九江市城市居住用地時空布局演變研究

李松志，王麗艷

(九江學院 旅游與國土資源學院，江西 九江 332005)

九江市城市居住用地時空布局演變研究

李松志，王麗艷

(九江學院 旅游與國土資源學院，江西 九江 332005)

城市居住用地空間布局是構成城市空間布局的重要組成部分，同時也是影響城市空間結構的重要因素﹒九江位于長江、京九兩大經濟開發帶交叉點，是江西省唯一能通江達海的城市，素有“江西北大門”之稱，在昌九一體化、鄱陽湖生態經濟區、長江中游城市群建設中，九江城市空間正進行著大規模的拓展，居住用地空間布局也會隨之產生重大改變﹒在九江居住用地的實地調查和資料整理的基礎上，通過對九江城區改革開放后的居住用地空間布局分析，發現居住用地的空間布局從20世紀80年代的長江以南和兩湖以北的單位制住房發展到20世紀90年代的環繞“兩湖”沿岸布局的濱湖居住區，到21世紀初由“兩湖”—南湖和甘棠湖向八里湖和廬山新區逐步拓展．

居住用地；空間布局；九江

隨著城鎮化的不斷推進，居住用地在城市化過程中凸顯出強勁持續的發展動力﹒隨著各城市的經濟建設不斷推進城市地域空間不斷拓展，居住用地的空間布局的研究是做好科學城市規劃和后續城市建設管理的基礎工作﹒九江市將是寧(南京)漢(武漢)之間快速崛起的特大城市，也是鄱陽湖生態經濟區城市群重要的支撐點，更是昌九一體“雙核發展”和昌九新區的重要組成部分﹒近年來，九江市提出以“兩區”互動、強工興城，科學發展、奮起趕超”奮斗目標，正著力拓展城市發展空間，新區的建設和舊城的改造必然要對大量建設用地進行調整和重組，居住用地的空間布局也會產生相應的變化﹒

1 文獻回顧

早期有關居住用地空間布局發展機制主要包涵在城市空間結構形態的研究內容之中﹒較早期的芝加哥學派通過采用生態學理論中的階層、生命周期和種族3個指標來描述社會群體在城市的空間分布，并借鑒“生態隔離”、“入侵和演替”、“競爭”等觀點解釋不同類型的居民的空間活動分布區別，歸結城市居住空間的演變規律為“同心圓模型(E. W. Burgess)”、“扇形模型(H. Hoyt)”以及“多核心模型(C. D.Harris,L. Ullman)”[1-2]﹒制度學派中，Young K[3]從區位與權力的關系分析，指出不同利益集團、組織(發展商、地主、居住用地機構、金融機構、鄰里組織)和地方政府之間的沖突是形成的城市居住空間結構特征的主要因素，城市政治過程主導空間資源的分配過程﹒考斯特Castells和Harvey采用歷史唯物主義的觀點分析城市住宅問題，將階級劃分、消費方式和社會關系與居住空間的分異相聯系，指出住房是各種社會力量斗爭的結果[4]﹒行為學派代表人W.Kirk和D.Lowenthal對居住區位的決策過程行為分析，提出人的行為與現象環境與行為環境之間關系的研究﹒W.Michelson從具體的住宅選擇過程對多倫多遷居住戶進行實證研究[5]，得出區位、成本、住宅特征、環境狀況、家庭是影響遷居決策重要因素﹒

城市居住用地在我國城市化快速發展的背景下發生較大變化，許多學者對城市居住用地的發展關注大﹒孔德新[6]在總結國內外關于居住區布局理論研究基礎上綜合的提出了我國居住區布局理論研究應注意的問題和研究發展方向﹒張文忠，劉旺[7]在對北京市住房進行實地調查分析后得出住宅分布特征和發展趨勢﹒王霞，朱道林[8]采用了數理統計學相關方法對房價的空間分布特征進行分析；還有周春山，羅彥[9]調查研究了廣州市老八區樓盤價格的空間分布規律和影響因素，認為政策因素、市場供需、區位因素、人文環境是影響居住用地價格的重要因素﹒李建華等人[10]通過對西夏區居住用地發展的基本特征和存在的問題分析, 進而就西夏區居住用地開發功能分區進行了規劃與布局分析，最后提出促進居住用地發展的若干措施和政策優化方案﹒梅志熊[11]利用回歸分析等數量統計方法和分析技術研究了東莞市居住用地的發展內部機制﹒張家瑞[12]通過對北京住宅市場和土地市場的分析，論述了居住用地空間布局的成因機制﹒宋偉軒[13]指出大城市保障性住房普遍存在配套設施不完善、空間選址偏僻、大規模集中建設等問題，并提出了相應的改善方法﹒梁鵬飛等認為山地城市居住開發呈漸進式和跳躍式相結合的特征，具有“多中心”組團式的空間格局，有別于平原城市的“攤大餅”模式[14]﹒

