻，上海、深圳、成都增加針對性租房供給，廣州有條件的“租售同權”，無錫有條件的“租房可落戶”等等。

二是國企將在租房市場發展中起主導作用。租房市場經過多年發展，市場規模有限，租房成本回收周期長，且管理問題頗多，機構參與積極性不高。在此次推進租房市場的過程中，將采用以“國企+政策配合”的模式進行引導，為租房市場的完善打基礎。

三是土地出讓政策開始向鼓勵租賃用地傾斜。在土地市場經過一系列限制措施后，房企拍地難度不斷加大，已經開始在限房價的基礎上在保障房面積或者自持面積等方面進行競爭。土地出讓政策向租賃用地傾斜具有很強的可復制性，在一二線城市中大概率會被采用，更多租賃用地未來將會被推出。考慮到對普通商品房和地價的影響，租賃用地在絕對量上不會太多，但在平衡住房供需方面能夠起到有效的調節作用。

2.現實問題亟需解決。供應總量及供應結構不合理。從全國總量上看，住房租賃市場總體需求量較大。國家統計局公布的全國第六次人口普查（2010 年）數據顯示，中國約有 25.8%的城市居民通過租住住房解決住房問題，由于 2010年后房價漲幅遠高于工資增幅，且城鎮人口持續增長，因此目前這一數據很可能更大，但是租房市場總的供給量相對不足（鏈家研究院 2017年 3 月《租賃市場系列研究報告》顯示，目前中國租賃房屋4600萬套，1.6億租賃人口，預計租房人口占比在全國層面將超過30%，一線城市會超過40%）。從區域及不同城市看，租房供給也不均衡，大城市尤其是特大城市對租房需求量大，而供給相對不足；而人口凈流出的城市或地區供需矛盾相對較低。在供給總量不平衡的情況下，租房市場供求結構錯位現象突出，小戶型、低總價的出租住房供求矛盾突出。鑒于常住人口的收入狀況等客觀條件，中小戶型、中低價位的出租房需求量相對較大，而市場供給呈現出與實際需求相背離的狀況。

住房租賃市場供給主體較為單一。從其他國家和地區發展經驗看，完善的住房租賃市場由個人出租者和機構出租者組成。而中國現階段的住房租賃市場的房屋供給主體仍然不成熟，除少量單位或機構持有部分住房提供給本單位職工短期周轉、租住以外，大部分的租房供應主體仍是居民個人，市場上機構出租者相對缺乏。

圖1 主要大城市租賃人口和房屋比例對比

圖2 北京租賃房源渠道分布

住房租賃市場制度建設仍不完善。有效的制度安排有利于穩定參與者的預期，降低交易成本，穩定市場秩序。中國住房租賃市場發展迅速但極不成熟，住房租賃市場制度建設相對滯后。租房者的利益得不到保障，侵犯租房者利益的事件頻發，而且侵權事件發生后糾紛解決機制或違法處置機制不完善，侵權者得不到有效處罰，違法違規成本相對較低。具體來講，從法律體系上看，目前中國還沒有一部保護租房者的專門法律安排，缺乏國家層面的頂層設計；從機構設置上看，國內不僅沒有設立專門保護租房者利益的職能部門，也沒有相應的中介機構，社會層面的保障機制缺乏；從政策環境看，鼓勵機構出租者發展的政策體系仍未建立，機構出租者缺失，市場秩序混亂。

住房租賃市場信息不對稱問題嚴重。出租者相比于租房者掌握更多、更充分的房屋質量信息；中介機構比租房者掌握更多的房源信息，容易導致道德風險。租房者往往是租房市場參與者中的最弱勢群體，這也是當前中國為何很多居民不愿意進入租賃市場，而特別強調要有自己的住房根源所在。

房屋租賃中介服務體系不專業、不規范。近年來，中國住房租賃市場發展迅速，但作為重要參與者的房屋中介機構發展相對滯后，中介服務體系專業性不高、規范性不強、自律性較低。從法律層面看，中國關于房地產中介服務方面的法律法規仍然缺乏、尚待完善，尤其是關于房產中介的法律仍未建立，而且現有的規定過于原則性，可操作性不高，無法覆蓋房產中介涉及的眾多方面。從從業人員看，從業人員資格認證制度仍不規范，部分人員則缺乏有效資格，服務人員素質較低、服務水平不高、服務意識淡薄，過分追求商業利益，不講誠信、欺騙客戶之事經常發生，有失客觀公正立場，提供虛假宣傳，擾亂市場秩序，損害了中介機構形象和行業信譽。

