土地與房屋征收審計芻議

范夏玲

土地與房屋征收審計芻議

范夏玲

近年來，伴隨著城市化進程的加快、城市化發展規模的擴張，棚戶區改造項目、郊區城市化項目的推進，越來越多的城郊、棚戶區的土地、房屋被征收。黨的十八大以來，黨和政府高度關注基層“微腐敗”，而土地和房屋征收補償成為易發生“微腐敗”的領域。如何管好、用好土地和房屋征收補償資金，保證國有資金用在“刀刃”上，切實維護人民群眾的切身利益是社會關注的熱點。加強對土地和房屋征收補償專項資金管理的審計監督，是審計機關的一項重要任務。筆者結合近兩年開展的土地與房屋征收補償專項資金使用管理情況審計，談談如何有效地開展該項審計工作。

一、土地與房屋征收補償專項資金審計面臨的現狀

1.土地與房屋征收補償資金審計屬于事后審計，審計監督難度較大。該類審計一般安排在土地與房屋征收項目結束后。土地上的附屬物大多數已鏟除，房屋及附屬設施已基本上拆除完畢。審計時接觸的資料多為紙質的材料，紛繁復雜，審計組很難評價被審計單位所提供數據的真實性。

2.很難對土地與房屋征收補償資金管理的內部控制制度進行測試。該類審計一般屬于事后審計，審計組不能抽取土地與房屋征收補償資金相關的內部控制關鍵控制點進行測試。如果能選取相關參與方（房地產測繪、評估機構、項目實施單位、土地與房屋征收單位）操作流程的關鍵點進行控制測試，查看其工作是否相互牽制，是否建立了嚴格的內部控制制度防范舞弊風險，審計組對該項資金的使用管理情況就能做出相對公允的評價。

3.土地與房屋征收專項資金審計尚未形成較為成熟的具有現實指導性的實施方案，目前從事該項審計的項目成員大多數為財會相關專業，缺乏關于土地與房屋征收相關的專業知識，房地產測繪、評估的能力欠缺。而部分的房地產測繪、評估機構為了承攬業務或者收受被征收人的“好處”，未按相關的職業準則、行業標準出具測繪或者評估報告，但審計人員不能對其報告的真實性、準確性進行有效地復核，這導致土地與房屋征收補償專項資金審計的質量不高。

4.土地與房屋征收補償資料缺失。一般情況下，土地與房屋征收行為的決定由同級人民政府作出，土地收儲中心或者房屋征收部門作為受托征收管理部門，而該項目所在街道、鄉（場）為實施單位。征收管理部門未建立完整的分戶補償檔案資料，被征收房屋的評估報告、房屋及附屬設施測量面積登記表、土地上附屬物的現場盤點表等支撐補償協議中數據的相關資料散落在實施單位。

二、土地與房屋征收補償專項資金審計工作的重點

1.審核土地與房屋征收流程是否符合規定要求。審計組應讓土地與房屋征收部門提供項目建設批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件、土地與房屋征收實施方案、委托征收合同、社會風險評估報告、參與土地房屋測繪、評估機構選定程序、家庭社會情況調查表等前期相關資料，核實相關的征收程序是否合法合規。其中：要特別關注土地與房屋征收實施方案，明確土地與房屋征收參與方的職責與權限，查看相關部門是否按《關于完善征地補償安置制度的指導意見》(國土資發〔2004〕238號)、《國有土地與房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）相關規定履職。同時也要關注內部控制是否完善，具體來說就是土地與房屋征收實施方案在確保經濟、高效的完成征收工作的基礎上，是否能有效地保障征收補償資金的安全、征收信息的完整性、防范廉政風險。如果發現存在瑕疵，應提請相關部門完善相關資料或者程序。

