房地產(chǎn)稅改革中的房產(chǎn)評(píng)估方法問題研究

左莉莉

摘 要：通過對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅中存在的問題的分析，引出房產(chǎn)評(píng)估方法的問題，本文詳細(xì)介紹了三種基本評(píng)估方法的理論依據(jù)、適用對(duì)象及評(píng)估結(jié)果的比較、從而得出了適用于房地產(chǎn)評(píng)估的方法，為今后建立規(guī)范的房地產(chǎn)評(píng)估體系提供了一些可供參考的意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；評(píng)估方法；市場(chǎng)比較法

一、現(xiàn)行房產(chǎn)稅中存在的突出問題

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的基本規(guī)范源于1986年9月15日由國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，條例中規(guī)定：房地產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，但不包括農(nóng)村。計(jì)稅依據(jù)有兩種：一種是從價(jià)計(jì)征，即依房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納；另一種是從租計(jì)征，即房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

隨著近十幾年來我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，原有的房產(chǎn)稅暫行條例顯然已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，納稅人、征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)都需要進(jìn)行一定的調(diào)整，其中問題最大的是對(duì)計(jì)稅依據(jù)的規(guī)定。首先，在世界范圍內(nèi)，房地產(chǎn)稅均被普遍認(rèn)定為是財(cái)產(chǎn)稅的一種，即無論自用或者出租，擁有即征稅，而不論其用途。租金收入是一種財(cái)產(chǎn)收益，由增值稅或所得稅進(jìn)行調(diào)節(jié)，不應(yīng)納入房地產(chǎn)稅的征稅范圍中。其次，現(xiàn)行兩種計(jì)稅依據(jù)不統(tǒng)一，造成了房地產(chǎn)稅征收范圍不合理，房產(chǎn)擁有環(huán)節(jié)的稅負(fù)不公。由于從價(jià)的1.2%與從租12%稅率相差懸殊，必然導(dǎo)致申報(bào)不實(shí)。例如某些租賃雙方經(jīng)過協(xié)商，簽訂兩份租合同，一份為實(shí)際的租賃合同，另一份是為逃避或減少納稅義務(wù)、用來應(yīng)付稅務(wù)部門核查的假合同。另外，如果從租計(jì)征比從價(jià)計(jì)征繳納的稅額多，為減少納稅義務(wù)，房屋出租人很可能會(huì)隱瞞房屋已出租的情況，使稅務(wù)部門依然將其房屋作為自用對(duì)待，致使稅收流失相當(dāng)嚴(yán)重。再次，按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)的計(jì)征辦法也很不合理。稅法中的房產(chǎn)原值是 “固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋造價(jià)（或原值），相當(dāng)一部分房產(chǎn)的原值是以過去的經(jīng)濟(jì)狀況為依據(jù)確定的，所得結(jié)果不可能與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的實(shí)際價(jià)值相統(tǒng)一。例如過去房產(chǎn)建筑材料價(jià)格很多時(shí)候不能反映成本和供求關(guān)系，據(jù)此核算的房產(chǎn)價(jià)值勢(shì)必大打折扣。同一地段、相同面積的房產(chǎn)，由于購(gòu)置時(shí)間不同，價(jià)值相差甚大。另外，過去的房產(chǎn)占用土地是無償?shù)模同F(xiàn)實(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的計(jì)算方法不統(tǒng)一，這就造成計(jì)算房原值時(shí)漏掉很大一部分價(jià)值，人為地縮小了稅基。

從財(cái)產(chǎn)稅制發(fā)展的國(guó)際趨勢(shì)看，目前許多國(guó)家都傾向于采用從價(jià)計(jì)征的方式。我國(guó)也應(yīng)將計(jì)稅依據(jù)統(tǒng)一規(guī)定為從價(jià)計(jì)征，并以房產(chǎn)現(xiàn)值為課稅對(duì)象。為確保計(jì)稅依據(jù)的完整性和區(qū)域基本政策的統(tǒng)一性，可以以房產(chǎn)現(xiàn)值為直接計(jì)稅基礎(chǔ)。從而，房地產(chǎn)稅改革面臨的核心問題便聚焦為如何客觀、公正、及時(shí)地評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值。

