2017年8月全國房地產(chǎn)土地市場簡報

一、成交：市場總體成交平穩(wěn)，均價回落至年內(nèi)均值

8月CRIC監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地成交324幅，環(huán)比微漲2%；成交建面3270萬平方米，環(huán)比走勢穩(wěn)定，相比去年同期下跌11.5%；成交總價1935億元，同環(huán)比分別下降17.7%和23.6%；成交均價方面，一線城市成交均價持續(xù)走高，環(huán)比上漲了35%，但受到成交面積限制，一線城市地價上漲并未帶動總體平均地價的上漲，本月土地價格大幅回落，降至5919元/平方米，恢復(fù)至年內(nèi)平均土地成交均價。

本月土地成交的平均溢價率并未大幅回落，環(huán)比僅下跌4.7個百分點，土地市場的競爭仍然激烈，大量限價地塊仍然“觸頂”成交。一線城市本月平均溢價率18.6%，土地成交兩極分化較大，成交地塊主要分為觸及限價成交和低溢價成交兩種，低溢價成交地塊主要為安置房用地或遠郊商辦類用地，優(yōu)質(zhì)地塊競爭依舊激烈；二線城市土地溢價率37.7%，環(huán)比微降2.8個百分點；三線城市本月平均溢價率33.4%，環(huán)比下跌29個百分點。

從本月土地市場表現(xiàn)來看，開發(fā)商聯(lián)合拿地已從一線城市擴展至二線城市如金科、碧桂園、金茂聯(lián)合拿下重慶巴南商住地塊，濟南揚州等城市也有開發(fā)商聯(lián)合拿地，未來聯(lián)合拿地將成為主流拿地方式；目前大部分一線城市與熱點城市已經(jīng)形成穩(wěn)定的“限價+競自持”土拍模式，月末長沙市發(fā)布了“限房價+競地價+搖號”的方式在住宅地塊進行試點，再度加強調(diào)控。

二、分布：一線城市量跌價漲，三四線城市規(guī)模增加

從本月整體市場成交建筑面積與上月持平，但能級分布變動較大，一線城市成交大幅回落，成交轉(zhuǎn)移至三四線城市；但從成交均價來看，一線城市供地減少，在大量安置房和遠郊商辦地塊出讓的情況下，成交均價仍然大幅上漲，主要受到城市核心區(qū)域地塊價格的帶動，二線和三四線城市土地相對放量，成交均價也有所回落。

分能級來看，一線城市成交建筑面積225.11萬平方米，同、環(huán)比均大幅下降，降幅分別為41%和46%，占總成交的7%。一線城市中，北京和上海供地相對較多，本月北京共成交11宗地，其中僅1宗商辦用地，其余全為綜合地塊，總建筑面積達到136萬平方米；上海本月成功出讓13宗地塊，持續(xù)大量供應(yīng)動遷安置房用地，本月成交的7宗動遷安置房地塊總建筑面積達到51萬平方米。

二線城市本月成交面積環(huán)比走勢較為平穩(wěn)，僅微降2%，成交建筑面積2289.33萬平方米，土地成交均價環(huán)比回落至5007元/平方米，降幅達到28%，受單價影響，成交金額下滑至1146.37億元，環(huán)比下跌29%。

三四線城市是本月唯一成交面積環(huán)比上漲城市，成交面積755.1萬平方米，同環(huán)比分別大漲65%和31%，土地均價5159元/平方米，環(huán)比回落21%，再度高于二線城市的土地成交均價，成交總金額389.57億元，環(huán)比無太大變化。

本月土地市場成交面積總體維持穩(wěn)定，其中一線城市成交面積環(huán)比降幅較大，成交均價受單地塊影響更加強烈，北京東城區(qū)、海淀區(qū)和大興區(qū)4幅地塊拉高一線城市整體成交均價，漲至目前年內(nèi)最高位，廣州深圳已連續(xù)兩月無宅地出讓，未來供求關(guān)系可能惡化加劇；二線和三四線城市土地市場相對穩(wěn)定，地價較高的熱點城市如南京、蘇州等都無集中推地，地價雙雙回落，但三四線城市土地成交均價再度超越二線城市。endprint