樓市進(jìn)入全面調(diào)整的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

丁祖昱

9月22日（周末）到25日（周一）晚間，重慶、南昌、西安、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢、無錫等9座城市，密集發(fā)布樓市調(diào)控升級(jí)政策，著重在“限售”上加碼。這波調(diào)控比去年國慶節(jié)期間22城陸續(xù)出臺(tái)緊縮調(diào)控政策來得早了一周。

突如其來的調(diào)控加碼，不僅引起市場熱議和揣測，也讓漲勢如虹的地產(chǎn)股在周一掉頭向下，A股地產(chǎn)板塊下跌3.01%，H股房地產(chǎn)板塊下跌3.96%。

去年10月份以來，樓市調(diào)控政策主要集中在“限購、限貸、限價(jià)、限售”的“四限”層面。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，60個(gè)大小城市（4個(gè)一線城市、18個(gè)二線城市、38個(gè)三四線城市）出臺(tái)限購、限貸政策，其間不斷加碼，調(diào)控次數(shù)累計(jì)達(dá)到130余次；51個(gè)城市出臺(tái)差別化“限貸”政策。目前雖然只有28個(gè)城市明確“限價(jià)”政策，但在實(shí)際操作中，很多城市都是執(zhí)行限價(jià)措施。

本輪調(diào)控“限售”措施是特有的。今年3月25日，廈門針對(duì)個(gè)人限售政策率先出臺(tái)，上海則于2016年3月即出臺(tái)了針對(duì)企業(yè)法人限售3年的規(guī)定，為最早限售的城市。目前累計(jì)42個(gè)城市出臺(tái)“限售”政策。雖然“限售”政策較晚出臺(tái)，但卻是實(shí)施力度最大的，影響更深遠(yuǎn)。

這么多輪的調(diào)控政策作用相疊加，對(duì)市場的影響逐漸顯現(xiàn)：第三季度，多數(shù)熱點(diǎn)房地產(chǎn)市場開始回歸相對(duì)理性，房價(jià)和地價(jià)基本趨穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資回落。政策“量變”已經(jīng)開始引發(fā)市場“質(zhì)變”，“房住不炒”的定位不僅在房地產(chǎn)業(yè)界成為共識(shí)，也在消費(fèi)者層面也得到了大多數(shù)人認(rèn)可，這終將改變市場預(yù)期。短期內(nèi)，估計(jì)只有熱點(diǎn)城市因限價(jià)造成和市場價(jià)差較大的中高端項(xiàng)目還會(huì)熱銷。

總體來說，在市場逐漸進(jìn)入全面調(diào)整的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，此次調(diào)控加碼可能成為引發(fā)市場徹底變盤的最后一根稻草，調(diào)控效果也將會(huì)快速顯現(xiàn)。可以預(yù)期到的變化有：一線城市保持平穩(wěn)發(fā)展，二線城市回歸理性，三四線城市迅速降溫，特別體現(xiàn)在房價(jià)、地價(jià)方面。

此番調(diào)控政策加碼，看似并無新意，但任何調(diào)控政策都不會(huì)是“空調(diào)”，量的積累必將引來質(zhì)的改變。因此，市場各方必須要多一份理性和謹(jǐn)慎。endprint