基于存量建筑的再利用
——新青年住宅設計窺探

郭 晶

(廈門工學院建筑與土木工程學院 福建廈門 361021)

基于存量建筑的再利用
——新青年住宅設計窺探

郭 晶

(廈門工學院建筑與土木工程學院 福建廈門 361021)

一方面，城市出現大量存量辦公樓，以及舊工業區的閑置標準廠房。而另一方面，城市里房價飛漲，青年一代的經濟收入很難負擔起一套住房。針對此種矛盾，通過對此類建筑進行軌道預埋以及增加可抽取式墻板構件等簡單改造，從而實現建筑功能的多樣化改造，盤活存量建筑，提供給新青年創造更佳的創業環境。

存量建筑；改造；住宅

1 存量建筑的再利用背景

存量建筑，即市場的一些難以銷售或已售未使用的存量房。而對這些存量建筑的再利用，主要針對包括廠房、辦公樓等已建但未被充分利用的存量建筑功能更新及利用。

以廈門幾年來一直在推進的“三舊”改造為例，“三舊”改造是指舊城鎮、舊廠房、舊村莊的更新改造。對于廈門城區來說，主要指的舊廠房改造。具體來說，舊廠房改造主要是指城鎮建設范圍內影響城市功能，因城鄉規劃調整不再作為工業用途的廠房(廠區)用地，國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業轉為鼓勵類產業或以現代服務業和先進制造業為核心的現代產業的原廠房用地。

廈門通過近十年的規劃建設，已經將廈門島絕大多數生產性的工業廠房搬遷至島外四區。但是搬遷后原址遺存的廠房建筑仍有大量留存。廈門島遺留的舊廠房的類型大致分為兩種，一種是大開間單層的生產性廠房，另外一種是標準化的多層廠房。

單體廠房的改造設計，在于必須遵循原有廠房的空間狀態，構思如何進行合理的空間改造，以使新建筑既適用于當代功能需求，又能保留舊廠房建筑的結構、材料等原有的歷史氣息，使新舊建筑相得益彰[1]。

另外一種存量房，即辦公樓。廈門市辦公樓現狀，根據統計，廈門市在自貿區掛牌以及“一路一帶”政策的有效帶動下，2015年廈門市甲級寫字樓市場迎來逐步回暖，新增供應量38.5萬m2，存量達352萬m2，第四季度廈門市甲級寫字樓空置率環比下降2.3個百分點至26.8%。根據相關數據顯示，2016年廈門市寫字樓市場供應迎來“井噴”期，預計會有11處甲級寫字樓入市，新增供應達130.6萬m2，寫字樓庫存將被推高37%，高達至482.6萬m2，無論是寫字樓供應數量還是體量均有大幅增長，整體呈現供大于求態勢。

一方面是遺存的廠房面臨三舊改造、盤活經營的壓力，大量的辦公、寫字樓待售或空置，另一邊是住宅銷售的火爆，房價的幾級跳，廈門島內直逼6萬的高均價。居住的需求似乎比其他需求要高得多。從統計局公布的數據來看，2015年廈門市在崗職工的年均人收入僅為66 930元，如圖1所示。

按此計算，一個在崗職工至少需不吃不喝20年才付得起一套100m2三居室30%的首付，而月供則基本上花費了在崗職工所有的可支配收入。如此的收入房價比，不僅將整個社會的活力受此極大影響，而且過大的負債率也會讓生活的幸福感大大降低。

圖1 在崗職工工資表

針對現存的辦公樓及舊廠房進行改造設計，面向收入較低，活力高，且人數眾多的新畢業或還未成家的年輕人群，設計出的產品能滿足這類人群大部分的需求，且價格不高，這種手法不失為一個較佳處理方式。已經有開發商看到了這類產品的前景，廈門目前也出現了一些類似的項目，例如位于前埔片區的萬科泊寓等。但其產品的設計還是類似于住宅單身公寓的設計理念，只不過面積更小一點，并沒有什么創新，對于存量建筑也沒有太多幫助。

