基于Kriging的儲備土地臨時利用基準租金研究

羅洋洋+張丹+潘世炳

摘要：儲備土地臨時利用具有使用年期短、不能建設永久性建筑等特點，儲備土地租金難以確定。本文運用ARCGIS克里金插值法，分析東湖新技術開發區土地租賃市場樣點變化趨勢，確定儲備土地臨時利用的租金級別，采用樣點平均土地租金收入及建立級別內的樣點均價與級別作用分值之間的數學關系模型測算儲備土地臨時利用基準租金。研究不僅探討了儲備土地臨時租金級別劃分方法，構建完整的儲備土地臨時利用基準租金應用的修正體系，還從宏觀和微觀方面對影響基準租金的因素進行了分析，設定了不同狀態下的土地用途租金調整幅度，有助于準確把握儲備土地臨時利用租金價格，盤活城市土地資產，對儲備土地的管理具有一定的借鑒意義。

關鍵詞：克里金插值；儲備土地；臨時利用；租金

0引言

國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合發布的《土地儲備管理辦法》（國土資發[2007]277號）第21條指出，儲備土地在未供應之前可進行臨時出租使用。儲備土地臨時利用，在一定程度上緩解城市土地資源緊張的局面，同時也是防止土地資產流失的有效方式。目前，城市及城市周邊的儲備土地臨時利用主要以出租形式較多，但儲備土地在臨時利用時具有自身的特點，如使用年期短，不能建設永久性建筑，到期后面臨被國家收回的不確定性等特點，導致其在出租時的租金難以確定。在租賃過程中，確定合理的租金標準有利于準確把握儲備土地臨時利用租金價格，同時也是對儲備土地管理進行宏觀調控的一種科學方式。

目前，國內學者在儲備土地制度方面的研究較多，而真正開展儲備土地臨時利用租金的研究較少。如，張小峰，針對現階段政府土地儲備制度中的問題分析提出相應解決對策。許旭等從儲備土地權屬及深圳市儲備土地制度發展歷史分析了當前儲備土地利用現狀，找出儲備土地占用中存在的問題并提出相應的對策；楊萌萌針對天津市中心城區的土地收儲指導價格進行了研究，測算出天津市中心城區土地收儲價格平均水平，增量土地平均收儲價格為1335元/平方米（89萬元/畝），存量土地平均收儲價格為11036元/平方米（735.76萬元/畝），促進土地資源有效配置和土地儲備資金的良性循環；賈志鵬、宋濤對現有儲備土地制度體制、機制，目前的土地融資方式及從土地收儲模式、機制等都有較多的探討。

在儲備土地臨時利用租金研究方面，肖輝等以武漢市為例是當前國內的開展的首次研究，并制定基準租金體系，有效規范了臨時性儲備土地用地市場。但筆者發現，肖輝等制定的基準租金體系是基于理想的市場交易情況而定，但在租賃的過程中會受到各種不利因素的影響而使得租金水平無法達到理想的狀況，因此該研究有一定的局限性。

研究選取東湖新技術開發區的儲備土地臨時利用為例，通過設定合理的租金調節系數，對租賃過程中，不同宗地的特殊不利因素影響量化，最終形成租金區間，以便在實際租賃過程中保障承租方的利益，同時也是更加科學地對儲備土地市場的管理進行宏觀調控。

1研究區域概況

武漢東湖新技術開發區作為國家示范園區，近年來發展迅猛，土地房地產市場活躍，自擴大開發區范圍后，區內臨時l生儲備用地數量陡增，為更好地體現國家示范園區在各方面的創新及更好地服務于土地管理工作，針對區內儲備用地臨時利用的租金標準體系研究將作為近階段開發區土地管理的重要課題。本研究選取東湖新技術開發區內建設熱點區域，即花山鎮、豹澥鎮、關山街、左嶺鎮、佛祖嶺街等行政區內儲備土地為研究對象，范圍示意如下：

2研究思路

利用空間插值法對東湖新技術開發區內近兩年的儲備土地樣點出讓價格情況進行分析，運用GIS實現對現有樣點數據隱含的信息挖掘，將樣點內插生成數字地價模型的原理，從武漢市最新基準地價圖中提取研究區域內的城鎮土地基準地價級別，確定本研究的租金級別。通過收集并測算儲備土地臨時利用租金，采用基準地價修正法、市場比較法，比較分析儲備土地臨時利用租金標準級差進行驗證的思路。在開展對影響租金價格的因素的實地調查在充分了解市場后，設定租金的區間，其上限為正常市場水平的理想租金水平，下限為受到各種不利因素影響條件下的邊際租金，該價格區間給武漢東湖新技術開發區作為選取合理租金的參考范圍。

