萬科地產財務報表分析

周雨

摘要： 本文以萬科股份有限公司2011-2015年對外披露的財務報表和年度審計報告為分析對象，依據相關財務分析理論，對其償債能力、盈利能力、營運能力、現金流量進行縱向分析，剖析其存在的問題，并給予相關的建議，為相關房地產企業提供參考。

Abstract： In this paper， it takes the disclosed financial statements and annual audit report from 2011 to 2015 in China Vanke Co.， Ltd. as the research object， and based on the relevant financial analysis theory， makes a vertical analysis of the debt paying ability， profit ability， operation ability， cash flow， analyzes its existing problems， and gives relevant suggestions， so as to provide a reference for the related real estate enterprise.

關鍵詞： 萬科；財務報表分析；案例分析

Key words： Vanke；financial statement analysis；case analysis

中圖分類號：F253.7 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）33-0064-02

1 公司簡介

萬科股份有限公司（股票代碼：000002），下文簡稱“萬科。萬科于1984年5月正式成立，于1988年進軍國民經濟的支柱產業——房地產行業，于1991年在深圳證券交易所（簡稱“深交所”）上市，為深交所第二家掛牌上市的公司。因其資本雄厚，業務涵蓋范圍廣，在中國的房地產行業具有標桿性領軍地位，截止2015年年末，其資產總額高達6112億元。

2 公司財務分析

財務報表分析是以公司財務報表和年度審計報告為基礎，靈活運用各類分析方法，對企業當前及過去的財務狀況、經營成果進行評估分析。通過分析財務報表，使得上市公司報表使用者獲得有用的信息，了解該上市公司的基本業務，評價其經營業績，分析其經營活動中出現的問題，從而做出各種決策。在人類社會不斷進步和經濟全球化迅速發展的今天，財務報表作為會計這門”商務語言”的核心部分，在經濟社會中扮演著越來越重要的角色，而財務分析則是財務報表和報表預期使用者中最為關鍵的中間環節。

2.1 償債能力分析

企業的償債能力一直是公司外部信息使用者關注的焦點，它充分展示了該企業到期還債的能力。企業的償債能力間接反映了該公司的財務狀況，一般而言，償債能力越強，公司的的財務狀況越優，二者大體呈正相關。企業的償債能力是企業生產經營過程中獲取的收入用于償還公司債務的能力，是衡量資產與負債資本結構的動態指標。當負債穿透資產影響公司健康發展時，償債能力指標數據會給予公司內部信息使用者以提醒。按償還債務的期限來分，一般分為短期償債能力和長期償債能力。

流動比率是衡量公司流動資產與流動負債相對變化的數值，公司的營運資本即為流動資產與流動負債的差額，而流動比率則是二者的存量比率，用以判斷該公司的營運資本是否充足。通過由表1可以看出，萬科集團近5年的流動比率整體呈下降趨勢。由2011年的1.41%下降為2015年的1.30%，同比下降0.11個百分點。同樣，速動比率也在呈波動型下降。橫向比較會發現，公司的流動比率數值較之速動比率差額約為1個百分點，該數據揭示出房地產行業的行業通病——存貨在流動資產中占據較大的比重，存貨積壓致使公司償債能力相對減弱。公司針對這一數據變化，應積極響應國家“去庫存”的政策號召，減少庫存積壓，盡快將空置房變現增強資金的流動性，增強公司償債能力，降低運營風險。

2.2 營運能力分析

營運能力是衡量企業資產管理效率的財務比率。應收賬款周轉率表明每一元應收賬款投資所帶來的銷售收入。

公司的應收賬款在流動資產中具有舉足輕重的地位，由表2可得，近5年來，萬科集團應收賬款周轉率整體呈上升趨勢，表明公司應收賬款的變現速度較快，收款效率較高，壞賬損失少。但從另一方面來說，表明公司奉行較為緊縮的信用政策，付款條件過于苛刻和局限，可能會對對企業銷售量的擴大造成阻礙。總資產周轉率總體處于較為平穩狀態，表明銷售收入與資產的配比結構較為成熟合理，公司整體發展態勢良好。存貨周轉率從2011年到2015年處于整體上升趨勢，表明公司存貨流動性增強，存貨的資金周轉速度快，公司購產銷平衡效率較高。企業整體營運能力較強。

2.3 盈利能力分析

企業的盈利能力指的是企業獲取利潤實現資本升值的能力。由表3可知，萬科集團近5年凈資產收益率在2014年處于最低谷狀態，由于企業正處于戰略轉型升級的關鍵環節，再加上外部大環境的影響，對于企業利潤造成了一定的沖擊，從2015年凈資產收益率呈現回升趨勢，表明企業未來收益仍具有增長空間。銷售凈利率5年間下降近3個百分點，企業盈利能力整體下滑。成本費用利潤率逐年下降，表明企業對于成本費用管理效率較為有效，從2011年到2015年每股收益增長近乎一倍，表明企業經營實績優秀，盈利能力較強。整體而言，萬科集團總的盈利能力穩中有降，但基于其成功的戰略轉型，企業未來盈利空間仍然較大。

2.4 發展能力分析

企業的成長能力指企業未來的發展趨勢與發展前景。由表4可知，從2011年至2014年，公司發展能力各項指標均在下降，且降幅明顯。尤其在2014年，三項指標同時跌破10%，表明公司發展受外部大環境影響增速放緩，由于其較強的聚資能力，成熟的管理體系，以及寬松的外部貨幣信貸政策，在2015年各項指標又有了大幅回升。整體而言，企業的成長能力在波動中呈現上升趨勢，公司發展潛力較強。

3 問題及建議

萬科集團作為中國地產行業的龍頭企業，各方數據顯示較為可觀，發展潛力大，但仍存在以下問題，需要企業管理者加以關注并改進。

第一，企業的短期償債能力尤其是速動比率這一指標有待加強，存貨在流動資產中所占比重較大，實際可以用于償還負債的現金不足，企業的資金壓力較大。公司應加大去庫存的力度，增大空置房產的銷售量，增強資金的變現能力，聚焦企業現金流的管理，逐步提高公司應對債務風險的能力。

第二，堅持產業戰略轉型，配合國家政策導向。加強企業內部成本管理，擴大銷售規模，優化資本結構，控制存貨數量，提升公司整體競爭力。

第三，靈活運用各項資金，擴大融資渠道。努力使融資渠道多元化，單純的依靠銀行貸款和發行股票已不能滿足資金的巨大需求，企業應尋求新的融資突破口，降低資金風險，為公司的現金流提供保障。

4 結論

縱觀整個財務報表，萬科集團發展態勢良好，發展潛力巨大。外部環境上，應積極響應國家地產行業戰略轉型的政策號召，堅持可持續發展道路；內部管理中，努力提高管理水平，加強資金利用率，優化資本結構；推動企業健康平穩發展。

參考文獻：

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