“租售同權”同什么權？

戶籍制度是中國長期以來實施的一項基本的國家行政制度，目前城市各種公共服務、準公共服務基本與戶籍掛鉤。由于歷史原因和管理的需要，在不同的城市，房產與戶籍、房產與某項公共服務也進行了一定程度的交叉掛鉤。因此，“租售同權”只是一個概念統稱，不能一概而論，各地政府根據自身情況和目標人群來具體定義這一概念的不同內涵，并決定所同“權”的含金量。

1.一線城市同教育權。一線城市資源集中、房價水平高、人口流入快、住房供需矛盾較為突出，亟需通過發展住房租賃市場來調節，因此需要增加租房所掛鉤的公共服務來提高租房吸引力。同時，由于人口上限、資源限制等約束條件仍然長期存在，一線城市不可能將所有公共服務權利與租房進行一步到位的“租售同權”，但會拿出人民群眾關注度最高、含金量最高的就近教育權與租房進行有條件地掛鉤。在各地相關政策制定實施過程中，具體實現形式和內容略有不同，充分反映了當地發展和人口特點。

總體而言，一線城市會在教育領域“租售同權”方面有所動作，但政策能實現的突破有限，因為宏觀政策導向基本以針對常住人口（戶籍+居住證或人才綠卡等）實現均衡教育公共服務為目標，而優質教育資源有其自身的形成邏輯，鼓勵租房的政策無法強行覆蓋。另外，在當前外部環境約束下，鼓勵租房政策不可能直接將租房和戶籍直接掛鉤，但在未來將租房時限或金額加入一線城市的積分落戶制度存在一定的可能性。

2.二線熱點城市設門檻同戶籍權。二線熱點城市一般位于城市群核心城市周邊，經濟基礎相對較好，但由于周邊競爭激烈，缺乏吸引高端人才的明顯優勢資源，人才集聚速度慢于一線城市。在中國經濟整體轉型的大背景下，熱點二線城市有望承接部分產業轉移和培育一些新經濟增長點，實現經濟彎道超車，因此對人才非常渴求。由于二線城市本身人口基數已經較大，且長遠來看也是城鎮化人口集聚的主要方向，因此在制定鼓勵租房政策吸引目標人才群體時雖然會實現將租房和戶籍掛鉤，但會設置一定的門檻，形成有條件的“租售同權”。

3.部分城市探索直接同戶籍權。在整體經濟增長速度放緩的背景下，很多原本屬于區域性經濟中心的城市經濟活躍度開始減弱，人口增長放緩，有陷入惡性循壞的可能。為吸引周邊人才，增強經濟活力，將租房與戶籍直接掛鉤，實現完全“租售同權”，提高城市吸引力，也是部分城市正在探索的模式。

“租售同權”影響幾何？

1.房價：影響有限，城市繼續分化。雖然鼓勵租房政策正在一波一波接踵而至，但若短時間大量低價租賃房供應上市，或者“同權”程度過于激進，勢必會沖擊目前的房地產市場，房價將會有大幅波動，并引發不必要的經濟震蕩，這不是政策目的所在。綜合分析政策走向，其核心目標仍然是探索建立一套能夠保持房地產市場穩定發展的長效機制，漸進式消除房地產泡沫和緩解住房供需矛盾，而租房市場是調節整個房地產市場的一個非常有效的杠桿和抓手。因此各地在制定“租售同權”等類似鼓勵租房政策的同時，以滿足常住人口教育公共服務需求和緩解職住矛盾為現實目標，充分考慮了政策的預期可達效果，尤其是對現有人群利益和房地產市場的沖擊影響，斟酌“同權”時因城施策增加適當門檻，甚至暫時不提“同權”，如佛山、深圳等。由此看來，鼓勵租房政策對房價預期上漲的所在城市的整體趨勢不會產生較大影響，但會大幅放緩房價上漲速度，而房產缺乏吸引力的城市并沒有出臺鼓勵租房政策的必要和動力，城市房價繼續分化的趨勢將長時間延續。

