小區停車位的產權歸屬問題研究

◎劉甄琦

小區停車位的產權歸屬問題研究

◎劉甄琦

隨著城市化的不斷發展，越來越多的商品住宅小區修建起來，私家車數量也在逐年激增，而關于小區停車位的產權歸屬問題一直極富爭議，并由此衍生出了很多其他的問題。雖然我國的物權法關于判斷停車位歸屬有相關的規律，但是由于不同的主體站在不同的角度理解，其意義也發生了偏差，這就為產權糾紛埋下了隱患。本文筆者主要從停車位的概念、小區停車位產權歸屬存在的問題以及小區停車位的產權歸屬法律完善等方面進行詳細闡述。

私家車數量的不斷增加，停車位則成為了不可缺少的存在，在我國的物權法正式實施之前，關于小區的停車位﹑地下車庫和車位到底歸誰所有的問題始終沒有明確的答案。目前關于商品房住宅小區的停車位歸屬主要有四種觀點：一是由合同確定，即停車位的產權有：開發商與業主在簽訂購房合同的時候約定清楚車位的產權所屬；二是推定歸屬，也就是如果雙方沒有明確約定，那么就推定車位產權屬于兩方中的其中一方；三是由銷售成本決定，如果開發商并未將小區停車位的建設成本及相關利潤計入房屋銷售成本中，車位產權歸開發商所有，反之亦可成立；四是憑借登記確權，小區停車位的產權在房地產登記機關確權之后，由持證者所有，不然車位產權依舊不明確，由此還會引發更多的問題。原以為物權法的頒布可以很好地解決停車位的歸屬問題，《中華人民共和國物權法》第七十四條明確規定，小區內占用業主共享的道路或者其他地方的停車位屬于全體業主共有，而建筑區劃內的其他停車位則由當事人規定所有。該法律經過一段時間的落實發現，看似清晰的規定在實際的操作過程中仍然存在著諸多阻礙，這就要求行業內的相關人員對這一問題進行更加深入的思考，尋找更加可靠的解決方案。

停車位概念

停車位指的是在停車場所中只能提供一輛汽車存放的空間單元，與其相關的概念還有停車場或者車庫等，車庫的產權屬于整個住宅區，它是一個專門用于存放車輛的獨立空間。車庫的概念與車位完全不同，它具備建筑物的一般屬性，而且車庫不是利用土地使用權的地表修建的。我國的物權法將車位和車庫的概念并列起來，說明它們本就存在差別。停車場是用于停放各種機動車和非機動車的露天場所，雖然停車位﹑車庫和停車場在定義上存在差異，但它們之間也有內在聯系，都是以停車位作為基本元素存在的，也就是說，停車位是停車場所的基本組成，而停車場所即停車位的表現形式。

小區停車位產權歸屬存在的問題

《中華人民共和國物權法》和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）關于住宅小區停車位的歸屬問題作了相關的補充說明，但是由于理解上的差異，在實際操作中仍然存在許多問題。

如何“首先滿足業主的需求”。因為“首先滿足”并沒有提出一個具體的時間判斷標準，有的開發商和業主在關于停車位究竟是出售還是出租始終沒有達成統一的意見，致使業主無力購買停車位，開發商則理所當然地將停車位或者車庫以極高的價格出售給小區外的人使用。這樣的做法是“首先滿足業主需要”嗎？物權法實施的初衷是想極力維護業主的利益，可實際上卻是收效甚微。

如何認定車位所有權。《物權法》第七十四條第二款是以約定的方式規定住宅小區的車位和車庫歸屬，但是如果雙方并沒有明確約定，如何認定車位的所有權就是一個關鍵的問題。《物權法》的規定是“建筑區劃內用于停放汽車的車位和車庫的歸屬應由當事人通過約定的方式確定”。所以如果在最初購房的時候開發商沒有作出關于車位歸屬的約定，那他就將獲得車位的所有權，或者推定為業主所有。在規定不明的情況下，停車位的產權歸屬問題仍然是個謎題，而司法機關又不能給出合適的解釋，糾紛依舊得不到妥善解決。

小區停車位的產權歸屬法律完善

關于車位歸屬的法條完善。關于“首先滿足業主需要”中的“首先”，應指不管任何條件都要優先考慮業主的需要。目前城市中的車位供不應求，價格也是節節攀升，在這種情況下，開發商則會抬高車庫價格將車庫出售給第三方，獲取更多的利潤。鑒于這種情況，各級政府要嚴格規范停車位的出售和出租定價，以免出現開發商隨意哄抬價格的情況，破壞市場秩序，影響業主的權益。

對于“需要”的界定，應該首先限制車庫的利用功能，車庫的作用必須是停放汽車。其次是數量上，每位房屋購買人只能購買或者租用一個停車位，最大程度滿足業主的需要，這也符合當前我國的國情，有利于社會和諧。

如果開發商與業主之間對于車位未作約定或者約定不明，應將車位產權推定為業主共有。首先開發商具有極大的經濟優勢，應通過合同的形式爭取到自身的最大利益，但如果沒有作相關規定，應視為開發商主動放棄車庫產權。其次從合同的角度分析，如果在車位產權問題上開發商和業主之間意見存在分歧，應該維護業主的利益，這在《物權法》中有相關規定。

物業收取停車費的歸屬。物業管理公司收取的停車費應該歸誰所有的問題，是全部給物業公司還是要分一部分到業主委員會，一直存在著較大的爭議。小區停車費包括物業管理費和車位占用費，物業公司踐行了相關的職責，理應獲得一定的報酬。然而事實是有些物業公司將小區的公共區域開辟成停車場，還向業主收取停車費，這樣一來，物業公司就構成了侵權行為。針對這種情況，如果業主和物業公司形成了相關的約定，就按約定執行；如果沒有約定，則實施合理原則，除開物業管理費，物業公司將剩余的租金歸還給物業委員會。因此，業主和物業公司都應該強化法律維權意識，促進物業公司合法規范經營的同時，也保證小區業主的生活更加安穩和諧，營造良好的小區氛圍。

青島第十七中學）