如何激活存量土地資源

邢志剛

過去三年時間里，很多企業和開發商不斷增加土地儲備、追求高溢價土地。城市存量資產里，老舊資產和物業占比很大。過去兩年間，政府開始加大力度對存量資產進行改造和升級，以前的開發模式是經常把老舊城區、廠房、廠區改造成密密麻麻的住宅樓，但現在這種模式已經過時了，新的開發模式必須在城市的總體規劃、土地規劃、控制性詳細規劃、產業規劃框架下。

筆者從兩年前開始關注土地資源的流動，關注土地資源從一個破敗不堪的廠礦、廠房、廠區、老舊的物業如何進行回爐再造，成為可重新利用的發展資料和生產資料，政府要把城市的“補丁”煥然一新，所以土地資源“再生”和重新打造是值得思考的。

土地是不可再生資源，隨著時間周期、城市發展、產業格局變動而發生變化，土地資源在新的歷史時期應該有著什么樣的開發格局，開發商如果拿到了一塊兒這樣的存量土地，又應該有什么樣的遠見去介入這些土地的發展？

一、土地儲備量決定著房地產企業能否“做大做強”

土地市場價格被不斷推高是有原因的，因為決定一家房地產企業全年銷售面積銷售總額的最大因素就是土地儲備量。統計發現，排名靠前的幾家房企都是土地儲備非常充足的企業。

整個2016年上半年，恒大集團新購土地儲備80幅，分布于北京、廣州等全國57個城市，其土地儲備量已達1.86億平方米，自然恒大也是2016年的銷售冠軍。還有碧桂園，碧桂園近年來銷售額的巨大增長就是得益于其在5年前就開始在三四線城市進行土地儲備，2016年9月，碧桂園與中集集團簽訂了戰略合作協議，在地產、模塊化建筑、物業配套服務如立體停車庫、電商等領域建立長期、全面、深度的戰略合作伙伴關系，碧桂園的土地儲備量達到7910萬平方米。

所以，在當下這個時期，廣大的房企還是離不開土地的儲備，房企想要做強做大還是要以持續的拿地為重，但是，持續拿地要開發出新的業務門類，比如金融開發、一級開發、特色小鎮，更重要的是要關注城市里的存量資產。

不僅如此，我們還要反思，過去一到兩年時間里在一些耳熟能詳的城市里，一些耳熟能詳的企業發生的種種另類的現象。

其一，“地王”頻現。北京、上海為了限制“地王”出現紛紛出臺各種政策，比如必須開發商自持，比如“熔斷”停拍機制，南京、蘇州開始用搖號、抓鬮等形式限制招標，即便如此，依然沒有抑制住“地王”出現，而且，拿地價格遠遠超過土地價值上限。最可笑的是，很多企業拿到地之后對于如何開發這片土地并沒有一個成熟的思考和方案，可以說房企對于土地的追求和對土地價格的推高已經到達一種不可理喻的境地，所以說，“地王”如何解套是困擾地產界的哥德巴赫猜想。

其二，在過去的兩三年時間里，大型房企“轉型”花樣不斷，紛紛否認自己是房企。比如有的企業從商業地產轉向文旅產業，但卻在最近將所有的文旅項目打包出售，還有的企業轉型去做糧油等大宗商品，但該產品線在去年年底就已經全部轉讓，所以說轉型不等于轉行，所謂的轉型，如果不成功就“成仁”了。

其三，還是在過去兩三年時間里，廣大房企開始大量收并購，收并購標的從業內轉向了業外，開始玩跨界。不斷地收購一些科技公司、物流公司，但事實上，這些房企看重的是這些公司背后大量的土地儲備。比如融創因為并購了萬達文旅獲得了數千萬平方米的土地儲備。

比如萬科收購普洛斯，是因為普洛斯作為倉儲物流業巨頭，在全國布局十余座大中型物流園區，而我國一線城市的物流地產收益率高達7%左右，明顯高于其他持有類地產業態；再比如融創注資樂視，那更是因為樂視在北京、上海、天津、重慶、德清、臨汾、海口、深圳、張家口及貴陽等多地可以直接拿地或以產業投資等方式低價拿地，這些地多為工業用地和商業項目，住宅用地較少，現狀待開發。

所以說，這些企業無論是業內收購還是業外收購都是“醉翁之意不在酒”，但是，希望他們酒醒之后還能付得起酒錢，因為現階段，不管是銀行還是其他金融機構都開始收緊他們用于收攏、并購包括海外投資的資金流向。

這些另類的現象無一例外地說明房地產開發企業對于獲取土地的渴望，房企通過各種手段和方式去擴充自己的土地儲備量，是其生存和發展的王道。但是從全國各地的政府監管來看，政府對于房地產開發企業的管控越來越嚴格、越來越精細，從前期拿地就開始設置限制，戶型、建筑標準、裝修標準，竣工的審計、交付的時間、入市的時間、銷售的價格、自持的比例通通出現在土地招標文件里面，這些規定動作讓房企猶如在桌子上跳舞。

二、中國依然需要幫助政府實現城市化的房地產開發企業

我們要清醒地認識到，政府一方面需要地產開發商，需要土地財政，但另一方面政府也為房企立下了越來越多的規矩。那么，這些有著多年的幫助政府實現城鎮化、實現政府夢想、實現老百姓安居樂業夢想的房地產開發企業及從業人員，在如今的時間節點是否還被政府所需要？

土地市場非常火爆，但房地產開發商的未來卻十分渺茫，那么新的時期又該如何謀求新的出路？

其實，政府在逐步收緊甚至關閉土地供給這扇門的時候，同時也打開了一扇窗子，那就是城市臟亂差治理的問題，一個政府避之而不及的問題，就需要地產界的人士去解決。

政府主推的無論是城中村改造還是棚戶區改造，一馬當先的都是房地產開發企業，因為在這改造過程中流轉出來的是土地，是房企自身所需的可用于未來的生產資料。政府越來越強調的是未來的精益城市化，在控制房價、提升產業的過程中實現精益的城市化。在這種情況下，我們應該跟在政府的指揮棒后面，去關注過去我們也不愿意去接觸的臟亂差治理、棚戶區改造等存量資產改造的問題。

從中央政府的態度來看，存量地的開發越來越被提上政府議事議程，因為中央政府在很久以前就提出耕地要守住18億畝的“紅線”不動搖，守住這個紅線的前提就是不再新增城市建設用地，或者說限制新增城市建設用地，這就需要開辟建設用地新來源，存量土地的開發就是手段之一。