綜上所述，國外對居住空間布局理論研究較成熟，實證研究豐富﹒我國研究者針對我國城市化發展，住宅郊區化與弱勢群體的住宅問題，土地利用制度和住房政策對居住用地發展的影響等進行了研究﹒然而，國內學者對東部大城市的研究相對集中，對中西部三線城市研究較少﹒目前我國城市化的發展的主要發展潛力在二、三線城市，其城鎮化速率更快，城市空間結構變化更明顯，居住用地空間結構的演變更突出﹒由此，影響城市居住用地空間布局的成因機制也在時代發展的背景下日益多樣化﹒

2 九江城區居住用地空間布局演變過程與特征

九江是我國中部地區長江沿岸最早開放的港口城市，北濱長江，南靠廬山，內城河湖縱多，地理位置獨特﹒在其獨特的空間位置和歷史發展背景下，城區居住用地的空間布局在不同階段呈現出其獨有的特征﹒

2.1 20世紀80年代居住用地空間布局與特征

2.1.1 單位制住房為主要居住形式

20世紀80年代為我國改革開放的初期，國民經濟經過不斷調整逐步進入穩步發展階段，受計劃經濟時期的生產與生活不分離的原則影響，居住區是隨著生產地的建設就近沿長江南岸布局，因為此時許多工廠就布局在沿江，并且住宅區以單位模式在單位的內部興建，形成“一個單位一個住宅區”的居住特征﹒到20世紀80年代末，九江市的中心城區和城東港工業區仍然延續著單位居住區的住宅形式﹒

2.1.2 老城區住宅規模小而破碎，新城區規模大而完整

潯陽區是九江城區的老城區，20世紀80年代發展的區域范圍為甘棠湖和南門湖以北，長江以南，白水湖以西，龍開河以東，發展歷史悠久，是各種行政單位或商鋪的集中分布區，同時各單位規模都較小，而城區人口分布集中，因此城區居住用地大都規模小并且地塊分割零碎﹒而位于城區東部郊區的工業區，即白水湖以東的九江石化總廠，是計劃經濟時期為大力推進工業的建設而劃出的“飛地”，工廠規模較大，職工人口多，配套建設的住宅區的規模也就比較大﹒

同時，由于新區是在一片完整的土地上經過規劃有序建設的基礎上發展起來的，經過統一規劃建設，住宅區內通過縱橫的交通線與工業區連接，使住宅區既與工業區分離又聯系緊密，同時住宅區內配建了各種完善的生活服務設施，包括游泳館、電影院和公共活動中心，可以滿足基本的生活需求，整個住宅區形成了一個龐大而完整的有機體﹒

2.1.3 居住區由老城區向東南方向拓展

1985年九江市建設總量達642.38萬m2，其中住房建筑面積為 199.69萬 m2﹒新建住房的同時拆除了老城區的大量破舊住房改建為商住兩用樓，同時老城區的各單位大院內部職工住宅也在陸續建造，使中心城區即龍開河與白水湖之間住房密度不斷增加，居住人口約13萬﹒中心城區東部即白水湖以東和城市南部十里鋪地區分別為當時九江的主要重化工業和輕工業區，為解決職工住房問題，在廠區的周邊相應建設了單位職工住房，居住人口規模分別達到了10萬和8萬﹒可以看到中心城區建設規模的擴大加上工業區的住宅建設使城市居住區開始以老城區為核心向東南方向拓展﹒

