打造房地產開發企業新管理模式的探討

芮 舟

打造房地產開發企業新管理模式的探討

芮 舟

根據中央部署，我國在今年5月1日進行了新一輪“營改增”改革，將房地產等四大行業納入了增值稅征收范圍。“營改增”后，隨之而來的是房地產稅收現狀也出現了重要變化，原來由地稅單獨負責征收的房地產相關稅收轉變成由國地稅分別進行征收，進而必將促使原有的管理思維、現行模式、征管資源等產生重大的變革。本文嘗試在營改增視角下，通過分析當前營改增后房地產行業稅收面臨的實際問題，提出以國地稅緊密合作為基礎的互聯網+多維管理模式建議。

房地產 開發企業 新管理模式

一、當前房開企業稅收征管中面臨的問題

（一）缺手段，少信息

由于房地產項目開發周期長，涉及項目立項及取得土地、前期工程設計、建設施工、竣工驗收、交付使用5大環節，而每個環節由不同業務部門承辦，涉稅信息往往難以取得，而“營改增”后，國地稅在分別征收的過程中也還未形成有效的信息共享，造成稅務部門僅能從申報表中收集信息，在取得信息方面處于不利地位。信息不對稱造成稅務部門難以通過對現有涉稅信息分析應用及時提出在稅源發展和稅收征管中可能遇到的問題，難以查找稅收征管中的風險源，無法為進一步及時、高效開展納稅評估、稽查工作提供方向，導致后續的納稅評估、稅務稽查工作開展難度加大。

（二）缺管理，少經驗

房地產開發企業體量大，項目多，會計核算復雜，稅款金額巨大，需要有豐富經驗的稅務管理團隊加以應對，然而長期管理房地產企業的地稅部門退出了對房地產開發企業主稅種的征收，國稅部門則二十多年來從未對房地產開發企業進行過增值稅征收管理，在過渡期間，無論國地稅都難以對這類企業實行專業化、系統化、連續化的管理，導致稅收征管存在漏洞，將可能影響稅款的正常入庫，造成稅款滯后甚至流失。

（三）缺監控，少力度

很多部門對房地產開發企業的管理基本上都是事前管理，如建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、建設用地規劃許可證、國有土地使用證等證件不全就不能進行開發，無預售許可證不能進行銷售。而稅務部門的管理是一種事后管理，不會影響到房地產開發企業的立項、規劃設計、施工、驗收等過程，可見，稅務管理所處的階段和時限決定了其雖然是依法管理但力度卻弱化于其他部門，在房地產開發過程中是最困難、最復雜、最容易出現問題的階段。房地產企業偷逃稅之所以成為一種比較普遍的現象與稅務管理是一種事后管理的客觀被動因素是分不開的。

（四）缺基礎，少機制

“營改增”不僅改變了房地產企業的稅收體系，而且在房地產增值稅征收上引入了差額征收的新模式，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（除選擇簡易計稅的老項目外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時支付的土地價款后的余額為銷售額。同時土地價款并非一次性從銷售額中全扣，而是要根據銷售面積與可售面積的比例逐步扣除，導致以往稅務機關熟悉的銷售額根據開票情況自動導入申報的模式改為通過納稅人計算扣除后來確認，從而在一定程度上打破了“以票控稅”模式，增加了對稅源管理的挑戰，為房地產稅收征收帶來一定風險。

二、實施房地產稅收互聯網+多維管理模式的建議

（一）加強組織領導，實現無縫對接

加強部門配合，建立良好的房地產稅收管理秩序，需要建立以政府為主導、國地稅為主體、部門之間緊密聯系、相互協作、齊抓共管的稅收管理機制。國地稅機關應該在當地政府的領導下，利用多種渠道，采取多種手段，積極主動地與房地產相關部門進行廣泛的聯系，充分發揮部門優勢，協同作戰，綜合治稅，在信息采集、稅源摸底、建立臺賬、稅源報告、稅源監控、分析預測、稅法宣傳等方面開展工作，有力地促進稅收征管質量的提高和稅收秩序的好轉。

（二）形成完善制度，實現信息共享

房地產稅收征管工作需注重內部和外部的信息溝通和反饋。對內，各相關科室和稅務分局將所有房地產信息都定期反饋到房地產專業團隊，并通過擁有權限的用戶登錄查詢相關電子臺賬的方式，實現內部數據共享。對外，與房管、建委、發改委等單位簽訂了數據采集的協議，規定了數據采集的時間、方式等，通過各部門間的配合，準確、快捷傳遞信息，實現信息的互通共享。

（三）深化項目管理，加強國地稅共管

在實際工作中，重點推行項目跟蹤管理，國地稅分別建立房地產專業管理團隊負責臺賬的建立以及專門應對房地產企業風險，一是跟蹤了解土地利用規劃、投資計劃、出包合同或協議以及建設施工進度等情況。二是跟蹤了解并掌握房地產開發商發生的房地產開發成本、費用。房地產開發企業和建筑業統一管理，建立建筑業項目管理臺賬。三是跟蹤了解商品房預售和實際銷售進度、收款方式、收款時間等情況，跟蹤監控商品房的銷售進度，監控商品房的存量變化。

（四）借力信息化，打造一體化管理升級版

國地稅部門還可借助原不動產開票系統建立以信息一體化為支撐，國地稅合作為主體，相關部門協作為輔的房地產大數據征管系統，達到減少臺賬、統一信息、簡便核算、降低風險的目的，最終實現國地稅信息管稅。該系統應通過管理模塊從房地產開發的起始階段就提前介入，分階段節點錄入相關數據，實現信息管稅。同時，也可以將增值稅開票軟件、申報系統等鑲嵌到該管理系統中，實現房地產企業國地稅一體化申報，國地稅一體化管理的目的。

（作者單位：上海理工大學管理學院）

芮舟（1985-），上海理工大學管理學院公共管理碩士（MPA）。