房地產稅改革中的房產評估方法問題研究

左莉莉

摘 要：通過對我國現行房產稅中存在的問題的分析，引出房產評估方法的問題，本文詳細介紹了三種基本評估方法的理論依據、適用對象及評估結果的比較、從而得出了適用于房地產評估的方法，為今后建立規范的房地產評估體系提供了一些可供參考的意見。

關鍵詞：房地產稅；評估方法；市場比較法

一、現行房產稅中存在的突出問題

我國現行房產稅的基本規范源于1986年9月15日由國務院頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，條例中規定：房地產稅的納稅義務人是房屋的產權所有人，征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮和工礦區，但不包括農村。計稅依據有兩種：一種是從價計征，即依房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納；另一種是從租計征，即房產出租的，以房產租金收入為房地產稅的計稅依據。

隨著近十幾年來我國房地產業的蓬勃發展，原有的房產稅暫行條例顯然已經不適應當前的經濟環境，納稅人、征稅范圍、計稅依據都需要進行一定的調整，其中問題最大的是對計稅依據的規定。首先，在世界范圍內，房地產稅均被普遍認定為是財產稅的一種，即無論自用或者出租，擁有即征稅，而不論其用途。租金收入是一種財產收益，由增值稅或所得稅進行調節，不應納入房地產稅的征稅范圍中。其次，現行兩種計稅依據不統一，造成了房地產稅征收范圍不合理，房產擁有環節的稅負不公。由于從價的1.2%與從租12%稅率相差懸殊，必然導致申報不實。例如某些租賃雙方經過協商，簽訂兩份租合同，一份為實際的租賃合同，另一份是為逃避或減少納稅義務、用來應付稅務部門核查的假合同。另外，如果從租計征比從價計征繳納的稅額多，為減少納稅義務，房屋出租人很可能會隱瞞房屋已出租的情況，使稅務部門依然將其房屋作為自用對待，致使稅收流失相當嚴重。再次，按房產原值一次減除10%～30%后的余值為計稅依據的計征辦法也很不合理。稅法中的房產原值是 “固定資產”科目中記載的房屋造價（或原值），相當一部分房產的原值是以過去的經濟狀況為依據確定的，所得結果不可能與現實市場經濟條件下的實際價值相統一。例如過去房產建筑材料價格很多時候不能反映成本和供求關系，據此核算的房產價值勢必大打折扣。同一地段、相同面積的房產，由于購置時間不同，價值相差甚大。另外，過去的房產占用土地是無償的，和現實市場經濟的計算方法不統一，這就造成計算房原值時漏掉很大一部分價值，人為地縮小了稅基。

從財產稅制發展的國際趨勢看，目前許多國家都傾向于采用從價計征的方式。我國也應將計稅依據統一規定為從價計征，并以房產現值為課稅對象。為確保計稅依據的完整性和區域基本政策的統一性，可以以房產現值為直接計稅基礎。從而，房地產稅改革面臨的核心問題便聚焦為如何客觀、公正、及時地評估房產的價值。

二、關于房產評估方法問題的探討

房產評估需要解決的問題很多，例如確定主體、確定周期等，但至關重要的是評估方法的選擇，常見的基本方法主要有三種，即成本法、市場比較法、收入法。

三種評估方法的經濟學理論依據

成本法是以建造該類房地產需耗費的各項費用之和為基礎。費用包括：土地出讓金、城市配套設施建設費、征地、拆遷補償安置費、勘探設計及前期工程、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、管理費、利息、稅金、銷售費及開發利潤等。但其中的開發利潤一項是個難點，在我們國家過去十幾年房地產市場瘋狂發展的大背景下，如何合理測算出利潤率是非常具有挑戰的課題。

市場比較法是房地產評估中最為普遍的使用方法。它的基礎是市場供求理論，通過被評估對象與近期市場已有的類似交易進行比較，而后再使用一定的修正方法進行調整，得出被評估對象的一種方法。該方法所得價格即為市場價格，即達到正常的供求平衡后的成交價格。通常使用的修正方法有兩種，一種是定性判斷，這就需要參與評估的人員具備豐富的從業實踐經驗，能夠清晰的判別被評估對象與已成交的對比對象之間存在的差別，當然其結果不乏含有較多的主觀因素。另一個修正方法為打分法，即把能夠對價格造成影響的所有差異性指標羅列出來，并劃分出不同的標準，規定每個影響因子的最高分和最低分，由參與評估人員根據被評估對象的實際情況對每個影響因子進行評分，例如地理位置、施工質量、配套設施、小區環境、物業管理等。

