住宅用地供應影響因素分析
——以沈陽市為例

文沈陽市國土資源發展研究中心 程 銘 鄭慧媛

遼寧省交通建設管理有限責任公司 石立山

沈陽市土 地儲備 中心 肖 寒

住宅用地供應影響因素分析
——以沈陽市為例

文沈陽市國土資源發展研究中心 程 銘 鄭慧媛

遼寧省交通建設管理有限責任公司 石立山

沈陽市土 地儲備 中心 肖 寒

在我國當前新型城鎮化快速發展的進程中，城鎮住房整體呈現供不應求態勢，但近年來，結構性過剩和結構性短缺的新特點逐漸凸顯。為深入落實中央經濟工作會議和中央城市工作會議精神，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，住房城鄉建設部、國土資源部《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》要求，各地盡快編制住宅用地供應中期規劃和三年滾動計劃。為做好沈陽市規劃計劃編制工作，加強和改進沈陽市住宅用地供應管理，改善住房供求關系，促進沈陽市房地產市場平穩健康發展，本文深入分析了宏觀形勢和微觀環境對住宅用地供應的影響，總結了住宅用地供應的影響因素，并提出了相應的量化指標，為沈陽市規劃計劃的編制提供了有力支撐，為沈陽市住宅調控政策的制定提供了科學依據。

宏觀形勢對住宅用地供應的影響分析

住宅用地的供應對于房地產市場具有重要影響，住宅用地的供應關系到經濟發展、政治穩定和社會穩定，住宅用地供應的問題，不僅是一個經濟問題，更是一個政治問題和社會問題。宏觀形勢涉及到國家政治體制運行、經濟社會發展、人口規模結構變化等，具體來看包括以房地產調控為主的住宅政策、國內生產總值等經濟因素、人口和城鎮化等社會因素，以上這些因素都對住宅市場產生著重大的影響。

1.政策因素對住宅用地供應的影響分析

住房政策制度是對住房的供給、分配、交易和消費等階段中形成的各種宏觀調控社會經濟關系的總稱。在我國，政府嚴格控制著房地產一級市場中的重要資源——土地，政府對整個房地產市場具有絕對控制權，決定著市場供求關系平衡位置和價格走向。因此，研究住宅用地供應的影響因素，首先就要研究政策因素。

2004年，國土資源部頒布了71號文，開始了對房地產的調控。2005年又相繼出臺“國八條”、“國十五條”等。2010年國務院出臺的“國十一條”和2011年的新“國八條”，促使2011年沈陽市住宅用地供應量大幅增加。按照2013年的新“國五條”要求，2013年沈陽住房用地供應總量保持穩定，并增加了保障性住房用地供應量。

2016年沈陽市政府下發22條意見明確要求“對全市房地產開發用地供應規模實施總量控制”，因此，2016年沈陽市住宅用地供應量進一步降低。

2017年住房城鄉建設部、國土資源部聯合下發《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》。文件中指出，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應；房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應。文件中除了提出因地制宜，三四線城市繼續去庫存、少供地的要求，更重要、關鍵的指向是：統一向熱點城市施壓，必須盡快增加供地、增加新房預售、抑制地王、抑制房價。各地必須制定更加復雜、細致供地計劃。

根據以上分析，隨著市場狀況變化不斷調整的調控政策對住宅用地的供應起著重要作用。

2.經濟發展對住宅用地供應的影響分析

房地產作為投資品和消費品，在供求關系上對經濟的周期性波動較為敏感。經濟發展狀況是房地產市場的基礎，直接影響著房地產行業。經濟發展狀況好，房地產消費與投資環境就好，房地產發展迅速也會帶動相關行業發展，促進固定資產投資增長。

2001年起，沈陽市GDP和固定資產投資一直持續增長，居民生活水平的不斷提高，住宅銷售面積也將不斷增加。2012年開始，沈陽市GDP和固定資產投資增長率增速明顯下降，住宅銷售面積也隨之逐年減少。

3.社會發展對住宅用地供應的影響分析

人口因素作為住宅消費的主體，人口因素住宅用地供應的影響主要體現在：人口數量、人口結構、家庭結構。人口數量直接作用于住宅需求。2001年以來，沈陽市人口增長一直伴隨著住宅銷售面積的增加，而2012年以后，人口增長放慢也是住宅銷售面積減少的重要原因。

人口結構對住宅的影響主要原因是不同年齡段的人口對于住宅需求不同：青年人由于婚姻生育對住宅有剛性需求，中年人有改善型住宅消費需求，老年人的住宅需求相對較低。在人口老齡化發展的趨勢下，人口結構對沈陽市住宅需求的影響是負面的。

居民住宅需求是以家庭為單元的，其數量影響著住宅需求變化。沈陽市雖然人口數量增幅不大，但家庭小型化發展導致家庭戶數明顯增加，戶均人口水平從2001年的3.11人/戶下降到2.75人/戶，給住宅需求帶來了正面影響。

城鎮化人口的城鎮化必然形成新的住房需求；土地的城鎮化會促使房屋拆遷的居民產生被動住房需求；城鎮化帶動城市發展最終還會產生改善性住房需求。2015年沈陽城市化率為80.55%，目標在2020年達到85%，未來幾年城鎮化對沈陽市住宅用地供應的影響將會越來越顯著。