3研究過程

3.1基準租金級別的確定

東湖新技術開發區儲備土地臨時利用方式主要為駕校、倉儲物流、大排檔、洗車店、露天堆場等，其主要用途為商業用地。本次結合《武漢市市區土地級別與基準地價更新（2014）》中對商業用地、其他商服用地、文體娛樂用地、商業性倉儲物流用地、工業性倉儲物流用地劃分設定基準租金，用途與基準地價中的商業用地級別進行對接。另外，參考《湖北省基準地價更新規范》通過收集的近三年的土地出讓樣點資料，對級別進行調整，形成本研究基準租金級別。

（一）空間插值方法

空間插值分析是GIS空間分析，是將離散點的測量數據轉換為連續的數據曲面，以便與其它空間現象的分布模式進行比較。其理論假設是空間位置上越靠近的點，越可能具有相似的特征值；而距離越遠的點，其特征值相似的可能性越小。不同的方法適用的情況不同，依據本文研究目的及數據特點，選取普通克里金法進行空間插值。普通克里金法主要利用區域內的測量數據和變異函數的結構特點，對區域內的變量進行插值?？死锝鸱紤]了數據的空間白相關性，還假設空間變量的z值具有偏移或結構因素，總體表現為某種趨勢。本文選取普通克里金法進行插值。普通克里金插值法（Ordinar v Krig ing，OK）它主要利用區域化變量的原始數據和變異數據的結構特點對未采樣點的取值進行線性無偏最優估計。其表達式如下：

（二）儲備土地樣插值結果

（1）插值過程

通過收集近三年來（2014、2015、2016年）東湖新技術開發區內土地出讓樣點數據（圖4），并將其在圖件上標注，采用上述空間插值方法，在ARCGIS中生成以下租金的數字地價模型。從插值圖（圖5）的顏色分布可以看出，大致呈現四大片區，關山街的光谷區域的租金價格最高，整體由西往東租金水平逐漸呈現變低的趨勢，主要是因為研究區域位于武漢市區的東南部，是武漢市中心城區（洪山區）和遠城區（江夏區）的交匯帶，且近幾年東湖新技術開發區成為熱點區域，基礎設施投資建設火熱，臨時用地數量增多，房地產市場發展迅速，房價上漲較快，本次調查的該區域的土地價格也相對其他區域較高，與該地區最近的經濟發展趨勢相吻合；在光谷四路區域租金價格也相對周圍的區域較高，主要是因為東湖新技術開發區管委會，部分政府結構外遷的帶動作用，帶動沿線設施建設，以及部分大型企業的入駐，導致土地價格提高；另外，在佛祖嶺南部以及左嶺鎮大部分區域租金水平仍偏低，但隨著武漢市城市的建設趨勢及房地產市場的火熱發展，勢必也有逐漸上漲的趨勢。endprint

（2）插值結果檢驗

通常采用交叉驗證法對插值方法的預測結果進行分析。研究過程中，對全部113個樣點進行了交叉驗證。通常符合以下標準的模型為最優，標準平均值（Mean-Standardized）最接近于0，均方根預測誤差（Root_Mean_Square）最小，平均標準誤差（Average MeanError）最接近于均方根預測誤差（Root_Mean_Square），標準均方根預測誤差（Root_Mean_Square Standardized）最接近于1。而本次擬合結果如下，由上圖看出，標準

（三）確定基準租金級別

根據上述插值結果，并結合東湖新技術開發區的基準地價分布情況，綜合形成本次的基準租金級別，大致將其分為5個級別，結果如圖所示。

3.2儲備土地臨時利用租金測算

（一）租金內涵的確定

依據東湖新技術開發區土地儲備中心的要求，本研究基準租金設定估價期日為2016年6月30日；用途設定為商業用地；在正常的市場條件下的商業土地級別內，土地開發程度為宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水及宗地內平整（簡稱“五通一平”），在平均容積率為0.1條件下，有限年期為2年的租金價格。

