樓市進入全面調整的關鍵節點

丁祖昱

9月22日（周末）到25日（周一）晚間，重慶、南昌、西安、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢、無錫等9座城市，密集發布樓市調控升級政策，著重在“限售”上加碼。這波調控比去年國慶節期間22城陸續出臺緊縮調控政策來得早了一周。

突如其來的調控加碼，不僅引起市場熱議和揣測，也讓漲勢如虹的地產股在周一掉頭向下，A股地產板塊下跌3.01%，H股房地產板塊下跌3.96%。

去年10月份以來，樓市調控政策主要集中在“限購、限貸、限價、限售”的“四限”層面。據不完全統計，截至目前，60個大小城市（4個一線城市、18個二線城市、38個三四線城市）出臺限購、限貸政策，其間不斷加碼，調控次數累計達到130余次；51個城市出臺差別化“限貸”政策。目前雖然只有28個城市明確“限價”政策，但在實際操作中，很多城市都是執行限價措施。

本輪調控“限售”措施是特有的。今年3月25日，廈門針對個人限售政策率先出臺，上海則于2016年3月即出臺了針對企業法人限售3年的規定，為最早限售的城市。目前累計42個城市出臺“限售”政策。雖然“限售”政策較晚出臺，但卻是實施力度最大的，影響更深遠。

這么多輪的調控政策作用相疊加，對市場的影響逐漸顯現：第三季度，多數熱點房地產市場開始回歸相對理性，房價和地價基本趨穩，房地產開發投資回落。政策“量變”已經開始引發市場“質變”，“房住不炒”的定位不僅在房地產業界成為共識，也在消費者層面也得到了大多數人認可，這終將改變市場預期。短期內，估計只有熱點城市因限價造成和市場價差較大的中高端項目還會熱銷。

總體來說，在市場逐漸進入全面調整的關鍵節點，此次調控加碼可能成為引發市場徹底變盤的最后一根稻草，調控效果也將會快速顯現。可以預期到的變化有：一線城市保持平穩發展，二線城市回歸理性，三四線城市迅速降溫，特別體現在房價、地價方面。

此番調控政策加碼，看似并無新意，但任何調控政策都不會是“空調”，量的積累必將引來質的改變。因此，市場各方必須要多一份理性和謹慎。endprint