二、關(guān)于房產(chǎn)評(píng)估方法問題的探討

房產(chǎn)評(píng)估需要解決的問題很多，例如確定主體、確定周期等，但至關(guān)重要的是評(píng)估方法的選擇，常見的基本方法主要有三種，即成本法、市場(chǎng)比較法、收入法。

三種評(píng)估方法的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論依據(jù)

成本法是以建造該類房地產(chǎn)需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)。費(fèi)用包括：土地出讓金、城市配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、征地、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘探設(shè)計(jì)及前期工程、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、銷售費(fèi)及開發(fā)利潤(rùn)等。但其中的開發(fā)利潤(rùn)一項(xiàng)是個(gè)難點(diǎn)，在我們國(guó)家過去十幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂發(fā)展的大背景下，如何合理測(cè)算出利潤(rùn)率是非常具有挑戰(zhàn)的課題。

市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)評(píng)估中最為普遍的使用方法。它的基礎(chǔ)是市場(chǎng)供求理論，通過被評(píng)估對(duì)象與近期市場(chǎng)已有的類似交易進(jìn)行比較，而后再使用一定的修正方法進(jìn)行調(diào)整，得出被評(píng)估對(duì)象的一種方法。該方法所得價(jià)格即為市場(chǎng)價(jià)格，即達(dá)到正常的供求平衡后的成交價(jià)格。通常使用的修正方法有兩種，一種是定性判斷，這就需要參與評(píng)估的人員具備豐富的從業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能夠清晰的判別被評(píng)估對(duì)象與已成交的對(duì)比對(duì)象之間存在的差別，當(dāng)然其結(jié)果不乏含有較多的主觀因素。另一個(gè)修正方法為打分法，即把能夠?qū)r(jià)格造成影響的所有差異性指標(biāo)羅列出來，并劃分出不同的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定每個(gè)影響因子的最高分和最低分，由參與評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況對(duì)每個(gè)影響因子進(jìn)行評(píng)分，例如地理位置、施工質(zhì)量、配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等。

收益法的概念類似凈現(xiàn)值，它是指房地產(chǎn)本身在未來能夠帶來的純收益折現(xiàn)后的價(jià)值之和。這里要強(qiáng)調(diào)的是，所謂的純收益是不摻雜任何由于非房地產(chǎn)本身要素產(chǎn)生的收益，比如說經(jīng)營(yíng)能力。另外，選擇合適的資本化率也是該種評(píng)估方法所涉及的重要一個(gè)環(huán)節(jié)，資本化率的確定可以在銀行存款利率、物價(jià)指數(shù)及行業(yè)平均收益率中進(jìn)行選擇，或者以上述為基礎(chǔ)進(jìn)行推算。

（二）評(píng)估方法的實(shí)際應(yīng)用

為了順利開展房地產(chǎn)評(píng)估工作，使得評(píng)估結(jié)果盡可能貼近被評(píng)估對(duì)象的真實(shí)價(jià)值，需要分析各類待估房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，選擇一種最合適的方法，使得評(píng)估稅基工作既有效率又有效果，這需要考慮幾個(gè)方面的問題：

1.必須與房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途相適應(yīng)。房產(chǎn)用途大體可分為工業(yè)用和民用。工業(yè)用房產(chǎn)包括廠房、倉(cāng)庫(kù)實(shí)驗(yàn)室、辦公樓等；民用房產(chǎn)又分為住宅、商業(yè)性房地產(chǎn)和行政事業(yè)用房產(chǎn)。2.受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。評(píng)估的過程實(shí)際上就是搜集資料的過程，根據(jù)能搜集到的資料滿足程度來選擇適當(dāng)?shù)姆椒ǎu(píng)估方法的科學(xué)性依賴于方法運(yùn)用中指標(biāo)的確定性。3.影響房產(chǎn)價(jià)格的因素。主要包括：（1）物理因素。包括建筑物的造型風(fēng)格、結(jié)構(gòu)類型、功能效用、設(shè)施完備情況、修標(biāo)準(zhǔn)、建筑面積及工藝等。（2）外部環(huán)境條件優(yōu)劣。包括交通通訊狀況，環(huán)境優(yōu)美程度，基礎(chǔ)設(shè)施如水電、氣等的完善程度，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布等。（3）經(jīng)濟(jì)地理因素。政治經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展極不平衡，大城市與小城市、沿海開放城市與內(nèi)地城市、同一城市不同地段，相同建筑質(zhì)量、相同功能和用途的建筑物價(jià)格相差懸殊。此外還有新舊程度、產(chǎn)權(quán)形式、供需狀況等。

