住宅小區物業管理存在的問題及對策

文/魏良澤 何俊，安慶宜能物業管理有限公司

住宅小區物業管理存在的問題及對策

文/魏良澤 何俊，安慶宜能物業管理有限公司

隨著我國城市化進程的不斷推進，房地產市場的強力崛起，物業管理行業應運而生，但是受社會和經濟發展水平的制約，當前住宅小區物業管理中仍然存在不少問題，本文對這些問題進行了分析，并以此為基礎提出了相應的解決對策，為提高城市住宅小區物業管理工作，提供參考。

住宅小區；物業管理；問題

我國物業管理行業出現于上世紀八十年代，第一家物業管理公司誕生于1981年。物業管理行業在發展過程中，城市住宅小區物業管理仍然存在著不少問題，本文對此進行了淺析，并提出相應的解決對策。

1 住宅小區物業管理存在的問題

物業管理機構對住宅小區提供的公共性服務，被稱為物業管理，也稱為物業服務。當前，在住宅小區物業管理中主要存在以下幾個方面的問題。

1.1 物業管理法規體系不夠健全。2003年出臺了《物業管理條例》，2007年的進行了修訂，初步形成了一套物業管理的法律框架。但是其中的很多內容并不完善，還存在著不少具體執行上的漏洞。尤其是隨著我國城市化的快速發展，物業管理工作中的各種問題日益凸顯，業主與物業公司間的矛盾也日益突出。而在法律層面上卻缺少相應的協調發展，導致了很多物業管理糾紛的解決無法得到有力的法律支撐，最后導致矛盾日益激化，造成了很多不良的社會后果。因此，盡快建立完善的物業管理法規體系，已成為物業管理發展的一個重要問題。

1.2 業主的物業觀念及法制觀念有所欠缺。由于我國物業管理發展的時間相對較短，且法規體系建設不夠健全，業主在物業管理和相關法規觀念上的缺失，業主對物業管理的相關知識知之甚少，物業管理的收費標準及管理行為在認識上有偏差，這造成了物業管理中的矛盾和問題。目前，城市住宅小區大多數設有業主委員會，但多數業主委員會運作不規范，管理混亂，難以發揮業主組織應有的作用。

1.3 物業管理的水平偏低。物業管理行業屬于勞動密集型企業，專業人才缺泛，綜合素質偏低，物業管理整體服務意識較差，管理水平不高。此外, 由于我國物業管理的發展時間較短, 其發展水平較低, 在質量上與發達國家也存在很大的差距。

1.4 物業管理收費難且不夠規范。造成物業收費難、問題多，主要是收費標準不統一、不規范，存在亂收費現象，物業服務不到位，忽視業主的合法權益，業主往往拒絕交費。這樣勢必會造成收繳物業管理費的難度加大，沒有了管理費，小區的日常運營和良好維持就會出現問題，固進一步激化了矛盾，產生不良的連鎖反應和惡性循環。

1.5 業主和物業的矛盾凸顯。目前城市住宅小區物業公司大多數是前期房產開發商指定的，沒有通過公開競爭招標產生，物業管理沒有做到“以業主為本”，充分聽取業主們的意見，形成平等對話的平臺，而是更多的凌駕于業主之上，并推出一系列不合乎情理的管理方式，與房產商相互勾結，欺壓業主，造成雙方矛盾日益凸顯。多數城市住宅小區業主委員會徒有虛名，物業與業主的有效溝通難以開展。

2 提高住宅小區物業管理水平的對策

2.1 完善物業管理相關法規體系。要全面提高我國住宅小區物業管理的水平，必須對相關的法律法規進行完善，對物業服務企業、房地產開發公司和業主之間的責權進行明確，使物業管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運行。現行的《條例》對于物業服務的費用和標準、業主委員會的選舉、維修基金的保管和新舊物業公司的更替等問題并沒有給出具體的解決對策。以《條例》為基礎，完善物業管理方面相關法規體系，維護好各方利益。根據物業管理存在的實際問題，進行相應的司法解釋，使解決小區物業管理糾紛能夠有法可依。

2.2 提高住宅小區物業管理規模效益。市場經濟的發展, 注重規模化的效益，規模化的發展不僅能幫助企業擴大規模，降低成本，還能在發展的過程獲取更多的話語權。隨著物業管理行業市場競爭和發展，向規模化發展是必然趨勢，在這一趨勢之中，物業管理公司要不斷地提高從業人員的相關素質, 在提升管理效率、降低管理成本同時,要創造出更多符合業主需求的個性化管理產品，以滿足業主個性化需求。同時, 物業管理公司還要積極與開發商進行深度交流與合作, 從而最大限度的協調好業主、開發商和物業自身這三者之間的關系。

2.3 提高住宅小區物業管理的專業化水平。物業管理行業的有序發展, 離不開專業化的建設。企業要有科學化經營理念、管理制度、運營方式，加強物業管理人力資源建設, 不斷規范業務管理，加強專業培訓, 形成良好而規范物業管理體系, 不斷提升物業管理水平，提高業主的滿意度。

2.4 提高住宅小區物業管理的信息化水平。隨著互聯網技術的快速發展, 企業的管理已邁入了信息化的發展軌道。物業管理企業要想獲得發展動力, 提升管理水平, 就必須融入信息發展軌道，借助現代的網絡技術, 促進物業管理的科學化發展，提升物業服務水平。隨著各地智能小區的推出和發展, 其業務管理也必然是智能化和網絡化,因此，大力提高信息化管理水平是物業管理必然要求。

2.5 提高住宅小區物業服務的品牌效應。隨著物業服務行業的發展，物業服務領域的專業細分和服務要求的不斷提升，打造物業服務品牌，開展特色服務，發揮品牌效應。同時，物業服務特色品牌企業基于精細化、智能化服務需求，在智慧社區、文化社區等方面不斷強化升級特色服務領域，形成獨具特色的服務品牌。

總之，在我國社會經濟快速發展的今天，城市住宅小區物業管理工作，是城市住宅小區建設發展的重要工作。物業管理在人們的生活中扮演著越來越重要的角色，對于提高和改善人們的生活水平有著重要的影響。因此，積極探究解決住宅小區物業管理中存在問題的對策，有助于提高物理管理水平，提高社會居民的幸福指數，保持社會和諧穩定有著積極的意義。

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