一個租房客的自述

傅蔚岡

有研究表明，美國一個州的房屋所有權比率的提高是失業率劇增的前兆。房產所有權通過三種強有力的渠道——勞動力流動性的降低、通勤時間的增加和企業創新的萎縮損害了就業狀況。

在大城市里生活的人應該都有搬家的經歷，尤其是對新進城的而言。盡管目前沒有公認的關于搬家的統計數據，但應該不在少數。以我為例，從2003年到上海被“硬盤”開始，目前已經有8次搬家經歷，幾乎是每年一次，直到后來成家才消停下來。隨著年歲的增長和家中物品的增加，每次搬家更是痛苦不堪。面對房東上漲租金和搬家時的所遇到的各種麻煩事，經常問自己的一個問題是，為什么不自己買房？

為什么租房？最簡單的理由就是為了上下班方便，你可以隨時根據辦公室位置來調整你的住處。大城市居不易，說的并不只是房產價格昂貴，更重要的是每天要在路上耗費不少的通勤時間，在北京和上海這樣的城市，每天在路上花費兩個小時并不少見。買不起CBD附近的房子，但租房可能還能承受。

更為重要的是，目前房價租金收入比嚴重倒掛，租房子更像是一個比較劃算的行為。在上海內環內一套100平米的房子，單價至少在3萬以上，如果以3.5萬計算，那么總價就是350萬。如果要把這自買下來，你三成得105萬，同時契稅和中介費估計得60萬。以基準利率6.55%計算，那么每月按揭需要13342.56元。但這樣的房子如果用來出租，每個月可能收到的租金是多少？大約是6000元。從這個意義而言，在現階段租房更像是房東在補貼房客，而不是房客在為房東貢獻現金流。

盡管租房有這種那種的好處，但對于絕大多數的中國人，之所以選擇租房，絕不是因為以上所說的各種原因，最大的可能是沒有足夠的錢：沒有錢首付，更沒有錢還月供。

以我自己為例。2003年研究生畢業到上海工作，那一年我辦公室邊上的聯洋社區一平米也就8000元左右，一套120平米的房子總價也就100萬元出頭。從現在來看100萬并不算貴，因為現在這里的房價普遍在5萬以上。如果在那個時候買入一套，那么現在就可以坐享資產價值翻番的快感。所以經常有不少人問，為什么你那時候不入手買一套？

兩個字：沒錢。盡管房價很便宜，但那時候我的收入更低。據上海市統計局的數據，2003年度上海市城鎮職工年平均工資為19473元，月平均工資為1623元。盡管那時候我的月工資是月平均工資的幾倍，但是要償付按揭也不容易：首付30萬之外，每月按揭還款還要超過4000元，差不多是我月工資的全部。假如我都把這錢拿來還按揭，那每個月的吃喝拉撒怎么辦？更重要的是，對于絕大多數剛剛開始工作的農二代而言，30萬左右的首付款是一個龐大的數字。

這幾年眼看著辦公室周邊的住宅單價從8000元往上漲，1萬、2萬、3萬……直到今天的6萬左右。這樣的上漲速度遠遠超過同時期的工資上漲，從2003年到2013年這10年時間，上海市城鎮職工年均工資從19473元漲到60435元。就以我辦公室所在的聯洋而言，在2003年，一年的工資還能買2個平米，但是到2013年只能買1個平米了。正是因為房價上漲如此之快，很多人都在悔不當初。甚至有人說，如果知道房價能漲成這樣，當初砸鍋賣鐵也該買一套。問題是，幾個人能有這樣的眼光？

有意思的是，與房價的飛速上漲相比，租金倒是還可以接受。10年前120平米房子的租金大約是4500元，今天估計是8000元左右。為什么房價幾乎是原來的8倍，而房租才上漲一倍不到？在我看來最為重要的原因是房租上漲要受制于居民收入水平，租金沒辦法像房價一樣動用杠桿，必須量入為出。所以我們就可以理解在過去十年時間里盡管房價翻了幾番，但租金增長緩慢，這是因為居民收入水平并沒有大規模增加。

那是不是意味著不買房就更加劃算？那倒未必。

必須明確的是，租房是消費，買房是投資。投資和消費的邏輯并不一致，有個朋友曾在微博上說過這兩者之間的區別：租房是消費是花錢，居住成本越低越便宜越好，居住性價比最高是核心，多花一分冤枉錢都浪費；買房是投資是賺錢是生意，做生意就得理性，應以投資效率最高為目標。

至少從過去10年的經驗來看，當時那些咬咬牙買了房子的人是這一輪資產價格上升的受益者。盡管當時每月節衣縮食，但現在卻換得幾倍的投資收益，盡管這部分收益還未入袋為安，還只是紙面財富，即便如此也已經是絕大部分工薪階層干十來年都難以獲得的財富。換句話說，目前在抱怨的“房奴”絕大部分都是房價上漲的受益者。

也正是如此，中國的自住房擁有比例可能是全世界最高。根據2011年和2013年中國家庭金融調查的數據，我國家庭自有住房擁有率在城鎮地區有所提高，從84.8%上升到87%；在農村地區住房擁有率基本保持不變，在96%附近波動。但越來越高的自住房擁有比例真的是好事嗎？那倒未必。

大約是一年前，美國知名智庫彼得森國際經濟研究所研究員珀森更是提出了一個非常有意思的命題，“對擁有房屋的崇拜是危險的，且具有破壞性”。他在這篇文章中認為房屋所有權會直接阻礙經濟的流動性。有研究表明，美國一個州的房屋所有權比率的提高是失業率劇增的前兆。房產所有權通過三種強有力的渠道——勞動力流動性的降低、通勤時間的增加和企業創新的萎縮損害了就業狀況。這表明房地產市場會對勞動力市場產生負面的“外部性”影響。

嗯，這個研究好，讓我們租房一族心安理得了。