完善我國經濟適用房制度的思考

張文俊

（黃淮學院經濟與管理學院，河南駐馬店463000）

完善我國經濟適用房制度的思考

張文俊

（黃淮學院經濟與管理學院，河南駐馬店463000）

經濟適用房制度是一項關乎國計民生的公共政策，而與西方發達國家相比，我國的經濟適用房制度發展時間較短。隨著房價的走高，越來越多的人對商品房只能是望塵莫及，面對如此稀缺的社會福利資源，如何使其達到優化配置，使社會福利水平達到最大程度，經濟適用房制度相關立法的問題便顯現出來。通過完善公示異議制度，加強準入條件審核；建立經濟適用房合理退出機制；健全經濟適用房爭端解決機制；加強對經濟適用房購房者權益的保護等措施完善我國經濟適用房制度。

經濟適用房；制度；建議

一、我國現行經濟適用房制度的現狀

經濟適用房制度是為各國政府所廣泛采用的一項公共政策，從核心意義上講，其目的在于保障社會成員的包括生存權、居住權在內的基本人權。因此，經濟適用房制度作為住房保障制度的一個重要部分，在維護社會穩定和促進社會公平的實現上具有舉足輕重的作用。2007年的《管理辦法》中是這樣定義經濟適用房的，針對中低收入家庭的住房問題，政府通過土地行政劃撥、減免行政事業收費等方式，組織統一建設或者規定在房地產開發建設項目中按比例配套建設的面積在60平方米左右的政策性商品住房。隨著商品房價格的上漲，住房保障問題越來越突兀地擺在政府管理者面前，為了保證我國的住房保障事業得以平穩的發展，國家不惜投入巨資用于保障性住房的建設，政府財政支出逐年加大。財政部2017年財政撥款支出預算中，中央本級支出預算數為29 595億元，其中住房保障撥款支出433.92萬元。

二、我國經濟適用房制度的問題分析

（一）立法層級較低

我國自1978年住房制度改革開始，雖然在不同的發展時期都制定了相應的法律規范，但是均停留在國務院的行政決定、通知，建設部、人民銀行等部門規章及各省、市、自治區政府頒布的地方行政法規層面，各個法律規范效力層級參差不齊、效力等級過低。2007年的《經濟適用房管理辦法》則是由建設部、國家發改委、監察部、財政部等七部委聯合頒布的，效力層級則僅僅是“部門規章”，其效力的低下自是不言而喻的。2010年頒布的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中存在與“經濟適用房”制度有關的規定，而其立法主體是國務院，因此其效力層級應當歸屬于“行政法規”的范疇，并不是真正上升到了人民代表大會立法的高度，它的效力是不能夠與經濟適用房制度的重要性相匹配的。無疑，這種低層級、低效率、不集中的立法模式會給我國經濟適用房制度的發展產生很大的障礙。

（二）政府公共權力失范，機關單位違規操作

2010年“最短命經適房”事件，該安居工程被稱為南陽市“十大實事”之一，其前期投資達到5000萬元，尚在建設的經濟適用房即面臨著被拆遷的厄運。官方的回答是，拆除是為了滿足全國農運會景觀要求，保證新聞中心和體育公園用地，這樣的理由難免令人懷疑。機關單位以集資建房的名義搞住房實物分配，或者借經濟適用房的名義暗地搞商品房開發。在這些機關單位對經濟適用房的分配進行違規操作、大肆侵吞民生工程實惠之時，國家因此損失的不僅是住房保障資源，損失更多的是老百姓對政府的信任。政府的權力失范、官員的貪污腐敗則是這種現象屢禁不止的根本原因。

（三）對購房者權益保護不當，致使公民正當權益受損

經濟學家茅于軾認為，雖然經濟適用房是面向低收入人群的，卻陰差陽錯照顧了中高收入者，助長投機分子和某些官員的投機、腐敗機會。經濟適用房制度中缺失公示異議機制，導致一部分高收入者借機進駐、投資、投機經濟適用房，造成住房保障資源大規模的流失。“侵占”結果的產生對中低收入者來說是不公平的，相當于國家轉移支付的、用來扶貧的資金變相地流進了一些當權者、高收入者手中。這不僅僅侵害了中低收入者受保障的權益，更嚴重的是這種“侵占資源”的行為加劇了社會的兩極化分、拉大了社會的貧富差距，會不公開，這便給一些官員設租、尋租大開方便之門，并且造成房產商和政府官員相互串通、暗箱操作、哄抬房價的嚴重后果。

（四）準入條件不清晰，購買對象難審查

各地區經濟水平不同造成了經濟適用房申購收入條件的差異，這便是空間上的條件不統一；由于各地方制定經適房管理辦法的時候缺乏時效性，收入標準的制定不能緊跟城鎮居民實際收入水平的變化，這便造成時間上的難統一。如此多變的準入條件給制度的監管帶來了巨大的障礙，政策監管成本過高也成為許多官員借此設租尋租的有利條件。

