貨幣政策對成都市房地產價格的影響建模

◆李一鳴

貨幣政策對成都市房地產價格的影響建模

◆李一鳴

通過對成都市房地產市場近年來的分析，從城市的角度出發，研究了貨幣政策變量對成都市房價的影響，并且以成都市房地產價格、五年以上貸款利率和貨幣供應量作為政策變量，建立VAR 模型驗證貨幣政策變量與成都市房價之間的關系，并選取2008年1月至2015年12月之間的成都市房地產價格和我國貨幣政策變量的相關數據，利用EVIEWS6.0軟件建立五年以上貸款利率、貨幣供應量、和成都市房屋銷售價格的向量自回歸模型,進行實證分析。分析的過程中,通過脈沖響應結果圖確定貨幣政策變量對成都市房價的影響,使用方差分解方法得到貨幣政策變量對成都市房價影響的貢獻度。通過以上分析的過程，爭取做出合理、客觀的分析和解釋關于貨幣政策在區域化房地產市場的調控，希望能提供一些有效性的建議。

貨幣政策；成都市房價；VAR模型；房地產市場

前言

（一）研究背景和意義

近十多年來,中國經濟以非常快的速度發展,自從1998年后，我國結束福利分房體制的房地產行發展尤為突出,以強勁的勢頭迅速成為中國國民經濟的支柱性產業。但是,房地產發展的迅速的同時，出現了一些不太樂觀的現象,比如房價漲動幅度過大，投資現象表現為過熱，平均售價過高等。鑒于此,為了保證房地產市場的和諧穩定,國家實施了一系列的措施進行調控。

由于影響房地產價格的問題一直以來都是國內外熱議的話題，所以大部分學者研究的是從全國層面選擇一項或幾項貨幣政策工具對房地產價格的影響進行分析。各個地方的發展情況不同，在相同的政策下，貸款利率和貨幣供應量對房價的影響效果的差異性體現的尤為明顯，本文將從城市角度深入研究了貨幣政策變量對房價的影響程度，這對提高房價區域調控的有效性埋下了伏筆。

本文對貨幣政策變量與房價的作用機制進行分析，并希望從城市的角度分析貨幣政策指標變量的變動對房價的影響，從而找出貨幣政策中哪些指標變量對房價的影響更大，進而提供一些政策建議減緩房價增長的速度，降低大家投資的熱度，給這個過熱的房地產市場降降溫。

（二）成都市房地產市場的基本現狀和問題

1998年我國放棄了福利分房制度，開始了住房商品化的改革，整個房地產行業的迅速發展，無論是房地產的投資規模，還是房地產價格都快速上漲，成都市作為西南地區的“掌上明珠”，房地產行業迅速的發展，可是在發展的過程中也涌現了很多的問題。

1.從發展軌跡上來看，成都市房地市場發展經歷了三個重要階段：

第一個階段1992至1995年：快速發展階段。成都市的房地產投資規模快速增長，以錦江區為核心向周邊區域輻射式發展的藍圖為成都市的房地產市場打下了堅實的基礎。

第二個階段1996年至2000年：相對穩定的發展階段。房地產社會消費結構發生了較大改變，個人購買商品房的比例持續上升，供需相對均衡。

第三個階段2013年至今：合理競爭持續發展階段。經歷了上一個階段的過渡后，不論是房地產開發商還是消費者都開始理性投資，伴隨著商品房的發展，房地產行業也開始進入品牌化的時代。

2.成都市房地產市場發展現狀。成都市房地產行業有很好的發展前景，無論是房地產投資規模，還是房地產銷售額都以較快的速度發展。成都市商品房市場中個人購房成為大趨勢，集團性的購房行為大幅度降低。

3.成都市房地產市場的問題。隨著成都市經濟持續發展，存在著房價增速過快，房屋空置率很高等問題。政府應該結合市場因素充分合理的運用各種資源滿足中低收入家庭的住房需求。