2 存量建筑的改造策略

結合筆者最近參與的廈門聯發“鳳凰木”新青年空間設計大賽以及廈門民主黨派提出的去辦公樓庫存的討論議題，通過實地調研后，發現此兩類空間具有極大的相似性和可改造性。

首先，聯發設計大賽的設計物就是將聯發廠區的一些現存多層老式標準廠房進行改造，如圖2所示。通過初略調研發現，這類標準廠房，建筑空間類型較為單一，多為5層左右，柱跨與層高都相對單一，由于存量大，暫無合適的改造方案，閑置至今。正因為如此大量的工業廠房的閑置，導致這一片區到晚上顯得較為冷清，與其周邊片區繁榮的發展大相徑庭，足見此片區價值的低估。目前，針對廠房的一些單層大空間的生產性廠房，聯發集團已經進行了許多實踐性的改造，比如電影院、咖啡廳以及一些創意產業，如圖3所示。

通過與參賽學生對此類空間的設計調研分析：

首先，針對新就業年齡20～30歲目標人群，研究其對居住的需求。通過對本校畢業生的調查問卷調查，得出一般需求如下：第一是面積不需太大。如果說八九十年代社會是一種2+1小家庭生活模式，需求面積多為三四房的120～140m2戶型，那么到了當今社會，互聯網+乃至物聯網的整體建設，社會形態已經發生了巨大的變化。其中20～30歲的青年人，更是感受明顯。且多數還未成家，居住空間僅需容納個人的生活起居，他們經濟能力有限，也負擔不起大面積住房。因此小面積20m2～40m2戶型應是改造設計的重點。市場上的單身公寓一般為40m2以上，租金都要二、三千元。第二是個性化、靈活性。年輕人個性化、流動性大，空間應能滿足各類新住戶的需求偏好。現狀的呆板、樣式化的小戶型單身公寓的設計發展并沒有跟上當今科技、互聯網革命包括共享經濟帶來的革命。第三是功能全、配套完善。所謂“麻雀雖小，五臟俱全”，指的就是此類住宅。改造后的房子，雖說面積小，但因為面積小、功能性的面積不夠，以上三點是這個改造設計最需要注意的問題。

圖2 聯發標準廠房外觀

圖3 聯發廠房外觀

圖4 標準廠房標準層平面圖

其次，針對現狀的標準廠房，或者是辦公樓進行內部空間的調查詳細分析。發現此類型的建筑，一般結構簡單，開間和進深多數都在6m～9m之間，高度比較高，辦公樓高度多在3.6m～4.2m之間，標準廠房更高，一般都有5m以上。采光都比較良好。以聯發的標準化廠房為例，它的平面基本上為6m開間，8.8m進深的三跨矩形柱網。垂直交通體有兩端頭分散布置型和中間集中布置型，如圖4所示。高度達到6m。而現狀的辦公樓一般分為兩類，一類是核心筒集中布置式，另一類則與標準廠房一樣的布置類型。正因為與辦公樓類似，所以標準廠房的改造通常都是改造成創意辦公或者是經濟型酒店。這樣的平面和結構類型改造成青年的居住空間也是非常有利的。

最后，空間使用的思考。空間的改造利用，一般分為小空間化零為整和大空間化整為零兩種方法[2]。辦公樓或者標準廠房的空間，則是屬于后者。大空間化整為零可改造程度大，具有較多的可能性，可以組合可以分割。為了具有可操作性，改造中盡量減少對原有結構的破壞和可持續性利用，而且從改造的方便性來說，空間的改造應該以水平空間的改造為主。在水平方向增加墻體，而且提高水平分隔構件的靈活性和操作性，增加使用者動手的可能，創造屬于自己的個性化使用空間。

3 存量建筑的改造技術性措施

通過上述的調研分析，對此類存量建筑改造的概念逐漸清晰。通過對建筑空間的改建，擴建，景觀改造3種方式，可以利用原有建筑實現新青年居住空間的建設。

3.1建筑空間的改建

標準廠房及辦公樓，結構和平面單一，高度不算太高，最適合采取平面的化整為零的改造方式。只需要在平面上進行靈活分隔，采用構件質量可靠、操作性強的分隔墻或分隔構件，通過空間的圍合方式的調整，即可創造出類型多樣、適用性不同的空間形式。可以采用在地面或頂面預埋軌道的方式，而分隔墻或門則在入住時根據自己的需求進行安裝。這種分隔墻的做法類似日本的和式住宅，如圖5所示。日本和式住宅分隔多采用推拉門，可開可閉，空間靈活，不占空間，且自古以來就采用規格尺寸，三尺為基本單位，平面尺寸都是這個基本單元的整數倍。柱、板等構件甚至包括家具也都按基本單位的二倍或者三倍生產和銷售[4]。正因為標準尺寸的運用，使得各個部件的加工和施工安裝能嚴絲合縫，精確洗練。