2.2 20世紀90年代居住用地的空間布局與特征

2.2.1 由兩湖以北向城南新區拓展

20世紀90年代是九江市居住用地發展的繁榮壯大時期，居住用地開發項目如雨后春筍般增多，居住用地的空間布局出現明顯的變化﹒居住用地的空間發展是沿湖向城南新區拓展，主要體現在在城區南湖西北部陸續建成姚家洼小區和大型安居工程湖濱小區，長虹大道東側出現長虹小區和南湖小區，城區西部即龍開河以西出現向陽新村、月亮灣小區和西二路的西苑小區，以及南湖西岸的南湖別墅村，這些均為具有較大規模的住宅區且多分布在甘棠湖和南湖“兩湖”以南的城南新區﹒這一時期的一系列居住用地的沿湖開發項目初步奠定了九江城區的居住用地的空間分布格局，“兩湖時代”也可作為九江城區居住用地主要分布特征的概括﹒

2.2.2 開發類型多樣，樣式豐富

在市場經濟作用下，居住用地的發展受計劃經濟的影響讓位于市場的配置作用﹒居住用地由過去的單位制住宅為主轉變為居住用地商業開發為主﹒居住用地的開發為適應市場的需求，開發住房類型多樣，樣式豐富，有住宅小區、住宅樓、商住樓和別墅等多種住房類型﹒不同住房類型在地理區位分布上和設計的樣式，外型、風格，戶型、單戶面積上有了較大的差異﹒戶型面積 20世紀90年代較之20世紀70年代的更人性化，可選擇性大﹒

2.3 轉型時期居住用地空間布局與特征

21世紀初，九江市對城市的空間發展方向和社會經濟發展目標上做了重大調整，居住用地的空間布局在市場經濟的主導和政府政策的引導下呈現出新的特征﹒

2.3.1 呈多核心發展模式

城市發展核心的分布和大小支配著居住用地的分布和規模， 城市的發展是由多個核心發展開來，城市核心隨著經濟的發展和城市地域規模的擴大而增加，除城市的中心商業區外，有城市內部的輕工業區，城市邊緣的重工業區，另外還有大學、文化中心、公園、景區形成的核心﹒現階段九江居住用地的空間布局呈現出以潯陽區的中心商務區和南湖公園景區，八里湖東部和北部沿江開發區，廬山區的南山公園景區和九江學院等大學和城南郊區工業園為核心分別集聚的特征﹒

2.3.2 開發重點向八里湖新區和廬山區轉移

九江提出“環繞八里湖，建設新九江”的城市發展舉措﹒根據 2013年九江居住用地信息網對九江居住用地2010-2013年開發量的數據顯示，主城區可售住宅樓盤中潯陽區24個，廬山區39個、開發區42個，開發區和潯陽區在居住用地供應上占據絕對優勢﹒在空間結構上，各區居住用地的總體空間布局上由不同核心集聚發展，潯陽區雖然仍是居住用地集中的分布區域，但居住用地開發的重點正由潯陽區向八里湖新區和城市南部的廬山區轉移﹒居住用地空間布局的重心也正向城市西部的八里湖新區和廬山區偏移﹒

2.3.3 居住用地結構逐步調整

居住用地業的日趨成熟和完善重要的一個方面是居住用地結構在政府和市場的綜合作用下逐漸得到調整﹒為滿足園區務工、農民進城、舊城改造、學生就業、城市低收入家庭等“夾心群體”對住房的需求，九江市政府對城市住房保障的建設方面投入加大﹒2011年全市新建廉租房12 108套，公租房17 229套，到2012年全市新建廉租房21 038套，公租房35 697套﹒顯而易見，九江市政策性保障住房建設總量逐年增加，保障性住房成為現階段九江居住用地開發的重要組成部分，居住用地住宅結構逐步調整﹒

2.3.4 空間分異凸顯

九江城區居住用地在空間布局上出現了明顯的分異，主要表現在住房的檔次和布局區位上(見表1)﹒在老城區的沿江地段、甘棠湖南湖的濱湖地帶、八里湖北部的濱湖地段、八里湖東部的十里河沿岸等則分布大量高層和高檔商品房﹒同時，高檔居住用地樓房主要布置在交通條件便利商業服務繁榮的地段，保障性住房則距離商業服務中心和交通站較遠的地段﹒在廬山區城南郊區的螺獅山和東南部郊區的怡康苑，怡溪苑、怡廬苑等其他在建的保障性住房項目﹒