（三）本文的研究思路及方法

本文的主要研究思路如下：

首先，提出了研究的問題，對成都市房地產市場的發展現狀進行了調查，接著對貨幣政策變量對成都市房價的影響途徑進行分析，再利用2008年1月至2015年12月的成都市房地產價格和貨幣政策變量的數據，建立向量自回歸模型分析貨幣政策變量對成都市房價的影響的時滯性和有效性。我們根據EVIEWS6.0輸出的結果分析變量對成都市房地產價格的作用機制,為制定貨幣政策提供一定的借鑒意義。

本文的研究方法如下：

我們主要研究五年以上貸款利率，貨幣供應量對成都市房價的影響，將運用以下方法完成:

（1）理論分析。主要通過利率途徑和貨幣供應量的傳導途徑分析利率和貨幣供應量對成都市房價的影響機制。

（2）實證分析。構造五年以上貸款利率、貨幣供應量和成都市房價的VAR模型。

（3）比較分析法。這是本文在實證分析的基礎上，總結歸納的時候運用的分析方法。

一、基本理論研究

（一）貨幣政策變量對成都市房價影響機制

影響房價變化的因素多種多樣。因為房屋建設周期較長，所以房地產的供給在短期內變化的可能性不大；其次我們在從需求的方面來看，影響當地居民對住房的需求主要是當地房價的高低，居民的人均收入以及承擔房貸的負擔的能力。因此利用調控貸款利率、貨幣供應量等貨幣政策變量來對房價進行宏觀調控變成了主要手段。

1.貨幣政策

貨幣政策通常分為兩種，一種是狹義的，一種是廣義的。第一種狹義貨幣政策就是限制貨幣供應量和調整利率，而第二種廣義貨幣政策是政府和央行或其他相關部門從貨幣層面實施的規定和一些針對政策變量采取的所有措施。

2.利率途徑

因為房地產供給受到土地資源和建筑周期的限制，所以在短期內假定房屋供給不發生大的變化。對于我國大多數購房者來說，分期付款是購買房子是最理想的選擇。利率傳導機制可以表示如下：

房地產是一個具有投資屬性的特殊商品，利率的變化會直接影響對房屋的需求變化，傳導機制表示如下：

3.貨幣供應量途徑

當國家發放貨幣量上升，銀行的固定貨幣會增加，從而銀行發放貸款的能力提高，開發商可以貸款到更多的資金，使得房屋供給能力提高，另外貸款的難度降低，居民對房屋的需求的升高，促進了房價持續上升。從另一方面來看：當央行采取緊縮性貨幣政策時，國家發放貨幣量下降，銀行的固定貨幣相應減少，開發商貸款的難度大大增加，使得房屋供給能力下降，而又因為個人貸款難度上升，對房地產的需求下滑，導致房地產價格下降。所以貨幣供應量從源頭開始影響房屋的供給和個人對房屋的需求來調控房價。

二、貨幣政策對成都市房價影響的實證分析

（一）數據的選擇和處理

本文分析五年以上貸款利率和貨幣供應量這兩者對成都市房價的影響。在本文中采取Eviews6.0來處理2008年1月到2015年12月成都市變量的月度數據，為了弱化變量的長期趨勢，消除異方差，對除五年以上貸款利率以外的變量取自然對數。對除利率以外的兩個變量商品房銷售價格 EP、貨幣供應量 M2取自然對數,記為LEP、LM2。

（二）貨幣政策對成都市房價影響的實證分析

1.變量的平穩性檢驗

在建立模型前對數據進行平穩性檢驗，若序列通過協整檢驗那么則可以繼續建立VAR模型。本文通過EVIEWS6.0軟件對成都市商品房銷售價格LEP、五年以上的貸款利率R1和貨幣供應量LM2進行平穩性檢驗。結果如下表1：

表1 各指標平穩性檢驗結果

從表1中可以看到，我們選取的數據序列均是不平穩的，此時我們需要在再對各個變量數據進行一階差分，然后再對一階差分后的數據進行檢驗得到下表2

表2 一階差分平穩性檢驗結果

根據表2結果來看，各個一階差分后的變量數據在5%的水平上各個變量均是平穩的，根據前面的經驗，原數據序列是一階單整的，所以我們選取的數據是具有協整檢驗資格的。

2.協整檢驗

本文采用Johansen 協整檢驗法。根據圖1中數據觀察在5%的水平下各數據變量間僅存在一個協整關系，那么可以說成都市房價和貨幣供應量、5年以上貸款利率之間有長期穩定的協整關系。