消費者心理預期也對住宅用地供應有一定的影響。無論是消費性需求還是投資性需求都會受到消費者對未來價格預期的影響，特別是投資性需求。住宅市場中，價格上漲時，即使明顯偏高，消費者仍會追漲入市；價格下跌時，跌幅較大，消費者將會繼續觀望。

微觀環境對住宅用地供應的影響分析

相對于宏觀形勢會對住宅用地供應形成長期的、趨勢性的影響，微觀環境的一些因素對住宅用地供應的影響更為直接。

1.居民收入與消費

居民的收入與消費狀況，是影響住宅用地供應的最直接的因素。收入水平提高時，居民會增加住宅需求量，住宅用地供應量相應增加；收入的增加也會帶來改善型住宅需求，住宅用地的供應結構相應進行調整。城鎮人均可支配收入是衡量居民收入水平的重要指標。2001年到2015年十五年之間，沈陽市城鎮人均可支配收入呈上升趨勢，人均居住消費性支出也隨之呈現相似的上升趨勢。

居民的消費結構對房地產市場具有重要影響。恩格爾系數是反映居民消費結構的重要指標，其值越低說明居民生活水平越高，對居住水平的要求也越高，進而對住宅市場需求量會有重要影響。

2.住宅投資與建設

住宅投資與建設情況會影響住宅用地的供需平衡。住宅投資與建設的規模增加或減少通過住宅價格的傳導，能夠對住宅需求形成間接影響，同時也會影響到消費者，特別是以消費為目的的消費者，對于房地產市場的信心。而市場的冷熱情況反過來也會影響房地產開發商對住宅市場的投資信心。住宅開發投資與建設的增加或者減少，可以通過住宅開發投資額和住宅竣工面積來衡量。

沈陽市年度住宅開發投資總額與住宅銷售面積自2001年以來，逐年增加。2013年住宅銷售量明顯減少，自2014年起住宅開發投資額也相應減少，市場趨冷影響到了房地產開發商的信心。總體來看，住宅開發投資情況的變化相對住宅市場的變化具有一定滯后性。

3.利率

銀行存貸款利率水平也會影響住宅用地的需求。作為調控經濟的重要杠桿，利率是影響住宅市場的重要指標。我國住宅消費與房地產業住宅投資資金主要來源于銀行貸款，利率上升，導致住宅開發投資成本增加，住宅價格相應提高，開發商取得住宅用地趨于謹慎，住宅用地需求會有所降低；在影響開發商同時，利率上升也提高了住宅消費者的消費成本，刺激了居民儲蓄存款的欲望，投資住宅的欲望則相應降低，對于住宅的需求也相應降低。反之亦然。因此，利率水平可以有效影響住宅用地的需求。2010年，利率水平多次提高，有效抑制房價的同時，也有效控制了沈陽市住宅用地的供應量。

4.住宅價格

住宅價格水平對住宅用地需求的影響相對直接。住宅價格水平快速增長時，消費者心理預期將會明顯偏高，住宅需求特別是投資性需求大增，房地產商對市場的信心也會大漲，住宅用地的需求量也相應增加，而土地資源的稀缺性將導致住宅用地價格大幅增加，進一步帶動了住宅價格水平的提高。因此，住宅價格水平是影響住宅用地供需平衡的最直接因素，住宅用地的供應量也是影響住宅價格水平的有效手段。近年來，沈陽市通過調整住宅用地的供應量，有效的調控了房地產市場，為經濟發展和社會穩定提供保障。

5.人均住房面積

人均住房面積，反映了城市居民的居住水平，對于住宅用地供應具有重要影響。除宏觀政策、居民觀念以及市場運行機制以外，經濟發展帶來的居民消費能力不斷提高，改善居住條件需求也會不斷增強，因此住宅用地的供應也要考慮到居民當前的居住水平和改善性需求。根據發達國家經驗，當人均住房面積小于35平方米時，居民的住宅需求會保持在相對較高的水平。《住房城鄉建設事業“十三五”規劃綱要》也提出“到2020年，城鎮居民人均住房建筑面積達到35平方米左右”。2015年，沈陽市城鎮住戶人均住房總建筑面積為31.90平方米，因此，在2020年以前，沈陽市住宅用地供應還應滿足人均居住水平提高的需要。

住宅用地供應的影響因素綜合分析

綜合宏觀形勢和微觀環境兩方面對住宅用地供應的影響分析，在選擇住宅用地供應影響因素的基礎上，考慮到數據的連續性、可獲取性和準確性，確定了住宅用地供應影響因素的量化指標。政策因素量化存在一定困難，可以考慮進行定性分析或作為校核標準。

基于2001-2015年沈陽市經濟人口數據，通過灰色關聯度分析方法，各經濟、人口因素與沈陽市住宅銷售量的關聯程度由大到小依次是：GDP＞住宅竣工面積＞城鎮居民人均可支配收入＞住宅開發投資額＞人均住房建筑面積＞住宅價格＞家庭戶數＞貸款利率＞戶籍人口＞恩格爾系數。

下一步，沈陽市編制住宅用地供應規劃、計劃，以及制定相關政策、開展相關研究，將重點考慮以上因素對于住宅用地供應的影響。