圖5 日本和式住宅室內

以此改造意向為指導，創造出幾種改造可能。通過軌道和可抽取式墻板(紫色圖示)，創造的方案一是主要滿足1～2人的居住使用，功能全，如圖6所示。方案二則主要滿足類似SOHO式的居住方式，即工作生活兩便的居住，這種平面形式要求更多是大的公共空間、小的私密空間如圖7所示。方案三則是完全的開放式空間使用，如圖8所示。對于青年人聚居的環境，是很有必要創造出公共交往空間，而不僅僅只是居住的功能，所謂“三人行，必有我師焉”，思維的碰撞總是會產生智慧的火花。在“創新”“互聯網+”成為當代社會的主流聲音之時，創造此類空間以供青年的創業與發展具有極大的意義。

圖6 方案一 圖7 方案二 圖8 方案三

3.2建筑空間的擴建

空間的擴建特別適用于標準廠房的改造。對于標準廠房來說，通常的布局方式為行列式，加上期間還有穿插一些停車樓和低層沿街店鋪，樓與樓之間距離較近，存在連接的可能性。為了不影響原有主要功能的使用，輔助功能，特別是交往空間，可以更好地轉移至連接體處。通過連接，不僅改變了原有布局各自為政的弊端，而且為青年人的交流提供了更多的可能性，更能為單調的建筑立面提供了創新、改變的可能，如圖9～圖10所示。

圖9 廊造型空間

圖10 連廊造型空間

3.3景觀改造

廈門島內存在的廠房一般是污染性不強的工業項目廠房。但是因為歷史原因，這些廠房多是按需或者是按照工業流程建設，項目本身更多考慮的是工業生產的方便與合理，對于環境的舒適、美觀與否并不重視，所以工業廠房集中區環境并不理想。為了提升地塊的吸引力和活力，必要且因地制宜的環境景觀改造顯得尤為重要[3]。

廠房集中區的改造，應該致力于改善微氣候條件，充分利用陽光、風、樹蔭、灰空間等條件，順應氣候，趨利避害，讓更好的微氣候條件服務于整個區塊，讓更多的人走出室內，來到外部，不僅僅只是更多交流，而讓音樂會、創意競賽等活動也能更多的出現，從根本上改變工業片區白天、晚上截然不同的風格。

4 結語

與很多歷史街區改造一樣，工業廠房的遺留與開發利用、庫存辦公樓的再開發與利用，對許多城市來說是非常復雜的問題。這個問題不僅包括建筑設計的問題，還有規劃設計的問題，城市經濟發展問題，土地利用性質的問題，這些問題綜合起來，成為一個綜合性的繁雜問題，解決起來需要理清思路，明確發展方向，多部門配合才能共同解決。建筑設計僅僅只是從建筑物本身的可能改造方向做一點嘗試，開發的方向有很多，本文僅是提供了一種較為簡單的改造方案，而真正的解決則是任重道遠。

[1] 姜憶南,周澤渥.產業類歷史住區的再生——以北京棉紡二廠職工宿舍改造為例[J].建筑學報,2009(8)：20.

[2] 王建強，戎俊強.城市產業類歷史建筑及地段的改造再利用[J].世界建筑,2001(6)：18.

[3] 韓曉峰.后工業時代產業類遺存建筑改造方法淺析[J].建筑與文化,2012(11)：15.

[4] 劉森林.日本和式住宅及其室內[J].家具與室內裝飾,1997(3).

Thereusingdesignbasedonthestockofbuildings——researchontheapartmentofthenewyouth

GUOJing

(Xiamen Institute of Technology,Xiamen 361021)

According to the unaffordable price of the apartment in Xiamen, meanwhile, there are massive unused stock buildings like offices and standard factory buildings.We tried to add some built-in removable wallboards and pre-embedded pathways in those units.By these architectural modifications, we can creative multi-function apartments and activate the reserved buildings.

The stock of buildings; Modifications; Multi-function apartment

TU2

A

1004-6135(2017)11-0022-04

郭晶(1979.10- ),女,講師。

E-mail:crystina009@126.com

2017-07-13