2.投資：因素共振，總體相對平穩。從政策面來看，如前所述，包括“租售同權”在內的鼓勵租房政策并不是以改變各城市房價長期趨勢為目的，相關政策更多是從呵護房地產市場、保持穩定發展的原則出發來進行設計，在房價預期不變及政策護航的基礎上可預見房地產投資所受影響有限。從房地產市場本身來看，除去房產本身保值增值的特性外，（1）資源緊缺的核心一二線城市，“租售”很長時間內都不可能完全“同權”，鼓勵租房政策更多解決人才短期居住問題，長期來看一旦經濟條件允許，租房客就會快速轉向購房市場；（2）附帶門檻“租售同權”的二線及部分三線城市，長期房價穩定上漲預期具有其內在原因，“租售同權”政策更大程度是作為人口導入策略的配套，本質是降低所需人才進入和安家門檻，先租后買將成為大部分人的選擇；（3）近期土地及房產交易市場活躍的三四線城市，其原因是房企對土地的補庫存和資本外溢激發本地改善需求，并非由于人口大幅流入及產業發展有質的變化，因此未來影響房地產投資的基本面并沒有惡化的風險；（4）供地向租賃用地傾斜的政策是以高額地價為犧牲，將短期風險可控的收益轉換為長期風險較高的收益，對企業長期承受能力和穩定性要求較高，此模式導向意義和點狀效應較強，但在絕對量上很難大范圍復制，預計對正常商住用地供應沖擊較小；（5）增加租賃住房措施本身也會刺激房地產投資，各地基本都有增加租賃住房用地有效供應、允許將商業用房等按規定改造成租賃住房等多元渠道增加租賃住房供給的政策，其實際政策效果并不會導致本地房地產投資額總量產生重大變化。

綜上所述，在各種因素的共同作用下，租售同權對房地產投資并無太多負面影響。就 2017 年而言，在土地供給增加、房地產企業現金流改善等因素作用下，我們對房地產投資實際完成情況并不悲觀，預計在幾輪強力調控政策的影響下，下半年房地產投資增速逐漸放緩后將保持一個相對穩定的水平，不會對經濟穩定增長起到拖累作用。

3.租金：政策支撐，分層穩步上漲。在各地的鼓勵租房政策中都有著多渠道加大租賃房供給的政策，甚至在土地拍賣中，“只租不賣”用地也低價被國企購入，這些政策形成的低價租賃房在短期內會對租房市場價格產生沖擊。但如之前所述，政策目標是穩定房地產市場，而不是建立一套住房福利制度，因此低價租賃房有其區域或者人群的特殊針對性和時效性，在絕對規模上難以和個人或機構租賃用房相比，且租賃用房根據區位、配套等條件不同有著自身的定價體系。因此，隨著城市的發展和成本的逐漸提高，從購房市場轉移至租房市場需求的不斷增多，長期來看房租將分層次呈穩步上漲趨勢，政府供給租賃房上漲速度將慢于個人或機構提供的租賃房。另外，“租售同權”政策本身也將會帶動資源集中區域房租上漲。

4.人口：一線調結構，二線搶人才。類似“租售同權”的將部分公共服務和租房進行掛鉤的政策為城市控制人口、調節人口結構提供了非常有效的抓手。一線城市在制定“租售同權”政策時通過與戶籍等其他權利配套設置較高門檻，在控制人口增長速度的同時還對人口結構進行了調整。如上海通過居住證和教育掛鉤、租房和居住證掛鉤等形式調節人口結構配合郊區進行城市更新、產業升級。二線城市則利用將戶籍等權利和租房掛鉤，降低外來人才生活成本，幫助外來人才解決后顧之憂，增強城市親和力，提高對人才的吸引力。

5.制度：擴大稅基，對接長效機制。目前，租房市場房源以個人住房出租為主，很大一部分游離在管理體系和稅收體系之外，在安全和權益保障方面存在很大隱患。此次鼓勵租房政策中各地基本都提出建立租賃信息平臺，同時強調必須是在有關部門備案的租賃行為才能作為“租售同權”的依據，這將為規范租房市場打下較好的基礎。另外，租房相關信息規范化后，還可以與未來將出臺的房產稅、不動產登記制度進行對接，同時還能與金融部門聯動，為整體房地產長效機制的完善和地方財政收入轉型做好必要準備。

（作者單位為中銀國際證券）