一方面，以當前低收入群體的收入水平，根本無力負擔購買經濟適用房支付的對價。有許多低收入的住房困難家庭，因為湊不夠首付而放棄購房資格。另一方面，騙購經濟適用房的現象愈演愈烈，有關經濟適用房的丑聞更是屢見不鮮。政策實施中總是存在“上有政策下有對策”的現象，武漢經濟適用房搖號結果中出現了“六連號”的現象，襄樊出現“十四連號”，而這種概率僅為千萬億分之一。官員、中介和富商串通起來，共同竊取國家的政策性房源，導致社會保障資源的嚴重流失，侵害了中低收入家庭受保障的權益。因此，呼吁國家加大對騙購商品房行為的懲處力度，甚至可以考慮將其歸入詐騙罪的懲處方式，增大騙購的成本。

三、完善我國經濟適用房制度的建議

（一）完善公示異議制度，加強準入條件審核

完善公示異議制度，將經濟適用房申購者的相關信息進行公示，并鼓勵社會公眾進行監督，允許其他公民在申購者購房前后一段時期內對其購房資格提出異議。其意義在于發揮社會的監督作用，避免由于信息不對稱而造成的設租尋租行為的產生。2007年的《適用住房管理辦法》規定：經濟適用房資格申請采取街道辦事處(鎮人民政府)、市(區)、縣人民政府逐級審核并公示的方式認定。該規定不夠具體，對公示的方式、期限、范圍等都沒有作出明確指示。建議在全國范圍內推廣北京市“三級審核、兩次公示”制度，增加公示的方式、延長公示和異議的時間、擴大公示范圍。還應學習美國的作法，把收入征信當作一種社會品德的體現，逐步在全國范圍內建立起完善的收入征信機制，對于從根本上解決騙購經濟適用房、高收入者侵占住房保障資源等問題都具有決定性的意義。

（二）建立經濟適用房合理退出機制

實際上，對經適房這類政策性住宅的退出有兩個層面的含義：一是實際使用的退出，二是資源獲利的退出。實際使用的退出主要包括以下四種方式：第一，市價出售，補稅費，放棄再購買資格；第二，原價出售，保留再購買資格；第三，空置經適房。首先應當明確，市價出售和空置都不符合政策要求，政府需要進行管制。

現行的《管理辦法》對退出的規定：經濟適用房購房人擁有有限產權，購買經濟適用房滿5年，購房人可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。這樣的產權規定恰恰給許多高收入者創造了投機的條件。政府應當建立經適房的回購制度，當購房者收入改善、超出一定額度、喪失受保障資格后，應由政府出面立即收回房產，并支付補償款。這不僅有利于避免別有用心者從中牟利，而且有利于節省社會福利資源、保障經濟適用房房源不斷流、避免政府在經適房上重復的開支。

（三）健全經濟適用房爭端解決機制

實踐證明，我國對經適房爭端解決的規定尚不健全，立法者對爭端產生的原因和解決機制都沒有足夠的認識，執法者在實際操作中自然就無法可依，導致執法不力。另外，經適房的特殊身份使得許多高收入人群借社會公共福利資源牟利，申請者、管理者不履行法定義務、開發商趁機牟利等行為都引起爭議。主要包括了政府管理部門違規操作、損害申請者權益的行為，如拒絕履行義務、處罰畸重、侵犯隱私權等；申請者不履行義務、騙購經適房的行為，如偽造證明、與管理者通謀等。目前，解決爭議的方式主要包括行政復議和行政訴訟，但在實際操作中都存在著弊端。因此，建議立法部門加快健全我國經濟適用房爭端解決機制，在制定住房相關法律的同時，應當明確罰則，而不是散亂于各個不同的法律部門。

（四）加強對經濟適用房購房者權益的保護

在購房者的權益受到侵害時，首先應明確問題的責任主體，是勘察設計部門、還是開發商、或是政府監管部門。然后秉承“誰責任，誰受罰”的原則，針對不同的責任主體制定不同的處罰方式，如責令設計部門采取補救措施、責令開發商賠償購房者損失等，使購房者權益受到侵害時，訴求能夠及時得到保護。

四、結語

經濟適用房制度是一項重要的民生工程，是維系社會安定、和諧的大事，又是解決中低收入家庭住房問題的重要途徑，因此受到社會各界的廣泛關注。我國的經濟適用房制度建設已歷經近二十年的發展與改革，但實際操作中還顯現出諸多不可忽視的問題。應盡快建立起兼顧效率與公平、符合我國實際情況的住房保障法律體系，不僅成為解決中低收入者住房難問題的一劑良藥，更是構建和諧社會的強大后盾。

[1]馮俊.住宅與房地產法規知識讀本[M].北京：知識產權出版社，2002.

[2]王雪蕾.經濟適用房制度運行中的問題及對策[J].法制與社會，2015(14)：177-178.

[3]金儉.中國住宅法研究[M].北京：法律出版社，2004.

［責任編輯：王鑫］

F293.3

A

1005-913X（2017）09-0047-02

2017-07-12

張文俊(1988-)，女，河南駐馬店人，助教，研究方向：公共事業管理。