圖1 johansen協整檢驗結果

3.格蘭杰因果檢驗

圖2 格蘭因果檢驗結果

從圖2中可以看出來，在5%的臨界水平下，5年以上貸款利率和貨幣供應量都是成都市房價的Granger原因。

4.建立VAR模型

在經過之前的檢驗得知，成都市房價和貨幣供應量、五年以上貸款利率之間存在格蘭因果關系。以及確定了模型的滯后階數是1，利用 EVIEWS直接建立模型即可。得到以下VAR模型如圖4：

圖3-3 LEP、LM2和R1的VAR模型

根據圖3可以看到該模型的擬合優度相當高，達到了95%以上。

構造完VAR模型需要確定該模型的穩定性，構造AR圖。

圖4 滯后1期的AR圖

由AR圖4可以看出來，所有的單位根均落在單位圓內，所以VAR模型是穩定的。接下來利用脈沖響應函數進行分析。

5.脈沖響應函數

利用脈沖響應函數得到成都市房價對貨幣供應量、五年以上貸款利率和其自身響應函數曲線分別如圖5、6、7所示。我們選取滯后期為60，單位是月。

圖5 LEP對LM2的脈沖響應函數

圖6 LEP對R1的脈沖響應函數

圖7 LEP對LEP的脈沖響應函數

根據圖5中來看貨幣供應量對成都市房價的短期內效果不明顯但是具有正向作用。對于貨幣供應量的沖擊，成都市房價沒有迅速做出反應，但持續時間較長，并且具有穩定的拉動作用。

從圖6中可以看出，5年以上的貸款利率對房價的影響并不是單一的，當給五年以上貸款利率一個沖擊后，成都市房價開始作出負響應，在第十期后達到最大值，之后影響減弱，在第三十期以后，房價開始作出正響應，并且在第四十期的時候才有下降的趨勢，最后收斂于0。

從圖7可以看出，成都市房價對于自身的沖擊也有響應也并不單一，在前期的時候，呈現正向作用，但是正向作用影響逐漸減弱，在第十八期時影響從正向作用變成負向作用，之后負向作用的影響到第25個月左右達到最大，之后影響減弱，并在60個月后保持穩定。

6.方差分解分析

成都市房地產價格、貨幣供應量和利率對房地產價格影響的貢獻率曲線圖，如圖8所示。從圖8中可以看到,期數為1時自身的貢獻度為100%，所以在第一期時房價的變動只受其自身的影響,第一期過后,R1的沖擊對房價貢獻度逐漸增大，經過第23期后貢獻度達到最大值，隨后減小到12.6%;在第60期左右穩定。M2的沖擊對成都市房價的貢獻度逐漸增大,最后升到17.9%穩定，可見相比于利率，貨幣供應量對成都市房價影響程度更深。

（三）實證結果分析

本文通過前面的實證分析可以知道：貨幣政策變量與成都市房價之間存在著長期穩定的協整關系，通過各個經濟指標對成都市房地產價格影響的貢獻度可以發現貢獻度較大的是貨幣供應量，其次是5年以上貸款利率。由于區域化的差異和影響作用的時滯性，五年以上貸款利率對成都房地產價格的作用時間較長。

圖8 方差分解圖

由于在短期內，成都市房地產價格與5年以上貸款利率呈負相關，這說明近幾年的成都市房價和5年以上貸款利率的變動方向是大致相同的，即隨著上調5年以上貸款利率，成都市房地產價格是在上漲的，故加息政策對抑制房價的作用基本無效，這也說明長期利率政策對于成都市的房價的調控基本無效。對于成都市而言，貨幣供應量政策對降低成都市房地產價格的增長有一定的效果，相反來看，利率政策對成都市房地產價格的調控基本無效，所以由以上可知，在對成都市房價調控的措施判斷中，貨幣供應量政策是目前比較有效的措施之一。