（二）相關參數的說明

土地還原率：本次以調查樣本數據為基礎，采用租售比法及安全利率加風險調整值的算術平均確定。

平均容積率：根據儲備土地的涵義，結合儲備土地臨時利用實際情況，其實際容積率通常較低，因此，研究中設定平均容積率為0.1。

其他相關參數：包括開發程度、使用年限、權益類型等，均根據當前使用的《武漢市市區土地級別與基準地價更新（2014）》來確定。

（三）樣點租金數據整理

目前，儲備土地臨時利用在土地租賃市場中，實際交易的案例不多，因此需要通過對現有的租金樣點進行合理估算，最終獲取范圍內的租金。依據《城鎮土地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》及東湖新技術開發區儲備土地的特點，本次調查收集到租金樣點80個。運用卡方檢驗法，以土地級別為單位，進行抽樣樣本的總體檢驗，由于樣點土地的租金收入是分布是非正態的，所以用方差法采用1倍方差進行檢驗。通過檢驗，樣本數據中，無效樣點6個，有效樣點為74個。

3.3租金結果計算與驗證

（一）計算方法

儲備土地臨時利用基準租金的確定方法主要參照《湖北省城鎮基準地價更新技術規范》（試行）：a取某一用途某—級別樣點土地租金收入的算術平均值；b.通過建立樣點土地租金收入和租金標準級別數學模型；c.建立樣點土地租金收入和網格單元總分值（基準地價網格單元分值）的數學模型。本研究采用方法a和方法c來綜合確定。

（二）初步確定

a.樣點租金價格平均值法：即測算74個有效樣點中每個級別每個樣點的租金收入，將其算術平均值作為相應級別的儲備土地臨時利用基準租金。

b.數學建模法：利用網格單元作用分與網格土地租金收入建立指數模型。

c.測算結果見表：

（2）驗證分析

按照本次儲備土地臨時利用租金收入內涵，對武漢市市區的基準地價進行修正后得到的地價作圖儲備土地臨時利用租金收入的理論值。將理論值與通過樣點分析處理得出的儲備土地租金收入進行比較，發現兩者存在一定的差異，即理論值略低于實際值。其主要原因是，2014年武漢市市區基準地價的成果低于市場價格，而本次儲備土地臨時利用租金收入成果是在市場實際交易樣點的資料計算得出更加貼近市場實際，租金收入略高于理論測算值是合理的。（3）儲備土地臨時利用租金收入的級差比較分析

（三）儲備土地臨時利用租金結果分析與驗證

根據2014年武漢市市區基準地價水平，結合各個區片的價格將區片價合并處理后，形成東湖新技術開發區的2014年基準地價，結果如下表：

（1）基準地價修正法驗證

將基準地價修正到儲備土地臨時利用基準租金內涵得到的價格與租金標準價格進行比較。由于兩者內涵存在一定的差異（見表），需要將二者修正到同一內涵，修正因素有：年期修正、估價期日修正、開發程度修正等（詳見《武漢市市區土地級別與基準地價更新（2014）》修正體系）

經過修正，將基準地價修正到儲備土地臨時利用相同的內涵條件下的土地價格，結果如表：

各級儲備土地臨時利用租金收入的價格水平反映了土地級別與土地租金收入相關關系，應該客觀反映城市中心到城市邊緣的土地租金收入等級落差。土地級別價格關系曲線的特征一般與評估區域的城鎮化水平相關，在城市化建設比較成熟，發展比較均勻的城市，由于各個級別質檢的差別不一定十分明顯，級別和價格關系趨于線性關系，反之，呈現指數關系，東湖新技術開發區儲備土地臨時利用租金收入則呈現后者，再次說明各類用地級差合理。土地租金收入的級差關系如下圖所示：

4結果與應用探討

4.1儲備土地臨時利用基準租金修正體系

參考《湖北省城鎮基準地價更新技術規范》（試行），儲備土地臨時利用租金收入修正體系是指利用替代原理，建立儲備土地臨時利用租金收入、宗地租金收入及其影響因素之間的關系，編制出儲備土地臨時利用租金收入在不同因素條件下修正為宗地租金收入的系數體系，以便能在宗地條件調查的基礎上，按對應的修正系數，快速高效、及時評估出理想土地市場宗地的租金收入。本次根據儲備土地臨時利用的特點征詢專家意見后，參考《武漢市2014年城鎮土地級別與基準地價修正體系》中宗地面積修正表，將儲備土地基準租金修正分為區域修正和個別修正，確定相關系數。見表7。

由此，確定儲備土地臨時利用的租金標準結果如下：

4.2成果應用

儲備土地的臨時利用中，受到較多因素的影響，以上基準租金的確定只是考慮理想租賃市場交易情況下的價格，在實際租賃過程中會受到各種不利因素的影響而使租金水平無法達到理想的狀況，如果能對租金標準進行一定范圍的控制，可以保證土地租賃市場正常運行，同時也能降低土地資產流失的風險，由此可見，在理想狀態下的土地市場運行下設定合理的儲備土地租金標準是十分有必要的。結合前述分析，儲備土地租金標準區間主要受以下幾個方面影響：endprint

（一）宏觀因素影響

（1）稅收影響

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令2008年第540號）和《國家稅務總局關于印發<營業稅稅目注釋（試行稿）>的通知》（國稅發[1993]149號）規定：租賃業是指在約定的時間內將場地、房屋、物品、設備或設施等轉讓他人使用的業務，故將場地出租應按照服務業一租賃業依5%的稅率繳納營業稅，而由于臨時用地的特殊性，故有在出租時直接在租金中直接扣減的情況，故稅收政策的影響幅度下限為5%。

（2）金融政策

中國人民銀行分別于2014年11月22日和2015年3月1日調整了存貸款基準利率，這在一定程度上降低了儲備土地的成本及風險，相應儲備土地的租金可以適度調低，故本次考慮中國人民銀行的降息幅度，取金融政策的影響下限為5%。

（3）市場供需

根據武漢市儲備土地現狀，東湖新技術開發區內有較多的儲備用地，由于臨時使用期較短，通常不超過2年，對于承租方來說存在較大的不確定性，故需求力度不大，結合市場調查的情況，供需狀況的影響幅度下限取10%。

（4）其他影響

根據武漢市公路運輸管理處文件（武公運管字[2014]8號）規定，將逐步“關閉三環以內及面積在10000平米以內教練場”，而根據納入評估的土地目前的實際用途，部分仍為駕校教練場，承租方租用時將會受到該文件規定的影響，結合目前駕校的經營情況，其它影響幅度下限取10%。

（二）微觀因素影響

（1）宗地基礎配套情況

在實際中，宗地的原基礎配套情況較差，存在場地不平整，缺少通上水、通下水、通電、通訊等必要的基礎配套，需要承租人自行解決的情況，考慮到承租人的投入需要占用資金成本，且成本回收期不足，故本次取宗地基礎配套情況修正幅度下限為-10%。

（2）前期租賃狀況影響

在租賃前，待估宗地的承租人類型較多，且單宗地的承租人通常會改變，且在武漢市公路運輸管理處文件（武公運管字[2014]8號）的規定影響下，前期作為駕校訓練場的宗地，后期的承租人不一定繼續作為駕校使用，在利用上存在一定的困難，故前期租賃狀況影響修正幅度下限取5%。

（3）租賃期影響

按照相關文件，納入評估范圍宗地的租賃期基本上都是一年，而且租賃合同一年一簽，合同約定若宗地需要供地或者開發，則隨時要退租。由于出租期較短，且土地的承租人缺乏租賃期的保障，故取租賃期影響幅度下限為一5%。

（4）其他影響

由于納入此次評估范圍的宗地地上基本無建筑物或者存在待拆除的危舊建筑物，在利用上以露天使用或者搭建臨時構筑物、建筑物進行使用等情況為主，露天使用存在受天氣影響，而搭建臨時構筑物、建筑物需要與委托方及城市管理部門進行溝通協調等手續，對承租方對宗地的使用有一定影響，故其它影響修正幅度下限取10%。

綜合以上情況可調整幅度如下：

本研究通過AreGis中地統計學克里金插值的方法科學地確定儲備土地的基準租金級別，使得租金級別更加客觀和貼合實際給基準租金測算提供有力基礎。研究在測算出各個級別上的對應內涵租金標準后，結合實際，從宏觀和微觀分析影響租金的因素，提出對儲備土地租金標準的區間設定討論。

隨著市場經濟體制的建立，充分利用儲備土地，是盤活城市土地資產的有效方式，利用儲備土地基準租金體系可以依據不同臨時用地用途，如商業、工業等諸多方面的土地價格，可以有利于保護租賃人、承租人的合法權益，調節國家、個人之間的利益分配關系，保證這些經濟活動的健康有序進行。特別是目前城市基礎設施建設力度加大，儲備土地臨時利用潛力加大，關鍵的指標就是價格。通過科學合理的租賃價格可以促進城市資產的盤活，減少土地資產的流失。endprint