收益法的概念類似凈現值，它是指房地產本身在未來能夠帶來的純收益折現后的價值之和。這里要強調的是，所謂的純收益是不摻雜任何由于非房地產本身要素產生的收益，比如說經營能力。另外，選擇合適的資本化率也是該種評估方法所涉及的重要一個環節，資本化率的確定可以在銀行存款利率、物價指數及行業平均收益率中進行選擇，或者以上述為基礎進行推算。

（二）評估方法的實際應用

為了順利開展房地產評估工作，使得評估結果盡可能貼近被評估對象的真實價值，需要分析各類待估房地產項目的特點，選擇一種最合適的方法，使得評估稅基工作既有效率又有效果，這需要考慮幾個方面的問題：

1.必須與房地產項目的用途相適應。房產用途大體可分為工業用和民用。工業用房產包括廠房、倉庫實驗室、辦公樓等；民用房產又分為住宅、商業性房地產和行政事業用房產。2.受可搜集數據和信息資料的制約。評估的過程實際上就是搜集資料的過程，根據能搜集到的資料滿足程度來選擇適當的方法，評估方法的科學性依賴于方法運用中指標的確定性。3.影響房產價格的因素。主要包括：（1）物理因素。包括建筑物的造型風格、結構類型、功能效用、設施完備情況、修標準、建筑面積及工藝等。（2）外部環境條件優劣。包括交通通訊狀況，環境優美程度，基礎設施如水電、氣等的完善程度，商業網點分布等。（3）經濟地理因素。政治經濟、文化發展極不平衡，大城市與小城市、沿海開放城市與內地城市、同一城市不同地段，相同建筑質量、相同功能和用途的建筑物價格相差懸殊。此外還有新舊程度、產權形式、供需狀況等。

例如，一般對大批量的住宅用房屋（主要是指不作為非居住用途公寓、住宅和宿舍樓）優先考慮使用成本法進行整體估價。因為成本法一般適用于持續使用的建筑物評估、未改變用途的建筑物評估其價值的情況。對住宅類則要多考慮的是物理因素和新舊程度等這樣比較容易用成本衡量的因素。對于剛落成的住宅，使用該方法時各項成本數據也比較容易取得。而對于在建的住宅房，則只能使用成本法進行評估。

對于商業性房地產、專業性房產，一般采用市場比較法進行評估。此時較多考慮的是環境優劣、經濟地理因素、政策因素及供求狀況等一些難以用成本衡量的因素。商業性房地產市場相比較一般民用住宅市場，是一個發育比較充分、活躍的市場。我們可以在活躍的市場交易中尋找到大量的參照對象，這就方便我們在閱“例”無數后，獨具慧眼得發現一個或者幾個與待估房地產具有較強可比性的參照物，使之在用途、結構類型、裝修標準建材質地、所處地區、外部環境、產權質等方面與待估房地產相似。由于能找到最“新鮮出爐”（交易時間與評估時間比較接近）的交易樣本，所以使用該方法下評估出來的價值在幾種方法之中是最接近、最符合資產評估定義中要求的“某項資產某一時刻的時點價值”。但是我們也要注意，世界上找不到兩片完全一樣的樹葉，這就要求對類似的參照物的評估價值進行調整。

（三）最終結論1.在外部條件具備的情況下首選市場比較法。經比較，可以說市場法是房產評估中最簡單、最有效的方法，能夠客觀反映資產目前的價值情況，其評估的參數、指標能直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格，評估結果易于被各方面理解和接受。但是，市場法適用于有充足房地產交易活動的地區，在我國，擁有活躍的房產市場的城市和地區并不多，目前只有北京、上海、廣州、深圳、杭州等房地產業較發達的大中城市具備該條件。對于房地產市場交易實例少、過程不透明信息不順暢的地區，則不適宜采用該方法。

2.對評估結果進行必要的分析和調整。由于房地產行情的動態性及評估人員對市場把握的準確程度不一，實際的評估結果會有不同。評估師應該根據市場的均衡狀況，依據估價結果的差異性原理，對不同方法所得的結果進行綜合取值。在充分收集、把握市場信息的基礎上，根據評估人員經驗，使用適當的方法，通過可靠的途徑，合理確定評估參數，特別是對不確定性因素和敏感性因素的確定。必須認真分析不同評估方法所得評估結果的可靠性及形成不一致的原因，并做出可能的調整。

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