三、結論與政策建議

（一）結論

本文以成都市為視角,選取2008至2015年的月度數據建立VAR模型。根據模型輸出的脈沖響應函數圖和方差分解結果分析圖和數據分析兩個變量對成都市房價影響的時滯性和有效性,得出貨幣供應量對于房價具有持續的正向作用，從長期來看,這種影響呈下降趨勢；5年以上的貸款利率在前期對于成都市房價具有負向作用，并且影響作用較大，從第30期以后5年以上的貸款利率對成都市房價變成正向作用并逐漸降低直至為零。最后比較貨幣供應量和五年以上貸款利率對房價的影響的貢獻率,貨幣供應量的貢獻度相比于5年以上貸款利率的貢獻度較大。由此根據這一情況可以將有關結論總結歸納：

第一，對于宏觀調控，貨幣政策對房價有一定的影響。

從實證分析的結果來看，兩個政策變量對成都市房價的具有影響。但通過比較不難發現，整個實證分析過程中，貨幣供應量比5年以上貸款利率對成都市房價的影響程度更深。

第二，貨幣政策對成都市房價的調控具有時滯性。

由脈沖響應圖可以看出，5年以上貸款利率對成都市房價的短期的影響和長期的影響不一樣，說明利率政策剛頒布在短期內可能會出現和預期相悖的結果，這樣的結果可能與人們的心理預期有一定的關系。

第三，利用貨幣政策變量之間的互相影響來對成都市房價進行調控。

比如一旦中央銀行實行寬松的貨幣政策時，各個地區的貨幣供應量將會增加，以及貸款利率下降，而這些貨幣政策指標變量將會共同對成都市房價產生影響。

（二）政策建議

根據以上結論和前輩們的研究成果，提出以下幾條建議：

第一，央行適當減慢貨幣供給量的增長。

近年來，隨著經濟發展，央行的貨幣供給量持續上升，而貨幣供應量的增加會直接刺激全國房價的上漲，成都市的房價也水漲船高，因此為了能有效控制這種局面，央行應當適度減弱貨幣供給的速度。

第二，中央銀行需關注貨幣政策的時滯性。

因為貨幣政策變量作用于區域房價的影響有時滯性，為了提升貨幣政策的效率，央行應該要能正確認識當前的社會經濟形勢，并且對未來的經濟形勢做出正確預判。這就需要央行需要在建立健全的宏觀決策的體系基礎上，對全國房地產市場的信息進行及時收集和處理，進而才能對房地產市場的發展方向進行有效的分析和預測，從而達到主動調控的目的。

第三，利用多種手段進行宏觀調控。

若僅想從供需方面調整房價很難完成穩定房價的目標。所以需要各級政府和相關部門從源頭上監督房地產開發企業的經營行為的合法化和住房需求者的消費行為的合理化，這樣可以減緩供需問題，達到穩定成都市房地產市場的目的。

第四，完善法規法制，堅決反對和抑制投資投機性購房行為，堅決執行成都市商品房的限購措施，滿足廣大市民實際的住房需求。

隨著經濟的發展，投機、投資性的購房行為越來越多，這些人使用手中的資金購房炒作，導致成都市房地產市場不斷升溫，進而使得成都市房價不斷升高。針對這種現狀，政府應該堅決禁止，以提高住房需求的真實性，滿足大多數人的住房需求。

第五，放出合理的政策信息，給大眾合理的市場預期。

房地產市場本身就是熱錢流動的集中場地，它與金融政策息息相關。人們會本能地試圖預測未來的經濟走勢，不斷調整自己的投資需求，以減少政策的變化對自己不利的影響。政府應該適當的說明頒布該貨幣政策的目的和預期措施，這樣就能使政府和房地產市場之間建立有效的反饋機制，這樣更能使貨幣政策的效果達到預期效果。

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李一鳴（1994-），男，漢，安徽省，碩士，首都經濟貿易大學，低碳經濟、國際貿易理論與政策