黃金地段經濟學

華說

有一天我因事途經市中心的一條商業街，看到一家點心店門前排滿了人。街是名街，不僅在國內為人們熟知，在海外亦有名聲。按照本地政府的規劃，未來還會打造成“世界級商業街”；店是名店，是有銅牌匾額的“中華老字號”，排隊現象幾乎天天發生司空見慣，是城市的一景。

這條商業街位于鬧市中心，寸土寸金，且又名動神州，是所謂的“黃金地段”。地段好，自然租金也高。與之相對應，在此街上開張營業的，大抵是財雄勢厚的大店、名店。當然，既是大店名店，其店內出售的商品也與其身份相符。這些商品最直觀的特點或者說最直接的表現，便是價格的高昂。

在這商業街上的這家點心店雖然是“中華老字號”，但與同一條街上金碧輝煌氣勢恢宏的大店相比，顯然不在一個層面上。不僅規模小，而且其出售的商品也屬“小兒科”，主要包括餛飩、生煎包、小籠包、面條在內的各種中式傳統小吃，以及糕團與熟菜、鹵味等等，價格頗為低廉，從幾元、十幾元到二十幾元不等。問題來了，在這租金高企的黃金地段，賣著平民的點心，這家點心店是如何生存下來的呢？

愚以為是交易速度。

租一間門面做生意，簡化起見，只賣一樣東西。整盤生意的收入（I）=單價（P）×銷售量（Q）。收入取決于價格與銷售量的變動。銷售量不變，收入隨價格而上下浮沉；價格不變，則收入隨著銷售量的波動而增減。而銷售量取決于交易速度和營業時間。一般而言，營業時間是不變的，因此，銷售量與交易速度直接掛鉤：交易速度越快，則銷售量越大，反之則相反。這樣，如果交易速度夠快，賣廉價商品可以和賣高檔商品達到同等的收入。

實際上，這并非僅僅是理論邏輯的推算，實踐中有不少鮮活的案例存在。曾經有一篇報道中提到，我國香港銅鑼灣地區有一個小店，20多平方米的一個小店，年租金高達200多萬港幣——香港銅鑼灣商鋪租金之高舉世聞名。很難想象，這個只賣普通飲品的小店，居然在市場競爭中生存了下來。靠什么生存？就是靠驚人的交易速度：它每天賣幾萬份！

還有另一個例子，上海市西部有一家高端的購物中心，頂級奢侈品云集。在這個購物中心的二層，開設有一家小食肆，售賣的是最普通的上海點心——春卷、餛飩、鍋貼、小籠包等，還有諸多上海人記憶中難以磨滅的“麥乳精”，價格也不貴（當然比起弄堂口要高得多），一份5只裝的鍋貼價格不超過20元，一盤菜飯的售價不超過35元，食客絡繹不絕。開設這家小食肆的是當地一家著名的餐飲企業，也是上市公司，原先一直走高端路線。因為一些原因，過去一兩年業績急轉直下，不得不放下身段，開發了主打點心的小店。相比于人均客單價200元以上的正餐大店，點心店的人均客單價僅為80元，但開在租金高昂的高端購物中心，卻創造了15%的利潤率。其中的奧秘，是其每日超過6次的翻臺率！

地段越好，商鋪租金越高，所出售的商品也就越高檔，價格也越昂貴，這是人們常見的“租值匹配”定律，但加進了交易速度，這定律顯然要重新考量。因為只要交易速度足夠快，賣廉價物品也同樣可以實現租值最大化。