不動產登記存量數據整合技術與實現
——以北京市為例

董志海，靳婷，任海英，王婷婷，韓曉夢，裴蓮蓮

(北京市測繪設計研究院，北京 100038)

不動產登記存量數據整合技術與實現
——以北京市為例

董志海*，靳婷，任海英，王婷婷，韓曉夢，裴蓮蓮

(北京市測繪設計研究院，北京 100038)

在摸清北京市房、地各類登記業務數據、檔案、系統現狀的基礎上，通過一整套完整的數據整合思路，將分散的房屋登記與土地登記存量數據進行數據準備、標準建設、數據預處理、整合關聯、組幢落宗、質量檢查以及數據入庫，最終完成北京市的不動產登記存量數據整合工作。

存量數據；登記業務；檔案；系統；整合

1 引 言

2007年頒布實施的《中華人民共和國物權法》明確要求實行不動產統一登記制度[1]。2013年11月20日，國務院召開常務會議明確提出，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”[2～5]。因此各地響應中央號召積極開展本地區的不動產登記存量數據整合工作。

不動產登記存量數據整合，是對來源多樣、結構不一以及不同時期的登記數據，按照不動產登記數據庫建設標準進行轉換處理，形成標準統一和滿足不動產統一登記要求的數據成果，數據整合過程主要包括數據準備、標準建設、數據預處理、整合關聯、組幢落宗、質量檢查以及數據入庫等七個流程[6]。

本文以北京市為例，前期摸底了解到北京市各類不動產登記長期分由不同部門辦理、機構職能調整頻繁、政策規范存在差異、管理模式分散、系統建設自成體系，造成海量的歷史檔案和登記數據管理標準和規范不同、格式不一，形成大量“死檔案”和“信息孤島”，嚴重影響數據交換和共享[7]。因此，亟須推進不動產登記存量數據整合工作，全面構建起北京市的不動產統一登記和數據共享機制，實現不動產登記信息互通共享，滿足業務統一辦理的需求。

2 數據現狀

2.1房屋登記存量數據

長期以來，北京市房屋歷史檔案數據是在房屋歷史檔案分形系統(AFS)與區縣自有系統(例如檔簿住系統、Yarchive系統、房屋檔案查詢系統等)中存儲應用。2006年10月，北京市正式在房地產交易權屬管理系統(TT)中辦理房屋登記業務，后系統于2015年11月升級為北京市不動產統一登記(房屋)系統(YTT)，目前房屋登記業務納入YTT系統統一辦理。因此，北京市房屋登記存量數據長期存儲于上述多個系統中。

2.2土地登記存量數據

北京市土地登記存量數據主要包括屬性數據(宗地坐落、面積、地號、用途、權利人及權利信息、登記過程信息、檔案信息等)、圖形數據(地籍區、地籍子區、宗地等)等，涵蓋朝陽、海淀、豐臺等17個區縣，這些數據主要存儲于地籍管理信息系統、土地監管平臺、數字檔案館等中。

3 檔案現狀

北京市不動產登記檔案主要集中分布在房屋和土地登記檔案方面，檔案管理機制和人員配備也相對完善，林權和農村土地承包經營權檔案工作因登記業務尚處于試點起步階段，館藏量小，沒有專職檔案機構和人員。各類、各級不動產登記檔案管理機制缺少統一協調管理機制，互不隸屬、互不關聯，沒有形成合力。因此，造成北京市各類不動產登記檔案工作標準和操作規范不盡相同，產生的數據內容和含義也自成體系。

4 系統現狀

據調查，北京市不動產統一登記前，承載房屋、土地登記業務的各類新舊系統繁多，僅房屋、土地登記業務就有各類新舊系統43個，且在系統平臺軟件、數據庫標準、系統啟用時點等方面均不統一。以下重點介紹房屋歷史檔案分形系統(AFS)、房地產交易權屬管理系統(TT)與地籍管理信息系統。

4.1房屋歷史檔案分形系統

房屋歷史檔案分形系統(AFS)，主要是對各類房屋的歷史檔案掃描件數據進行管理。該系統功能主要包括房屋歷史檔案的掃描、數字化、錄入、審核等功能。

4.2房地產交易權屬管理系統

2006年10月，北京市住建委完成房屋交易權屬系統建設，開始在全市推行，至2008年10月各區全部應用新系統(TT)，各類業務數據逐漸完善。各區結合實際情況逐步完成了歷史檔案數字化整理工作，但未開展與TT系統銜接所需的數據整合工作。

