特色小鎮(zhèn)≠旅游地產(chǎn)

魏小安

一、特色小鎮(zhèn)是什么？

第一，相對(duì)獨(dú)立于市區(qū)。

第二，具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游和一定社區(qū)功能的發(fā)展空間平臺(tái)。特色小鎮(zhèn)是一個(gè)發(fā)展空間平臺(tái)。住建部提出來一定要建制鎮(zhèn)，但實(shí)際操作中完全不是建制鎮(zhèn)的概念?，F(xiàn)在大家比較公認(rèn)的，就是規(guī)劃面積控制在3平方公里左右，建筑面積控制在1平方公里左右。從面積來說不大，一個(gè)建制鎮(zhèn)面積很大，有的建制鎮(zhèn)外邊還有鄉(xiāng)村，動(dòng)不動(dòng)幾十平方公里，要這么來做特色小鎮(zhèn)做不起來。

第三，非開發(fā)區(qū)。這么多年的城鎮(zhèn)化發(fā)展，大家習(xí)慣于工業(yè)開發(fā)區(qū)，科技園區(qū)，包括各種各樣的名堂，產(chǎn)業(yè)園區(qū)各級(jí)政府都非常熟悉，操作也非常熟練。但是特色小鎮(zhèn)恰恰相反，是創(chuàng)新發(fā)展平臺(tái)，按照創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享理念，聚焦特色產(chǎn)業(yè)，融合文化、旅游、社區(qū)功能的發(fā)展平臺(tái)?？偼顿Y額30-50億元，小空間，大聚集。

二、為什么做特色小鎮(zhèn)？

第一，大投資，新領(lǐng)域。

現(xiàn)在我國(guó)的交通可以說是世界一流，我們的高速鐵路，絕對(duì)世界一流，我們的高速公路，雖然現(xiàn)在里程還是第二位，但是品質(zhì)非常之高?，F(xiàn)在到國(guó)外去，尤其是美國(guó)，美國(guó)的高速公路給我們的感覺是這哪叫高速公路？現(xiàn)在這個(gè)領(lǐng)域的投資余地已經(jīng)有限了，但國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)還是投資、消費(fèi)、外貿(mào)三駕馬車，外貿(mào)現(xiàn)在對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是負(fù)的拉動(dòng)作用，消費(fèi)拉來拉去始終拉不起來，所以旅游消費(fèi)變成一個(gè)亮點(diǎn)，最終還得靠投資。

第二，城鎮(zhèn)化新領(lǐng)域。

這是住建部的主要出發(fā)點(diǎn)，我們的城市分小城市、中等城市、大城市、特大型城市。原來有一個(gè)思路，就是中國(guó)的發(fā)展要靠特大型城市，所以中國(guó)人口千萬以上的城市應(yīng)該搞六七十個(gè)，就可以容納六七億人口，這樣城鎮(zhèn)化就起來了。

但是最近十年大家感覺到，大城市病越來越嚴(yán)重，尤其是特大城市的這種城市病越來越嚴(yán)重，包括一些中等城市，未老先衰，年紀(jì)輕輕的血壓高、心臟病全得上了。所以大城市，尤其特大型城市的發(fā)展顯然不行，實(shí)踐已經(jīng)證明這條路被堵上了。城市的好處就是聚集，越大的城市聚集化程度越高，效益越高?？陀^來說有這個(gè)原因，但是現(xiàn)在要走其他的路了。

從城鄉(xiāng)體系來說，這就涉及到城市的容納程度，我們現(xiàn)在城市還能容納多少人？鄉(xiāng)村人口在不斷地釋放出來，總體來說叫鄉(xiāng)村凋敝。要解決城市膨脹和鄉(xiāng)村凋敝問題，怎么辦？小城鎮(zhèn)可能是一條出路。所以我們要研究城市的容納程度，也要研究鄉(xiāng)村的脫離程度。現(xiàn)在鄉(xiāng)村的閑置房屋大把，空心村也大把，現(xiàn)在到鄉(xiāng)村基本上看不著壯年人和青年人，就是老人、孩子、婦女，這顯然對(duì)中國(guó)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是不利的。

習(xí)總書記有一句話，看得見山，望得見水，記得住鄉(xiāng)愁。但是鄉(xiāng)村都沒有了，我們到哪兒憑吊愁鄉(xiāng)？這就是急劇膨脹的城市化，造成了這種文化。如果通過特色小鎮(zhèn)的發(fā)展能開辟一個(gè)城鎮(zhèn)化的新領(lǐng)域，不失為一個(gè)好的決策。

