租賃房興旺，城市才繁榮

周俊生

外省人口進入上海，自然需要住房。在限購政策推行之前，經濟條件好的人可以通過買商品房融入上海，經濟條件差的人則可以租房。上海發達的民間租賃市場滿足了這方面的要求。

從3月份至今，上海的二手房租賃市場價格出現下滑。其中，3月份租金同比下滑3.12%，這個同比下降指標，為2009年10月以來的最低記錄。實際上，在去年12月份，上海房租已經結束連續90個月的上漲。不僅租金在下降，更重要的是租房需求也在下降。綜合上海多家中介機構提供的交易記錄，3月份上海二手住宅租賃共成交75000套左右，環比下滑15.99%。

上海二手房租金下滑，是好消息還是壞消息？

房租下行，聽上去自然是個好消息。可以適當減輕租房者的居住成本。在成熟市場里，房租應該是和一手新房的房價相互參照，新房房價下行，導致居住剛需涌向一手新房，租房市場客源下降，自然會引起二手房租金下行。

但現在的情況是，上海一手新房市場近幾個月雖未出現明顯上升，但也未出現明顯下跌，仍舊為一般的工薪階層不敢問津。按理來說，上海的租房市場不應該出現量價齊跌的情況。

但這個情況就是出現了。這表明，上海二手房租金出現下滑，另有原因。

上海的住房租賃市場，主要由居民個人的房屋組成房源。我在上海有一套80多平方米的二手房供出租，但前年因兒子結婚需要收回，當時的租房者是一位上海本地所謂的住房困難戶，已住半年。他一家三代在市中心有一間房子，只是太小，因此成為困難戶。為此，政府在公租房尚未建好的情況下，同意他外出自行租房并給他提供補貼。就這樣他和我發生了關系。

他住著我的房子，房租由他所在街道提供一部分，他自己拿出一部分，但是他把在市中心的那間房租了出去。市中心寸地寸金。他在交給我租金以后，居然還有盈余。這是個人修的福，且不管他。但是當我要求他退房另行租房時，他卻以自己是住房困難戶，國家有保障為理由，振振有詞地拒絕。

我和這位租客差不多年紀，年輕時來到上海，在住房上完全是一窮二白，兩手空空。30多年來，靠著自己和愛人的辛苦勞動，總算解決了住房，雖稱不上豪宅，但也可滿足了。但是，這位所謂的困難戶年輕時基礎條件比我好，和我一樣有手有腳，聽他吹起牛來什么黃金啊期貨啊，我不懂的他全懂，抽的煙也比我好，現在卻可以躺在國家身上，政府要給他提供大額補貼。

當然，我半途撤銷出租合同確實也給他造成不便，此事以我退還他一個季度的房租而解決。我之所以說這個事，其實是要說在上海，政府建造的公租房只能由本地居民居住，本地居民中真正的住房困難戶不多。

上海真正的二手房租賃市場，是由來上海尋求發展機會的外省從業者構成的。

作為遠東第一大城市的上海，自開埠以后，歷來對全國、全世界各種人員有高度吸聚力，上海也因此發展起來，并且形成上海開放的城市性格。改革開放后，隨著越來越多外省普通人進入上海，上海同廣州深圳地區一樣，充分享受到了特定歷史發展時期產生的“人口紅利”。與此同時，開放的城市性格又回歸到上海這座城市，上海的發展因此走在全國前列。

外省人口進入上海，自然需要住房。經濟條件好的人可以通過買商品房融入上海，經濟條件差的人則可以租房。上海發達的民間租賃市場滿足了這方面的要求。

當然，近幾年快速上漲的房租，使租房者承擔了不小的壓力。但就租房市場而言，相比于購房市場，它的市場化特征是比較明顯的。由于租房市場主要由民間承擔，政府除了清理“群租”“違建”，少有干預政策，因此從租金的下降，特別是租房量的減少，可以看出一些問題。

到底是什么原因導致上海二手房租金與房價的背反，導致二手房租金出現下滑？新聞報道提供了答案。報道說，房租下降，主要是因為隨著各區環境綜合整治的推進，多個大型市場關停、城中村改造，讓人口密集的區域人口流向趨于平衡。一位地產分析師說：“上海人口是流出的，這部分需求是被逐步擠壓的，需求端明顯動力不足。今年春節后集中返滬人群出現明顯減少，以往三四月份的租賃高峰沒有出現。”

上海是個海納百川的城市，而當百川之水歸于大海的時候，進入大海的不僅有大魚大蝦，各種小魚小蝦也會隨波而來，只有這樣，大海才有生命力。