委托貸款抵押登記的權利人應該如何登記

李煒

在不動產登記機構內部，對于委托貸款抵押的權利人應該如何登記一直有爭議，歸納起來可以分成兩種觀點。第一種觀點認為，應該直接登記給實際債權人，以符合實際權利和登記相一致。此種觀點在2015年銀監會《商業銀行委托貸款管理辦法（征求意見稿）》第十五條規定：“委托貸款實行擔保方式的，委托人和擔保人應就擔保形式和擔保人（物）達成一致，并共同簽訂委托貸款擔保合同。委托貸款為抵質押擔保的，抵質押權人應為委托人”中似乎也得到了支持。

第二種觀點認為，應該按照借款合同內容來進行登記，誰是貸款人，誰就是抵押權人。

筆者認為，以上兩種觀點都有失偏頗，實務中應該視具體情況而區分對待。

一、我國法律體系中的代理行為

我國法律體系中，對于委托代理行為可以分成直接代理和間接代理兩種模式。

1.直接代理

我國《民法通則》第六十三條規定：“代理人在代理權限范圍內，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為承擔民事責任。”

由該條規定可知，直接代理的構成要件有：（1）被代理人給代理人授權；（2）代理人以被代理人的名義同第三人進行法律行為；（3）被代理人對代理人的代理后果承擔責任。

2.間接代理

《合同法》第四百零二條規定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外。”

第四百零三條規定：“受托人以自己名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關系的，受托人因第三人的原因對委托人不履行義務，受托人應當向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對第三人的權利，但第三人與受托人訂立合同時如果知道該委托人就不會訂立合同的除外。受托人因委托人的原因對第三人不履行義務，受托人應當向第三人披露委托人，第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對人主張權利，但第三人不得變更選定的相對人。”

從以上兩條規定可以看出，此種代理不同于民法通則所規定的直接代理。它的構成要符合三個要件：（1）委托人的授權；（2）代理人以自己的名義與第三人進行法律行為；（3）委托人行使介入權和第三人行使選擇權委托人才可能承受代理行為的后果。

二、不動產登記抵押中的委托貸款

《貸款通則》第七條規定：“委托貸款，系指由政府部門、企事業單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用并協助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續費，不承擔貸款風險。”在實務中，委托貸款的不動產抵押主要分兩大類。第一種是住房公積金貸款抵押登記；第二種是普通的自然人、企業等主體委托的貸款。

1.住房公積金貸款抵押

根據《住房公積金管理條例》第四條規定：“住房公積金的管理實行住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監督的原則”。

但其第十一條關于住房公積金管理中心的職能中，并沒有做為貸款人發放住房公積金貸款和收回的相關職能。

反而在第十二條中明確規定：“住房公積金管理委員會應當按照中國人民銀行的有關規定，指定受委托辦理住房公積金金融業務的商業銀行（以下簡稱受委托銀行）；住房公積金管理中心應當委托受委托銀行辦理住房公積金貸款、結算等金融業務和住房公積金賬戶的設立、繳存、歸還等手續。住房公積金管理中心應當與受委托銀行簽訂委托合同。”

而在2015年銀監會《商業銀行委托貸款管理辦法（征求意見稿）》第三條中也將“現金管理項下委托貸款和住房公積金貸款”剔除出委托貸款的業務范疇。

2.其他的委托貸款

除住房公積金貸款以外的其他委托貸款在實踐中一般也分成兩種情況：第一種是將委托合同和貸款合同分開簽署的；第二種是簽署三方合同的。此兩種情況應該根據直接代理和間接代理的情況予以區別對待。

三、實務中的處理

《不動產登記暫行條例實施細則》第六十六條規定，自然人、法人或者其他組織為保障其債權的實現，依法以不動產設定抵押的，可以由當事人持不動產權屬證書、抵押合同與主債權合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。《不動產登記操作規范（試行）》中關于抵押權登記的審核要點第四條規定，申請人與不動產權證書或不動產登記證明、主債權合同、抵押合同、最高額抵押合同等記載的主體是否一致。可見，不動產登記機構在辦理抵押權登記中的要件以及審查責任。

第一，對于住房公積金貸款的特點，住房公積金管理中心既沒有放貸和收款的職能，又有明確的法律規定其與委托銀行之間的關系。因此，對于住房公積金貸款抵押權登記的抵押權人應當登記為受托銀行。

第二，其他類型的委托貸款則應該按照貸款合同和抵押合同的主體來進行判斷，如果借款合同是三方合同，且抵押合同是委托人與抵押人之間簽訂的，則應當將抵押權人直接登記為委托貸款人；如果借款合同和抵押合同中均為受托銀行與抵押人簽訂的，則應該根據合同的相對性將抵押權人登記為受托銀行。

綜上所述，不動產登記是依申請的登記行為，不動產登記機構在辦理相應的業務時應當通過對當事人的申請以及提供要件的合法性來進行審查。具體則需按照《物權法》第十二條以及《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等法律、法規、部門規章的原則以及詳細規則來進行。而不能自行要求申請人變更合同，或者徑行登記為登記機構認為的權利人。

陳品祿/責任編輯endprint