4.3地籍管理信息系統

2006年底，北京市規土委(原北京市國土局)開始建設北京市地籍管理信息系統，2009年底在全市部署。該系統主要支撐北京市國有建設用地使用權、集體土地所有權、集體建設用地使用權登記業務，實現了北京市土地登記發證、城鎮地籍數據管理、查詢統計、報表統計、數據變更等相關業務功能。目前該系統運行約60個業務流程，以國有建設用地使用權、集體土地所有權、集體建設用地使用權三大類土地登記業務數據為主體。

5 整合技術路線

北京市不動產登記存量數據整合是按照數據準備、標準建設、數據預處理、整合關聯、組幢落宗、質量檢查以及數據入庫等七個流程進行。在確保房地登記業務正常開展、整合成果準確可靠、滿足上報匯交需求的前提下，采取“業務歸戶，戶歸幢，幢落宗”的方式，實現不動產登記存量數據整合成果與日常登記業務數據的互聯互通，保證數據及時動態更新。具體的整合技術路線如圖1所示。

5.1數據準備

數據準備主要是對各類數據資料進行搜集整理，以梳理清楚用于整合的房屋登記和土地登記存量數據的現狀。具體實施工作包含資料搜集與整理分析兩部分。

(1)資料收集

①對原房屋和土地登記業務系統，已經建成較為完備的數據庫的，搜集完備的電子數據信息、元數據信息以及相應的數據庫結構設計、執行的數據庫標準、技術規程等資料[8]；

②對原房屋和土地登記歷史檔案系統，實現檔案查詢管理或登記結果以電子化方式存儲的，需要搜集完備的紙質登記簿和電子化檔案以及原來執行的技術規程等[8]；

圖1 不動產登記存量數據整合技術路線圖

③對于利用全手工方式完成登記管理的，需要搜集全部的紙質登記簿冊以及原執行的技術規程[8]。

(2)整理分析

對不動產登記存量數據資料須進行充分的規范化整理與分析，可從以下幾方面開展：

①對搜集來的各類歷史檔案資料進行分類編目，建立資料保管清單并明確責任人；

②對各類電子數據進行數據結構和數據字典分析，與不動產登記數據庫標準做對比、分析以及標注；

③對各類空間數據進行數據結構和數據字典分析，與不動產登記數據庫標準做對比、分析以及標注。

5.2標準建設

根據上述“(2)整理分析”的結果，結合北京市不動產登記工作的實際，編制符合國家標準且符合北京地方實際的《北京市不動產登記存量數據整合技術方案》及《北京市不動產登記存量數據整合工作數據庫建設標準》、《北京市不動產登記存量數據整合工作質量檢查標準》等。

5.3數據預處理

數據預處理是對北京市各區來源于不同數據源的原始數據進行規范化、補漏、去重、一致化的過程[9]，具體包括非語義級別的初級清理和語義級別的高級清理，數據預處理結果按《北京市不動產登記歷史檔案數據整合工作數據庫建設標準》抽取到整合工作庫。在數據預處理過程中，應明確不違背不動產登記“尊重歷史”的原則。

(1)空間數據預處理

不動產登記存量數據中的空間數據包括土地空間數據與房屋空間數據，具體預處理方式如下：

①土地空間數據預處理整理地籍管理信息系統數據，形成符合不動產登記數據庫建庫標準的空間圖層，包括地籍區、地籍子區和宗地等。

②房屋空間數據預處理對已有的房屋空間數據進行預處理，對有問題的空間數據進行標記和處理，視情況對空間數據進行合并、拆分和刪除等，并對對應的樓盤表數據進行預處理，對重復的樓幢和戶信息進行標識。

(2)業務數據預處理

對不同來源、不同歷史時期的登記業務數據(含登記簿冊和檔案信息)進行字段、屬性和語義等規范化處理，對業務信息中的坐落、權利人和權證等關鍵信息進行規范化、標準化處理。對缺失數據進行補充，做到檔案信息不缺項；同時對重復數據進行標識，并對數據的優先級進行定義。建立一定的關聯規則，對數據進行自動關聯，包括地的關聯、房的關聯和房地一體的關聯等，形成初步成果。同時做好邏輯關系梳理，對已有的關聯條件和關聯關系進行梳理。