2.審查土地與房屋征收補償檔案是否符合有關規定和標準。在審計中要特別關注土地與房屋征收補償的公示情況，關注是否嚴格按相關法規將補償和安置結果進行公示，核對公示結果與實際補償情況是否一致。審計組應仔細查看征收管理部門是否建立完善的土地與房屋征收分戶補償檔案。分戶補償檔案中是否有房屋權屬證明（如房產證、水、電、天然氣的繳費憑證）、身份證復印件、測繪報告、評估報告、土地附屬物、房屋附屬物的現場盤點表。對于房屋的性質和面積的確認，審查是否有房產證明或者根據土地與房屋征收方案規定的相關參與方的共同認定及共同認定結果是否進行了公示，關注對證外建筑面積的補償是否合法，是否有資料說明自建、磚木結構、簡易結構等證外建筑為“兩違”建筑。對于補償安置結果的審查應重點關注補償標準和金額是否超過土地與房屋征收實施方案規定的平均標準和定額。必要時還應進行走訪，核實有無冒領征收補償資金的現象。

3.關注土地與房屋征收涉及的測繪、評估機構出具報告的正當性、準確性。通過訪談了解其工作的流程，查看其流程是否符合評估、測繪相關的執業準則的要求，通過審查土地與房屋征收測繪、評估機構的業務檔案，復核其報告是否有原始資料支撐，必要時利用外部專家復核其報告的正當性、準確性。

三、土地與房屋征收補償專項資金審計工作的建議

1.探索建立土地與房屋征收補償專項資金跟蹤審計制度。審計部門提前介入土地與房屋征收補償工作，實現全程跟蹤。“好的內部控制讓人心甘情愿地做好人，差的內部控制讓人身不由己地當壞人”，審計組通過識別土地與房屋征收工作的關鍵內部控制點并對其進行測試，查看相關部門是否建立了完善的內部控制制度來保障征收補償資金的安全與征收補償信息的完整性、防止和發現作業過程中的舞弊，相關部門是否嚴格執行相關的內部控制。具體來說就是查看地類、土地附屬物的品種等級、數量與房屋的成新率、房屋附屬設施數量、規格型號等是否由多方共同認定，是否按實施方案的規定確認土地與房屋的性質和面積，是否執行嚴格的公示程序，征收補償協議是否嚴格按評估、測繪報告簽訂（關注征收補償協議日期是否早于評估報告日期）、是否將征收補償資金及時、準確地發放到被征收戶銀行賬戶、查看征收補償檔案資料是否按相關規定管理等。通過提前介入，可以有效地推進征收管理工作規范化，及時糾正工作中出現的偏差，促進征收管理工作按法律辦事，按規矩辦事，確保補償資金及時發放到位，保障群眾利益，防范“微腐敗”。

2.加強對審計人員的專業培訓，提高其專業素養。必要時依賴外部專家工作。一方面，在開展該項審計前和審計實施過程中，強化對審計人員的培訓，使其掌握土地與房屋測繪、評估的相關專業知識，提升其業務水平。如果審計人員能熟練掌握相關的專業知識，深入拆遷現場，獲取第一手資料，及時就裝修材料、土地上的附屬物進行市場詢價，復核評估報告的真實性、準確性，將大大提升審計效率和審計質量，同時也能促使測繪、評估等中介機構嚴格按執業準則作業。另一方面，如果囿于審計時間及審計人員專業水平的限制，審計組可以考慮借用外部專家的工作。通過建立外部測繪、評估專家庫，讓其復核評估、測繪結果的正當性、準確性。

3.提高土地與房屋征收補償工作的透明度。嚴格執行初評初測、復評復測與補償結果公示制度。及時在房屋征收范圍內向被征收人公布分戶補償情況，充分發揮公眾的監督作用，做到公開、公正、透明，接受社會的監督。這樣才能盡量避免征收補償資金管理出現漏洞，同時也有利于補償資金足額發放到被征收戶手中，保障人民群眾的切身利益，實現專款專用。

（作者單位：九江經濟技術開發區審計分局）