例如，一般對(duì)大批量的住宅用房屋（主要是指不作為非居住用途公寓、住宅和宿舍樓）優(yōu)先考慮使用成本法進(jìn)行整體估價(jià)。因?yàn)槌杀痉ㄒ话氵m用于持續(xù)使用的建筑物評(píng)估、未改變用途的建筑物評(píng)估其價(jià)值的情況。對(duì)住宅類則要多考慮的是物理因素和新舊程度等這樣比較容易用成本衡量的因素。對(duì)于剛落成的住宅，使用該方法時(shí)各項(xiàng)成本數(shù)據(jù)也比較容易取得。而對(duì)于在建的住宅房，則只能使用成本法進(jìn)行評(píng)估。

對(duì)于商業(yè)性房地產(chǎn)、專業(yè)性房產(chǎn)，一般采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。此時(shí)較多考慮的是環(huán)境優(yōu)劣、經(jīng)濟(jì)地理因素、政策因素及供求狀況等一些難以用成本衡量的因素。商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)相比較一般民用住宅市場(chǎng)，是一個(gè)發(fā)育比較充分、活躍的市場(chǎng)。我們可以在活躍的市場(chǎng)交易中尋找到大量的參照對(duì)象，這就方便我們?cè)陂啞袄睙o數(shù)后，獨(dú)具慧眼得發(fā)現(xiàn)一個(gè)或者幾個(gè)與待估房地產(chǎn)具有較強(qiáng)可比性的參照物，使之在用途、結(jié)構(gòu)類型、裝修標(biāo)準(zhǔn)建材質(zhì)地、所處地區(qū)、外部環(huán)境、產(chǎn)權(quán)質(zhì)等方面與待估房地產(chǎn)相似。由于能找到最“新鮮出爐”（交易時(shí)間與評(píng)估時(shí)間比較接近）的交易樣本，所以使用該方法下評(píng)估出來的價(jià)值在幾種方法之中是最接近、最符合資產(chǎn)評(píng)估定義中要求的“某項(xiàng)資產(chǎn)某一時(shí)刻的時(shí)點(diǎn)價(jià)值”。但是我們也要注意，世界上找不到兩片完全一樣的樹葉，這就要求對(duì)類似的參照物的評(píng)估價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。

（三）最終結(jié)論1.在外部條件具備的情況下首選市場(chǎng)比較法。經(jīng)比較，可以說市場(chǎng)法是房產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、最有效的方法，能夠客觀反映資產(chǎn)目前的價(jià)值情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)能直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格，評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。但是，市場(chǎng)法適用于有充足房地產(chǎn)交易活動(dòng)的地區(qū)，在我國(guó)，擁有活躍的房產(chǎn)市場(chǎng)的城市和地區(qū)并不多，目前只有北京、上海、廣州、深圳、杭州等房地產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)的大中城市具備該條件。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易實(shí)例少、過程不透明信息不順暢的地區(qū)，則不適宜采用該方法。

2.對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要的分析和調(diào)整。由于房地產(chǎn)行情的動(dòng)態(tài)性及評(píng)估人員對(duì)市場(chǎng)把握的準(zhǔn)確程度不一，實(shí)際的評(píng)估結(jié)果會(huì)有不同。評(píng)估師應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)的均衡狀況，依據(jù)估價(jià)結(jié)果的差異性原理，對(duì)不同方法所得的結(jié)果進(jìn)行綜合取值。在充分收集、把握市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，根據(jù)評(píng)估人員經(jīng)驗(yàn)，使用適當(dāng)?shù)姆椒ǎㄟ^可靠的途徑，合理確定評(píng)估參數(shù)，特別是對(duì)不確定性因素和敏感性因素的確定。必須認(rèn)真分析不同評(píng)估方法所得評(píng)估結(jié)果的可靠性及形成不一致的原因，并做出可能的調(diào)整。

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