表1 九江市轉型時期居住區由沿江時代向沿湖轉向

3 九江城區居住用地空間布局演變的成因分析

3.1 20世紀80年代居住用地空間布局成因

20世紀80年代是我國改革開放后的起步階段，經濟發展水平不足以快速改變以往城市居住區的空間分布形態，居住用地空間布局特征受計劃經濟體制時期的政府主導影響的痕跡明顯﹒一是住房分配制度是“國家配給制”，以單位為單元興建和分配住房，且房屋屬國家所有，城鎮居民個人沒有興建住房和選房的自主選擇權，城區絕大多數住房為國家出資配建，因此，單位住房是這一時期主要住宅形式﹒20世紀80年代為改革初期的第一個10年，經濟的發展使城市建設推進，出現了其他形式如房產管理局、居住用地地產商和私人等其他的建房形式，但由于實行的福利分房的制度一定程度上抑制了居住用地市場的發展，市場商品房建設量很少，城市住房仍以單位住房為主導﹒因此，以國家和單位公建的單位住宅為80年代城市的主要住宅形式﹒二是老城區潯陽區作為九江的經濟、文化、政治的綜合服務中心，區內居住人口多，建筑密度大，可利用土地有限，同時中心城區通常是由各個不同的獨立的單位組成，住房的建設和分配以單位為單元，所以各單位之間會存在土地的競爭關系，為充分利用土地，各單位見縫插針在各地塊包括邊角建房，因而形成小規模的不規則的住房分布特征﹒城區東郊的新城區是為發展工業劃出的“飛地”，工業單位在大片完整的土地上建起，住宅區經過統一規劃建設，規范有序，并且廠區規模大，職工人口多，形成了大型的住宅區﹒

3.2 20世紀90年代居住用地空間布局成因

一是20世紀90年代，九江進入工業化建設的新時期，經濟總產值增長了7倍多，其中第二產業增長速度達到了 25.5%，是九江工業發展歷史上最快的時期﹒隨著經濟的發展，居民生活水平提高，居民對住房的需求加大，同時經濟的發展為住房投資建設奠定了物質基礎﹒這一時期，充分發揮了國家、地方、企業、及內部職工的多方位力量，采用多種集資渠道，加快城市住房建設，居住用地獲得了極大的發展動力，由 1985年第一家居住用地公司的成立到 1995年發展到120多家，居住用地投資額于1995年達3.04億元，多個大型住宅小區得以相繼建成﹒ 二是住房政策和土地政策的改革對居住用地的發展起到關鍵性的作用﹒1994年《關于深化城鎮住房制度改革的決定》推出，國家取消了福利分房制度，建立住房公積金制度，福利分房制度取消為居住用地市場提供了發展機會﹒1998年下發的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，徹底廢除了住房實物分配制度，這使商品房在市場中的主體地位得到確認，居住用地獲得繁榮發展﹒住房制度的改革對居住用地市場的運行機制會產生影響，居民住房消費成為推動居住用地發展的市場指向，居住用地的開發受市場的主導更加迎合了人們對住房區位、價格、類型的不同需求，使住宅類型多樣化，人性化﹒在市場對土地資源優化配置作用下，在城市中心的土地的高層商業綜合樓建設增加，住宅樓房逐漸外遷，促進了居住用地中商住樓房的空間分化﹒

3.3 轉型時期居住用地空間布局成因

一是消費者對居住品質的追求﹒綠地和水域是高品質居住用地的一個不可缺少的組成部分﹒居住用地的開發開始更多的注重住宅區的生態環境的塑造，積極尋求具有可利用的天然優越生態環境的地理區位﹒為此，位于環繞兩湖為中心的東部八里湖新區和南部的廬山區便成為空間拓展的優選之地﹒開發區八里湖沿岸，十里河畔和潯陽區一江兩湖的優越的水生態資源無疑成為居住用地發展的有利區位條件﹒居住用地在此期間得到迅速的開發，其空間布局的重心也在逐漸向此轉移﹒

