地役權(quán)在首次登記前發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移應(yīng)辦哪種登記

某市不動(dòng)產(chǎn)登記中心員工詢問： 《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）在規(guī)定申請(qǐng)地役權(quán)首次登記需要提交的申請(qǐng)材料時(shí)，有一項(xiàng)是“地役權(quán)設(shè)立后，辦理首次登記前發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移的，還應(yīng)提交相關(guān)材料”（《規(guī)范》13.1.3第5項(xiàng)）。對(duì)于這一條規(guī)定的理解，我們有三個(gè)問題：一是既然是在地役權(quán)設(shè)立后，就應(yīng)該是在地役權(quán)首次登記之后，地役權(quán)的設(shè)立怎會(huì)是在首次登記之前呢？二是這里所說的應(yīng)提交的“相關(guān)材料”是指什么材料？三是登記機(jī)構(gòu)在辦理時(shí)，是否要先補(bǔ)辦地役權(quán)的首次登記，再辦轉(zhuǎn)移或變更登記？

金紹達(dá)：《物權(quán)法》第九條規(guī)定了“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。法律另有規(guī)定，當(dāng)然也包括了《物權(quán)法》的規(guī)定?！段餀?quán)法》第一百五十八條規(guī)定：“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立”。與其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)相比，地役權(quán)登記所采用的是登記對(duì)抗而非登記生效。所以，地役權(quán)不以登記作為生效要件，未經(jīng)登記，只是“不得對(duì)抗善意第三人”。當(dāng)事人采取書面形式訂立地役權(quán)合同，在合同生效時(shí)地役權(quán)就同時(shí)成立?！兑?guī)范》這一條所說的“地役權(quán)設(shè)立后”是指當(dāng)事人訂立的地役權(quán)合同已經(jīng)生效，但并未向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，而此時(shí)地役權(quán)已經(jīng)依法成立，既然依法成立，這一權(quán)利也可以進(jìn)行變更或轉(zhuǎn)讓。

如果未經(jīng)登記的地役權(quán)發(fā)生了變更或轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人要求辦理變更或轉(zhuǎn)移登記時(shí)，就涉及到《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條第二款規(guī)定：即“未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外”。依此，地役權(quán)如果沒有辦理首次登記，也應(yīng)當(dāng)不得辦理其他類型的登記。因而，《規(guī)范》規(guī)定了“還應(yīng)提交相關(guān)材料”，這一材料，就是辦理地役權(quán)首次登記的材料，即：需役地和供役地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書以及設(shè)立地役權(quán)的合同。此外，還應(yīng)提交證實(shí)地役權(quán)變更的材料或地役權(quán)轉(zhuǎn)移的合同。

在具體辦理時(shí)，是否要先補(bǔ)辦首次登記，再辦變更或轉(zhuǎn)移登記？《規(guī)范》對(duì)這一問題雖然沒有直接的規(guī)定，但從其相關(guān)的規(guī)定來看，并不采用先辦首次登記，再辦變更或轉(zhuǎn)移登記的方法。一是“已經(jīng)登記的地役權(quán)，……變更……的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)變更登記”（《規(guī)范》13.2.1），這一條指的是“已經(jīng)登記的地役權(quán)”，而沒有將未經(jīng)登記的地役權(quán)列入。在規(guī)定地役權(quán)的轉(zhuǎn)移登記時(shí)，《規(guī)范》也有類似的表述；再是《規(guī)范》在對(duì)地役權(quán)“首次登記”的規(guī)定中，已經(jīng)規(guī)定了地役權(quán)設(shè)立后，辦理首次登記前發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)“就已經(jīng)變更或轉(zhuǎn)移的地役權(quán)，申請(qǐng)首次登記”（《規(guī)范》13.1.1），很明確是將變更或轉(zhuǎn)移后的地役權(quán)直接申請(qǐng)首次登記。

所以，當(dāng)?shù)匾蹤?quán)在辦理首次登記前發(fā)生變更或轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人就此申請(qǐng)登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予辦理的是地役權(quán)的首次登記而非變更或轉(zhuǎn)移登記。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint