貝葉斯方法對地產項目的風險分析及決策建議

石姣璐梓

摘要： 地產項目所涉及的資金量巨大，直接關系到企業盈虧，因此，對地產項目進行風險分析就顯得尤為重要。相比于較常規的風險分析方法，比如，敏感性分析，概率分析，都是以先驗概率為基礎數據，但是，項目發展過程中所產生的變化因素對先驗概率的影響卻難以估計，運用貝葉斯方法進行風險分析，及時修正、調整，是一種更加行之有效的風險分析方法。因此，運用貝葉斯方法對地產項目進行風險分析，可得出更有針對性的結論，并對地產項目的投資決策提出合理的建議，為企業規避風險，確保項目順利運行。

Abstract： The amount of funds involved in real estate projects is huge， and it is directly related to the profits and losses of enterprises. Therefore， it is particularly important to carry out risk analysis of real estate projects. More conventional approaches to risk analysis， such as sensitivity analysis， probability analysis， all take the prior probability as the basic data， but in the process of the project development， the influence on the prior probability is difficult to be estimated. Compared to these conventional methods， Bayes method for risk analysis， timely correction and adjustment， is a more effective risk analysis method. Therefore， the use of Bayes method for real estate project risk analysis， can draw more targeted conclusions， and this paper puts forward reasonable recommendations for investment decisions on real estate projects to make enterprises avoid risks and ensure the smooth operation of the project.

關鍵詞： 地產項目；風險分析；貝葉斯方法

Key words： construction project；risk analysis；Bayes Method

中圖分類號：F293.3；F224 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）33-0050-03

0 引言

近年來，地產項目以其高回報成為投資大熱門，但高回報也伴隨著高投入，高風險。地產項目所涉及的投資金額大，投資周期較長，而且變現能力差，在整個項目的進行中，通常會收到許多不同因素的影響及干擾，例如，投資過程中的經營風險，市場環境變化帶來的風險，金融財政風險，而這些因素中的很多也具有極強的不確定性，其影響時間的跨度也較大，這都使得對地產項目的投資具有相當潛在的風險。因此對地產項目進行合理的風險分析，明確各個風險因素及其具體的存在形式，也就是風險因素的概率分布，并據此，采取有針對性的風險管理措施，轉移風險，降低風險，為地產項目投資決策提出合理建議。

然而，就目前我國地產業的現狀，對于地產項目的風險分析普遍缺乏深刻認識，過分追求風險分析精確性的，卻忽視了對成本因素的考慮，如果為了獲得更加可靠的風險分析結果造成過大開銷，甚至超越規避風險所節省的費用，將得不償失。地產項目的全過程是動態的，各種風險不斷產生，整個分析過程也需要不斷更新，這就要求我們采用更合理的方法對地產項目進行分析。

1 關于風險分析

對于地產項目的風險分析，是為了確定出各個風險因素的類型，并確定他們產生的原因，然后進一步對其進行風險測度，也就是要對地產項目中的一些敏感因素對相應經濟指標的影響，確定其影響程度，計算出概率以及這些風險因素將會造成的損失。

敏感性分析主要是針對所研究項目主要因素發生變化時，對相應經濟指標的影響程度，那些稍有變化便引起經濟指標明顯變化的因素被稱之為敏感因素，而那些顯著變化后，經濟指標依然變化不大的因素，是非敏感因素。對項目進行敏感分析，主要是為了找出敏感因素，并確定出敏感因素對相關經濟指標的影響程度具體是多少，從而為項目的投資決策提供有效依據。但是，對地產項目進行敏感性分析時，通常是將各個因素分割開來考慮的，而不同的敏感因素的影響程度不同，在項目中可能發生的概率也不盡相同，因此，對于一些較為復雜的項目，敏感性分析并不完全適用，可由概率分析作為補充，概率分析是對經濟評價指標的定量分析，針對地產項目的實際情況，進行概率分析。

但是，以上兩種傳統的分析方法，敏感性分析和概率分析，是以事先概率為預測依據的，不利于對項目進行中所出現的其他因素進行分析，同時，也很難對預測概率做出及時的調整和修改，使整個分析過程更符合實際情況。運用貝葉斯方法，及時根據新信息對先前得出的先驗概率做出修正，從而得到更合理的后驗概率，并就此提出決策依據，更符合地產項目的實際。

2 貝葉斯方法及其原理

貝葉斯方法是基于貝葉斯定理發展起來的，根據數學家Thomas Bayes在1763發表的一篇名為An Essay toward Solving a Problem in the Doctrine of Chances中所提到的歸納推理理論，被后來一些統計學者發展為一種系統的統計推斷方法，并將其稱之為貝葉斯方法，貝葉斯學派自20世紀30年代形成以來，不斷發展壯大，相關研究經久不息，直至20世紀80年代，貝葉斯網絡成功地應用于專家系統，這也就標志著貝葉斯方法開始成為不確定性專家知識及推理的重要方法之一。endprint

貝葉斯決策是風險決策的一種，雖然決策主體無法控制客觀因素的變化，但卻可以了解可能的變化狀況，以及各種狀況的概率分布情況，并利用未來可能出現的平均狀況，也就是期望值，來作為決策的依據所在。決策時產生的風險主要是由決策者難以掌握客觀因素的變化所引起的。但完全掌握各因素變化，并確定其具體情況幾乎是無法實現的，因此，利用貝葉斯方法并不是完全沒有風險的，只不過是通過新增加的信息對決策進行優化，從而降低風險，由此，不難看出，貝葉斯方法還是一種相對實際可行的決策方法，其優點如下：①對于不完備的信息，貝葉斯方法提供了一種可以進行進一步決策的可能，根據實際情況不斷地運用到項目中，對新出現的情況加以判斷，使風險分析更加合理；②區別于一般的決策方法，完全相信調查結果，或者完全不相信，貝葉斯方法對于一系列調查結果的可能性，做出數量化的評價，是更加科學的處理方式；③由于調查受到很多因素的影響，因此，調查結果并不完全準，先驗概率也不可完全相信，而貝葉斯方法則是將調查結果與先驗概率所提供的信息相結合，充分利用所收集到的信息，使得決策更加實際可靠，大大降低項目風險。

貝葉斯方法的原理，是以新出現的信息為依據，對先驗概率做出合理修正，從而得到更有價值的后驗概率，已知：

上表所列出的描述市場前景的概率均為先驗概率，未曾考慮可能出現的其他狀況，這就使得方案的優選不夠穩定，具有很大風險，若某狀態的概率發生變化，優選結果也必將改變。在獲取大量信息后，可降低預測結果的不確定性，期望損益值也就更加可靠。該公司打算請咨詢公司做市場調查，得到更多信息數據資料用來預測市場前景，確保投資決策的準確性。但是，咨詢公司的市場調查是需要一定費用的，這筆費用在什么范圍內是合適的，有價值的。利用貝葉斯方法，對各種狀態下的先驗概率做出修正，以得出可靠決策。

調查公司給出的關于市場前景的數據資料如表2。

利用貝葉斯方法，可得出，在咨詢公司預測市場前景良好的前提下，市場實際前景為較好的概率為：

同理，可得出其余修正后各狀態的概率，如表3。

在已經掌握“市場前景良好”這一決策條件的基礎上，可得各方案的期望收益為：

E（U1）=0.538×700+0.385×300+0.077×（-300）=469.00（萬元）；E（U2）=303.75（萬元）；E（U3）=150.00（萬元）。

同理，在已經掌握“市場前景一般”這一決策條件的基礎上，最優方案為一，期望收益為283.40萬元；在已經掌握“市場前景較差”這一決策條件的基礎上，最優方案為三，期望收益為150萬元。

利用貝葉斯原理，可得到修正后預測前景良好的概率為P（R1），即：

同理可得，P（R2）=0.36，P（R3）=0.36

所以，在掌握全部信息后可得期望收益為：

E（U2）*=469×0.39+382.4×0.36+150×0.25=322.40（萬元）

則有E（U2）*-E（U1）*=22.4（萬元）

由以上計算結果可知，當咨詢費用不超過22.4萬元時，地產商請咨詢公司做市場調查是有利的。

4 決策建議

在發達的現代化市場經濟體中，地產項目規模更大，所需的建設內容也紛繁復雜，要求的技術含量也越來越高，各方合作密切且關系也錯中復雜，這就要求決策者必須排除個人主觀因素，廣泛采納各方面專家學者的意見，集思廣益，合理采納，定性結合定量，以嚴密的邏輯思維，科學的分析方法為依據，結合實際，反復驗證，最終做出客觀的投資決策。地產項目不僅要創造社會效益，更要為企業帶來一定的經濟效益，所以要充分考慮投資收益，盡力為企業創造更大收益。

5 結語

利用貝葉斯方法對項目進行風險分析，是通過收集大量信息，并及時掌握其變化規律，即各種狀況的概率分布，當信息量越大越充分時，市場環境的不確定性就更好掌握，期望損益值最大原則得到的最優方案才是最合理的決策依據。

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