二是政府政策引導﹒城市在不同的發展階段會有不同的發展戰略和重點發展區域﹒九江提出加快融入長江中游城市群，構建以九江都市區和昌九新區發展戰略，基于九江城市的山水格局，由“兩湖時代”走向“八里湖時代”的戰略轉變﹒居住用地開發的重心向八里湖開發區轉移是把八里湖建設成未來九江的另一核心的前序工作，通過住房的建設吸引人口的轉移﹒居住用地在此期間得到迅速的開發，居住用地的空間布局的重心也在逐漸向此轉移﹒2013年九江啟動“十大片區”的舊城改造﹒按照安置先行，功能完善的改造原則，提前啟動安置房建設，加快完善安置區就學、就醫、就業等公共服務功能，采取了“產權調換”的就近和異地2種安置方式推進舊城改造﹒老城區的舊城和棚戶區改造從另一方面促進了保障性住房的建設和居住用地的空間分化﹒在城市發展的空間部署上把八里湖新區和廬山區作為現階段城市發展的主導方向﹒

三是交通是影響居住用地區位選擇的重要因素之一﹒中心城區主要以兩湖為中心，由長虹大道，潯陽路和濱江路，大中路等多支路形成的縱貫交通密集區，交通便利，居住用地價格相對要高﹒居住用地在開發順序上首選的區位是主要交通線兩側或交通便捷的地理位置﹒在新城區的新開發的樓盤，如經濟技術開發區的靠近龍開河路的長江大道和九瑞大道兩側，廬山區的長虹大道東側，再后向德化路推進﹒并且通常離主城區近的交通可接近性好的居住用地的價格也要比遠離市區的交通可接近較差的價位要高﹒

四是公共服務設施條件的差異會影響購房者對居住用地的最終的選擇﹒九江市中心城區潯陽區無疑是公共服務設施相對完善的區域，擁有眾多的院校和文化、衛生、商業、信息服務機構﹒然而新區經過幾年的建設，政府通過不斷完善新區的公共服務設施，將雙峰小學和九江市中醫醫院向廬山區遷移，向八里湖新區引進九江學院等高等院校，將多部門行政機構向新區遷移，都極大地促進了新區公共配套服務的完善，方便人們看病、入學和工作，為人口向新區疏散提供了條件，從而為居住用地向新區轉移提供了動力﹒

4 九江城區居住用地空間布局演變的趨勢與建議

九江正大力建設新區，城市在重點開發建設八里湖新區的同時，會繼續適當向南并沿城西、城東港區兩翼發展，到2015年，中心城區建成區面積達到了120 km2，人口規模超過100萬﹒

4.1 居住用地空間布局演變趨勢

(1)居住用地空間布局郊區化﹒隨著九江經濟發展，城鎮化進程趨勢將進一步加快，居住用地也會得到持續的發展，居住用地在郊區的建設不斷增加，未來人口將向城郊新建住宅區轉移﹒居住用地的空間分布的郊區化趨勢也越發加快﹒同時新區交通的不斷發展和公共設施的不斷健全為居住用地布局郊區化提供了有力的條件﹒

(2)居住用地空間布局多核化﹒九江獨特優越的水生態和綠地自然特征對未來居住用地空間分布具有重要的影響，以不同空間的自然生態景觀節點為中心集聚發展成多核心的居住用地分布結構趨勢逐漸凸顯﹒由廬山區的南山公園、潯陽區2湖、八里湖3大核心的居住用地發展特征逐步強化﹒在其核心輻射下可劃分為以白水湖和沿江生態景觀發展的潯陽區東北片區、以兩湖生態景觀發展成熟的潯南片區、以龍開河沿岸綠廊發展的臨河居住區、以十里河綠廊發展的柴桑片區、以南山公園發展的十里片區、八里湖東南岸片區和賽湖北岸居住帶﹒另外，還有一些以交通干道線為過度帶的居住用地布局“版圖”﹒

(3)居住用地空間布局混合化﹒九江城市居住用地的建設朝著多功能混合化方向發展，城市用地在各區之間地塊與地塊之間得到進一步的優化配置，居住用地與休閑用地、教育用地、商業用地在區域發展中相互協調混合分布﹒在廬山區的南山公園東北布有行政用地，西南方向布有居住用地怡嘉苑，還有部分教育用地﹒八里湖新區的居住用地一般均與相應大小的休閑景觀和院校等同時建設﹒在整個居住區范圍內，未來將發展多樣的混合型區﹒