第三，產(chǎn)業(yè)聚集新領(lǐng)域。

這個(gè)領(lǐng)域可能是財(cái)政部最關(guān)注的，產(chǎn)業(yè)聚集起來了，自然就有財(cái)政收入了，就培養(yǎng)了財(cái)源，涵養(yǎng)了稅基，這樣就要求新產(chǎn)業(yè)聚集，新創(chuàng)意聚集，新人才聚集。也可以說，這也是供給側(cè)改革的一個(gè)發(fā)展領(lǐng)域，大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新，形成雙創(chuàng)的推進(jìn)。

三、特色小鎮(zhèn)培育條件

1.國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

特色小鎮(zhèn)在國(guó)際上有案例，首先是民間自發(fā)形成，其次是市場(chǎng)聚集形成，再次是文化特色突出，最后是類型化突出。

比如德國(guó)的海德堡，絕對(duì)是文化小鎮(zhèn)。二戰(zhàn)將近結(jié)束的時(shí)候，盟軍轟炸德國(guó)，盟軍空軍司令就提出來，海德堡一顆炸彈不能丟，那是世界的寶貝，二戰(zhàn)后期，基本上德國(guó)被炸平了，但海德堡一顆炸彈沒挨著，完整地保留了下來。

再比如牛津劍橋，用現(xiàn)在的概念來說這是教育小鎮(zhèn)，到牛津劍橋也是一個(gè)感覺，不想走，走到那兒都感受到歷史，感受到文化，感受到精致。

還有一種就是所謂的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，這種產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)美國(guó)比較多，英國(guó)也有一些，主要是創(chuàng)意小鎮(zhèn)，比如美國(guó)硅谷。為什么美國(guó)人的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新有車庫文化？因?yàn)檐噹斓某杀咀畹?，反正家家戶戶有車庫，在車庫里就開始創(chuàng)業(yè)，有個(gè)幾千美元就開始研究，所以很多大集團(tuán)是在車庫里培育起來的，民間自發(fā)形成，市場(chǎng)聚集形成。

2.浙江經(jīng)驗(yàn)

現(xiàn)在一說特色小鎮(zhèn)就是浙江，浙江現(xiàn)在有37個(gè)特色小鎮(zhèn)。第一個(gè)經(jīng)驗(yàn)是靠近城市。因?yàn)橄鄬?duì)獨(dú)立于城市，但是又靠近城市，這樣可以充分借助城市的基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)勢(shì)，水、電、氣、路、通訊，用不著自己?jiǎn)为?dú)搞了，借助城市延伸過來就可以。另外充分承接市場(chǎng)的外溢，現(xiàn)在城市越來越擁擠，這樣擁擠的城市很多資源配置效率實(shí)際上是在下降，所以有小鎮(zhèn)承接，就外溢過去了。

第二個(gè)經(jīng)驗(yàn)是塊狀產(chǎn)業(yè)，這是歷史格局，當(dāng)代擴(kuò)張。浙江的經(jīng)驗(yàn)，歷史上就是一個(gè)一個(gè)小鎮(zhèn)開拓，這種塊狀產(chǎn)業(yè)不是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)產(chǎn)業(yè)群。

第三個(gè)經(jīng)驗(yàn)是民間聚集，浙江的民間有資金，有人才，有項(xiàng)目。

第四個(gè)經(jīng)驗(yàn)是群體依托，比如阿里群、院校群、海歸群，形成群體依托。浙江的這些做法，很大程度上是民間發(fā)起，有了這樣一個(gè)歷史基礎(chǔ)，才可能把他做起來。

四、怎么做特色小鎮(zhèn)

特色小鎮(zhèn)面臨著兩難選擇：不能政府主導(dǎo)，政府又不能不主導(dǎo)。成本不能上升，成本又不可能不上升。

這1000個(gè)特色小鎮(zhèn)，恐怕將來得有800甚至900個(gè)都是旅游小鎮(zhèn)，因?yàn)樽邅碜呷?，別的路走不下去。比如浙江，一個(gè)基金小鎮(zhèn)成功了，浙江能搞10個(gè)8個(gè)嗎？搞不起來，我看也就這一個(gè)。反過來，我們就從旅游的角度來說，兩個(gè)新：第一休閑度假新領(lǐng)域，第二生活品質(zhì)新領(lǐng)域。但是我們不能籠統(tǒng)的說旅游，實(shí)際上是三個(gè)概念：第一叫做旅游小鎮(zhèn)，這種旅游小鎮(zhèn)客觀來說以觀光為主體；第二叫休閑小鎮(zhèn)；第三叫度假小鎮(zhèn)。

特色小鎮(zhèn)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)商機(jī)何在？

方式一：整體進(jìn)入，全面開發(fā)。

從小鎮(zhèn)加旅游到旅游加小鎮(zhèn)，實(shí)際上現(xiàn)在康養(yǎng)小鎮(zhèn)、文化小鎮(zhèn)、航空小鎮(zhèn)、運(yùn)動(dòng)小鎮(zhèn)、藝術(shù)小鎮(zhèn)，林林總總。難在題目，一千個(gè)小鎮(zhèn)能想出一千個(gè)題目嗎？想不出新題目，又得避免千鎮(zhèn)一面，這是一個(gè)難點(diǎn)。endprint