5.4整合關聯

整合關聯是通過梳理原房屋、土地的登記檔案和數據對不動產登記業務進行關聯(包括房屋檔案和房屋業務數據、土地檔案和土地業務數據、登記業務)，以不動產單元為基礎，以登記業務為主線，對原房屋、土地登記檔案和數據進行上下手串接[10]。整合關聯是一項機器算法自動關聯與人工關聯共同完成的過程。大部分數據通過數據清理和特征研究后可以設計計算算法實現關聯，但仍會有一部分數據因為其特異性或數據缺失等需要人工關聯。通常采用先機器關聯，然后對機器關聯結果輔助人工清理的方式來完成業務、數據和檔案的關聯。

房屋登記業務整合關聯是通過業務編號、房屋坐落、權利人、權證信息等關鍵字段對業務進行上下手串接，具體技術實現如圖2所示。

圖2房屋登記業務整合關聯技術實現

土地登記業務整合關聯是通過案卷號、地籍號、土地坐落、權利人、權證信息等關鍵字段對業務進行上下手串接，具體技術實現如圖3所示。

房、地登記業務整合關聯是通過權利人、權證信息、空間坐標等關鍵字段實現登記業務上下手串接，具體技術實現是在“5.5組幢落宗”實施。

圖3土地登記業務整合關聯技術實現

5.5組幢落宗

組幢落宗是將業務系統中的邏輯幢(含重復、錯誤、冗余)進行清理，與《北京市房屋全生命周期管理信息平臺》的空間圖層組合對照，形成唯一準確的自然幢，并將自然幢的空間圖元坐標和地籍管理信息系統中的宗地空間坐標進行匹配定位。結合坐落位置、權利人信息等驗證，匹配關聯房地空間與屬性數據，最終編制不動產登記單元號[11]。即通過落宗，使自然幢與土地登記的空間和屬性信息一致，為下一環節的整合關聯做準備。具體技術實現如圖4、圖5所示。

圖4組幢落宗技術實現——房屋空間關聯

圖5 組幢落宗技術實現——房屋落宗

5.6質量檢查

不動產登記存量數據整合成果應嚴格按照《北京市不動產登記存量數據整合工作質量檢查標準》等要求進行全面質量檢查，分別對空間數據、屬性數據、關聯關系與元數據進行機器自動檢查和人工抽檢，確保整合后成果數據結構完整、要素全面清晰、內容齊全完備以及圖形精度和空間邏輯關系正確等，從而保證入庫數據的準確性和完整性。

5.7數據入庫

將整合完成并質檢合格后的成果數據按照規范導入到北京市不動產登記整合成果庫，從而實現不動產存量數據的統一化和規范化管理。

6 結 語

不動產登記存量數據整合是推進不動產統一登記的關鍵環節，“規范、一致、完整、準確”的不動產登記數據是開展不動產統一登記工作的重要基礎與前提[7]。本文通過分析各類數據、檔案、系統現狀，全面摸清整合基礎，通過一整套完整的整合思路最終將不同登記部門的存量數據整合成標準規范的不動產統一登記數據，大力加快推進北京市不動產統一登記工作進程。同時，在整合過程中發現，數據結構的多源性、關聯關系的復雜性等問題導致數據整合工作在依托計算機自動實現的基礎上需要投入更多的人力、物力與財力，才能最終保證整合工作順利完成，達到預想結果。

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StockDataIntegrationandImplementationofRealEstateRegistration——TakingBeijingasanExample

Dong Zhihai，Jin Ting，Ren Haiying，Wang Tingting，Han Xiaomeng，Pei Lianlian

(Beijing Institute of Surveying and Mapping，Beijing 100038，China)

Based on a thorough understanding of various registration data on buildings and land in Beijing，files and current system situation，the article introduces how the real estate registration stock data integration has been finished by one complete set of data integration methods，a lot of study has been done，including the preparation of decentralized stock data on housing registration and land registration，standards establishment，data preprocessing，integration and correlation，buildings registration and land parcel map forming，quality inspection and data input.

stock data；registration；files；system；integration

1672-8262(2017)05-92-05

P208.1

A

2017—07—15

董志海(1978—)，男，高級工程師，研究方向：地圖制圖與地理信息系統。