4.2 居住用地空間布局優化建議

(1)規劃先行，科學布局﹒九江市居住用地要依據本市的產業結構、人口分布特征、城鎮化發展進程和土地資源條件協調布局，合理配套，有計劃、有步驟地推進各項建設，減少重復建設，并結合近期與遠期規劃，留有城市發展空間，促進城市持續健康發展﹒

(2)突出重點，有序開發﹒九江城區房地產呈現大規模的開發態勢，各區遍地建設容易導致建設的無序性，使居住用地發展脫離市場實際需求，造成資源的浪費﹒積極建設具有特色的優質居住用地片區，做到“開發一片、成熟一片”﹒應該繼續加強對八里湖新區和廬山區的核心功能區的建設，發展和創造新區核心的吸引力，加大老城區“舊城改造”，煥發老城區活力，促使人流向新建居住用地轉移，同時改善中心城區居住條件﹒

(3)完善設施，城鄉協調﹒各片區的居住用地開發過程中應注重相應的配套功能項目的開發，居住與產業、商業、休閑等功能協調布局，完善基礎設施，建設一個宜居宜業宜樂的綜合型功能區﹒居住用地建設應避免過度強調功能分區、小區獨立和城鄉分割，城區建設應結合鄉村，融入自然，創造一種開放、和諧過度的新型城鄉公共居住空間﹒

5 結論與展望

目前，九江城區居住用地呈現出多核心模式發展，多片區核心吸引力正在發展﹒居住用地空間布局重心由沿江向八里湖新區和廬山區轉移﹒經濟適用房和公租房在近郊區住房的大量建設，居住用地結構不斷調整，低收入人群的郊區化將成為人口向新區轉移的先鋒隊，不同類型的住房類型在微觀空間分布上出現了一定的分異，高檔商品房主要占據濱江濱湖，交通便利的優越地段，而保障性住房則布局在較次的地塊﹒隨著新區交通和公共配套基礎設施不斷完善，郊區化將進一步凸顯，未來混合型居住區將成為發展的趨勢．

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[3]Young K. Urban politics: an overview[R]. Essays on the study of urban politics, London: Macmlillan, 1975.

[4]Castells. The Urban Question: A Marxist Approach [M]. London:Edward Amold, 1982.

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[8]王霞, 朱道林. 地統計學在都市房價空間分布規律研究中的應用—以北京市為例[J]. 中國軟科學, 2004(8): 152-156.

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[13]宋偉軒. 大城市保障性住房空間布局的社會問題與治理途徑[J]. 住房保障, 2011, 18(8): 103-108.

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(責任編校：陳健瓊)

Study on the Space-time Evolution of the Real Estate of City in the Jiujiang

LI Song-zhi,WANG Li-yan
(Academy of tourism and land, Jiu Jiang University, Jiujiang, Jiangxi 332005, China )

The spatial layout is not only an important part of real estate constitute urban space layout but also an important factor in the impact of urban spatial structure. Jiu Jiang, known as north gate of Jiangxi Province, is located in the economic development zones between the Yangtze River and the Beijing-Kowloon Railway, which is the only city with ports to sea. Jiu Jiang city space is undergoing massive expansion. New construction and renovation of the old town changes the spatial layout, which will have a significant change in the real estate. This articles studies three stages of the Jiu Jiang city real estate, the spatial layout after the reform and opening up, we know that the spatial layout of real estate turns from units housing between the south of the Yangtze River and the north of two lakes in the 1980s to lakeside house layout along the circumference of quot;lakesquot; areas in 1990s, and the development of garden house and waterfront residential areas emphasizes the natural and fashion style.

Real Estate; spatial layout; Jiujiang

TU984.11+3

A

10.3969/j.issn.1672-7304.2017.02.0009

1672–7304(2017)02–008–06

2016-10-16

江西省教育廳科研項目(GJJ14734)

李松志(1968-)，男，江西安福人，教授，博士，主要從事城市發展與旅游規劃研究，E-mail: Lszhi123@163.com.