房地產評估研究

文/孟桂云，徐州鑫達房地產土地評估有限公司

房地產評估研究

文/孟桂云，徐州鑫達房地產土地評估有限公司

了解房地產開發住宅區位評估的意涵及實質效益，藉此達成房地產開發住宅區位評估的目的。首先針對房地產開發的定義及特性作說明，并探究住宅區位評估的理論相關的評估因子。包括房地產開發投資決策，與住宅選擇區位的評估時，所面對的區域、鄰里環境或關于住宅小區的生活環境質量…等相關領域研究內容的評估因子，并針對各相關評估因子的研究資料進行歸納整理，以作為本研究建立“房地產開發住宅區位評估指標體系”的基礎。

房地產評估研究

1 前言

房地產因有別于一般商品如不可移動性、不可增加性、異質性、增值性、恒久性、高價值性、收益性、用途多樣性、不可分割等特性，所以造成房地產開發時對于開發用地影響到開發行為成敗的原因，因而有特別的關心及用心進行選擇與評估，特別是在住宅區位的選擇評估上，故從房地產的實質特性與開發區位之間關系做出分析。

2 房地產的實質特性

2．1 不可移動性及不可分割性

所謂房地產就是位置不可移動性，不像一般商品可藉物流中心而銷售到各地，因位置不可移動性，當某一地區的可利用房地產不足時，無法由另一地區供給該區的不足，形成該區房地產價格上漲；亦因房地產具有區位性，隨著附近交通可及性及生活便利性，而有使用價值優劣的區分。此即“房地產”開發因素中，大家最關心的區位因素，而此獨特的特性，亦也即是不可分割性，也有地區性市場受到區位和環境的影響，每一地區的市場會擁有獨特的供需型態，所以在開發房地產的時候，必須去了解所開發投資地區的各種現況情報。

2．2 異質性及土地不易增加性

所形成隨時相同競爭較難房地產因所處自然條件如地質、地勢或地形而有個別差異性，其生產條件因所處于微氣候條件不同而異，亦隨土地使用分區及其密度管制（Zoning）、區位條件、建筑形式、鄰里環境等各種因素或周圍公共設施的有無，而呈現出異質性，且土地使用分區變更所造成土地的經濟供給，非短期間內造成，故房地產開發時于區位附近隨時形成相同競爭性較不高。

2．3 社經條件繁榮發展地區具增值性

一般商品有耗損，然房地產會隨人口增加、社會進步及經濟發展的需求增加而增漲價格，特別是在繁榮發展地區因資金持續進入所造成波及與城市效果帶動下，易造成房地產價格增漲特別明顯。故長期而言，社經條件繁榮發展地區其房地產價值呈現象向右緩升的上漲曲線，由其在通貨膨脹期間更具有抗跌性，具有增值與保值的最佳理財工具。

2．4 恒久性與高價值性

使其區位選擇評估產生慎重性一般財貨使用可能會消耗殆盡，然房地產如為鋼筋混凝土、鋼材等建材修改不易，且房屋產壽命常常達百年以上，法律上的折舊年限也達六十年，折舊率低，屬于高年限耐久財，民眾視為財產的保值；除此，房地產價值昂貴為其重要的特征，價格動輒數百萬，甚至達千萬、億萬元，并非一般民眾隨時隨性即可購買，倘購買不合適時，亦也非隨時可退貨，因此產生開發業者謹慎納入產品定位、設計內容希望與區位選擇評估不要產生 格沖突，以避免造成產品不易銷售，或產生購買后產生重大破壞、毀損，而產生法律糾紛與賠償。

2．5 收益性及用途多樣性

誘導其區位選擇評估房地產除有居住使用價值外，如將其出租、供做營業等各種多樣的使用，使其產生具有收益特性，愈具有用途多樣性地區，則愈有當地工、商業繁榮及交通匯集的特性，且產生愈有人潮匯集現象，也因而對房地產銷售及售價的提升也愈有幫助，故連帶誘導區位選擇評估，特別是土地使用分區類別及其管制內容，愈具有容許收益性及用途多樣性時愈為明顯。

3 房地產開發投資決策

不動產投資策略受到外部環境、社會道德、投資者資源、個人價值觀影響，與開發用地選擇評估最有關者是外部環境，然該研究則提出從財務管理的觀點來論投資決策時，財務（利潤）目標為開發者最主要的目標，也就是追求利潤最大化，因此操作財務杠桿則為必要。又因開發各階段須要融資貸款，而土地融資貸款能力則為必要考慮。

國內外土地開發決策過程中，對于在分析投資環境與市場上有些不同，其中應對市場環境及法規環境予以考慮是相同外，國外較重財務環境及稅務環境，而在本國則重視社會及政治性的環境。包括基地基本數據收集及調查、消費人口結構、不動產市場供需狀況及競爭來源、都市計劃、建筑法規等相關法令及重大公共建設計劃對開發計劃的影響、開發成本及回收預估、開發進度及分期分區開發規劃、資金組合及投資方式，而成本與回收考慮成為主要依據，成本包括了土地成本、建造成本、顧問費、土地稅及房屋稅、經營管理成本、資金成本等。開發者為了解各地區內可供開發的土地資源，必須先進行土地資料的收集及土地市場的調查。而此調查分析則考慮就基地開發地區的都市發展、經濟產業狀況、市場景氣、市場交易價格及同業競爭個案狀況等進行調查與分析；并配合土地產權、自然條件、鄰里環境、運輸交通建設及公共設施配置等土地條件的分析。除此，也提出應對當地房屋市場應有的銷售率變動、房價變動、土地價格、空屋率予以了解。

4 總結

區位選址影響要因有公共設施、居住環境質量兩大層面因子，在輔以地理信息系統（GIS）分析后，得知有顯著影響；除此，也提出例如不同地區發展潛力、居民組成結構、房地產景氣狀況、市場需求、開發構想、基地規模、法規限制等因素均影響區位選址。而該研究也藉由居住環境問卷調查與評估滿意度的分析，得知高層集合住宅住戶，對適宜居住于高層集合住宅的區位需求是：至主要干道約在200米以內；至鄰近商店所需時間，應在15分鐘以內為宜；距最近公車站牌距離在300米以內；至工作地點所需時間大都在20分鐘內；距最近金融單位約在500米以內；距離最近的中小學則約在800米以內；距離最近的公園綠地約在800米以內；且其滿意度上對于通學、交通便利性、購物便利性以及公園綠地為較滿意。

[1]淺議資產評估風險和防范措施[J]．王美川．國有資產管理．2000(10)