如果能夠整體進(jìn)入，全面開發(fā)，這是最好的。但是現(xiàn)在因?yàn)槿块T倡導(dǎo)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，上來做旅游，做休閑，做度假，恐怕不行。現(xiàn)在是小鎮(zhèn)加旅游，我們要轉(zhuǎn)過來叫旅游加小鎮(zhèn)，這個(gè)難度是很大的。

方式二：借助資源，逐步推進(jìn)。

景區(qū)帶小鎮(zhèn)，這個(gè)格局現(xiàn)在已經(jīng)形成了，比如黃山腳下有一個(gè)湯口鎮(zhèn)，是溫泉小鎮(zhèn)，但是借助黃山已經(jīng)起來了。

再一個(gè)就是山水促小鎮(zhèn)，現(xiàn)在已經(jīng)形成標(biāo)配。比如像靈山的拈花灣，拈花灣是靈山第五期工程，投資30億，建了17萬平方米的建筑，建的很棒，非常精細(xì)。去年十一黃金周的時(shí)候，拈花灣一天進(jìn)去13萬人。

因此景區(qū)帶小鎮(zhèn)，山水促小鎮(zhèn)，這是一個(gè)比較可行的方式。

方式三：放大古村，深化古鎮(zhèn)。

這就是烏鎮(zhèn)和烏村的搭配方式，烏村離烏鎮(zhèn)只有3公里，就這么一個(gè)距離，黃金周的時(shí)候?yàn)蹑?zhèn)10萬人進(jìn)去，烏村1000人進(jìn)去，所以烏村開發(fā)模式和運(yùn)動(dòng)模式都很獨(dú)特，就是外觀基本不動(dòng)，里邊動(dòng)一動(dòng)，整個(gè)烏村460畝地，投資也就投了1億多。那個(gè)地方也沒有老房子，都是50、60、70年代的房子，后來變成空心村，他們就找村民把這些租下來就開始做，門票280塊錢。

網(wǎng)上說你烏村什么地方？瘋了？可是280塊錢包括一頓飯，包括里邊所有的節(jié)目，比如走到哪兒，往那兒一坐茶就端上來，小吃就上去了，這是一套。再有一套是780塊錢，再加一個(gè)晚上，所以沒有人投訴。

就是要用這280塊錢，把觀光客人擋在門外，把有真正有追求的人請(qǐng)進(jìn)來。我在那兒住了一晚，真是感覺甚好。因此，放大古村，深化古鎮(zhèn)，是第三種方式。

方式四：搭車進(jìn)入，形成配套。

這就是袁家村模式，袁家村基本上就是飲食村，去的目的就是吃，可是我這次去袁家村，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)去了，嚴(yán)格的說袁家村不是一個(gè)村，已經(jīng)是一個(gè)鎮(zhèn)，歷史上是個(gè)村，現(xiàn)在面積已經(jīng)很大了，各種街道都形成了。

方式五：綜合格局，提升品質(zhì)。

這就是良渚文化村，現(xiàn)在浙江37個(gè)小鎮(zhèn)里有一個(gè)就是良渚文化村的一部分，也變成一個(gè)小鎮(zhèn)。

方式六：先站干岸，趁火打劫。

先別急著進(jìn)，反正政府和前期開發(fā)商必有難過的時(shí)候，甚至有過不下去的時(shí)候，等難題都解決了再進(jìn)入，這叫先站干岸，再趁火打劫。但是這種項(xiàng)目有運(yùn)氣的成分。

這里邊有兩個(gè)忌諱：第一忌諱說房地產(chǎn)，比如前些年到海南，名片一掏都是房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在去海南，名片一掏都是旅游開發(fā)公司。我說你們?cè)趺炊甲兞耍坎恍校康禺a(chǎn)公司，見村長(zhǎng)都費(fèi)勁，旅游開發(fā)公司都有可能見市長(zhǎng)。

第二，忌諱掛羊頭賣狗肉，得沉下心，認(rèn)認(rèn)真真做品牌性項(xiàng)目。如果品牌性項(xiàng)目都沒有，接了手就干房地產(chǎn)，那也不行。一個(gè)地方一個(gè)政策，一個(gè)地方一個(gè)方式，一個(gè)地方一種挖掘，到哪兒就研究這個(gè)到底怎么做，怎么做點(diǎn)品牌形象。我經(jīng)?？匆娺@種房地產(chǎn)品牌項(xiàng)目，覺得挺好，那就確有到底怎么做的問題。endprint