美國次貸危機對我國房地產金融業的啟示

文/高建文，浙江信達地產有限公司

美國次貸危機對我國房地產金融業的啟示

文/高建文，浙江信達地產有限公司

2008年的次貸危機通過資金流動的傳導對實體經濟產生了很大的沖擊，進而又影響了國際貿易與金融。中國也通過這次危機真切的感受到了開放帶來的金融安全問題。而國際金融市場上金融衍生產品擴張過猛便是造成這一問題的國際因素，國內因素則與國內金融市場的發育不完全有關。本文在剖析美國次貸危機的基礎上，對中國房地產金融面臨的問題進行了相關分析，并提出了相關政策建議。

金融監管；次貸危機；銀行業；資本管理

1 美國金融危機產生的原因

1.1 長期寬松的貨幣政策刺激消費過度

眾所周知，美國的貨幣政策一向比較寬松，其低利率的政策不僅刺激了美國民主的消費欲，又引起了股價上漲。而股市的財富效應又反過來刺激消費，使得樓價上漲，而持續上漲的房價刺激了貸款公司發放貸款的欲望和各類投資者想要在房產中獲益的沖動。于是，一個房價和股價相互刺激的泡沫開始逐漸擴大，大量的美國民眾向金融機構借款，金融機構又從金融市場借錢，最后變成美國找全世界借錢。美國逐漸卷入了一個債務泡沫中，只要其中任何的一個環節出問題都將使得泡沫破滅，引發金融危機。

1.2 過度的金融創新使得風險集中

從20世紀90年代中期開始，全球金融市場有大量的流動資金尋找投資和收益，美國的金融機構為了滿足這類需求而設計出了大量的金融衍生產品，而這類產品的推出速度過快，失去了政府的管控。有些衍生產品甚至是毫無基礎的情況下被推出的，這使得金融衍生產品的演化變得越來越復雜化，更容易釀成危險。

1.3 信用評級不真實導致信息不對稱

信用評級機構一旦出現不真實、不夠公正的評級，就會影響到金融風險的預警系統甚至危及到整個金融信用體系的安全。例如世通公司、安然公司的丑聞暴露了許多權威評級公司的漏洞，使得金融風險大幅增加。

2 當前我國房地產金融市場面臨的主要問題

2.1 部分房地產負債經營易導致信用風險

我國大部分的房地產開放商并沒有足夠的自有資金，其開發資金主要以銀行信貸等間接融資為主要來源，企業的資產負債率較高。隨著我國房地產市場的競爭日益劇烈，市場監管力度不斷加大，隨著貸款的門檻逐漸提高，房地產開發企業的資金鏈日益緊張，一旦資金鏈斷掉就會引起不良貸款。

2.2 發放房地產貸款的過程中存在操作風險

目前，房地產貸款仍然是銀行的一種優質資產，隨著商業銀行之間的業務競爭日趨激烈，部分商業銀行為了搶占更多的市場客戶來源，采取了變相的違規做法。近些年來我國部分地區的房地產價格上漲幅度較大，房屋供求不合理，這種現象容易產生房產泡沫，而房價持續走高的原因不僅因為市場本身供不應求，也由于流動性過剩，因此投資者對于住房投資需求高漲，這意味著我國的房地產市場內在還存在著不穩定性。假如一部分房屋購買者的收入減少，其貸款成本將會增加，出現還貸問題，這將會發生連鎖反應，誘發大量的投機性拋盤，導致房價出現大漲后又大跌的潛在風險。一旦發生金融危機，那么經濟增長的趨勢會被迫中斷，這將會引起房價大幅下跌，銀行收取的抵押物價格也會因此縮水，給銀行帶來很大的損失。

2.3 擅自開辦按揭貸款業務

轉按揭和加按揭的貸款成數一般會受房產評估價值的影響，在經濟過熱、房價走高的環境下，極容易加大住房貸款的規模，而且多數的信貸資金會被貸款人用于購買多套房或者投入股市，這樣會增加銀行的風險，使得房地產和股市泡沫成分加重。

2.4 住房貸款管理不足

由于住房貸款這方面的管理不夠嚴格，我國出現了部分假貸款事件，假按揭并不是真的以購房為目的，是開放商和其他關系人冒充購房人，通過虛假的銷售方式，獲得銀行貸款來達到降低財務成本的目的，以此來緩解資金周轉困難的問題。在發放住房貸款的過程中，有些銀行貸款的制度形同虛設，工作人員甚至和開放商、中介機構共同合作，構造虛假貸款，一起哄抬房價，騙取銀行貸款。根據監管部門對某些商業銀行的調查結果顯示，商業銀行在上一季度涉及“假按揭”的金額達到數十億，由于多數假按揭的貸款人不具備還款能力并且沒有還款意向，因此，該類虛假貸款已經成了個人貸款的風險來源。

3 美國次貸危機對我國房地產金融業的啟發

3.1 金融創新和審慎經營應該互相配合

美國的次級債危機蘊含了大量的金融創新衍生品，通過金融創新，一方面，貸款機構進一步獲得了大量客戶資源，開發了不同的還款方式，十分有效的轉移并分散了信貸風險；另一方面，推動了債券市場和信貸市場的活躍度，使得美國經濟很快復蘇。但在美國次貸危機中，恰恰是因為市場上的各參與者低估了以次貸為基礎的金融衍生品的風險，再加之金融機構將其包裝成高級的信用衍生品，才使得房產貸款的風險具有一定的隱蔽性。但不可否認的是，按揭貸款證券化及各類金融衍生品在分散住房的按揭貸款風險方面發揮了積極作用，使更多的金融機構和金融投資者參與到了房地產業務中，這樣有利于分散原本集中于銀行體系中的信用風險。但是，如果商業銀行、機構投資者、投資銀行、評級機構、會計審計機構缺乏一定的前瞻性，會出現信息披露不完善的情況，就會掩蓋房地產金融的真實風險和真實收益情況。目前，我國銀行業的經營明顯出現同質化，而且其信貸資產的占比較高，大量的風險無法釋放，迫切的需要金融創新來解決這個問題。近些年來，我國房地產金融產品的創新取得了不錯的進步，商業銀行經過不斷的探索后，推出了寬限期還款方式、固定利率住房貸款、住房貸款人接力等各種高效管理、供借款人挑選的新產品，有些商業銀行還推出了居民住房與居民養老相配合的新型金融產品。房地產的信貸證券化之后，可以十分有效的分散銀行業的內部風險，來改善資產結構。所以對房地產貸款證券化也是我國銀行業加快金融創新的一個重要突破點，從美國的經驗來看，美國次級債危機的根本問題是風險定價出現了紕漏，而不是創新本身的問題。從美國的次級抵押貸款到次級債危機，這是一個伴隨著金融創新、風險不斷強化、不斷擴散的過程。因此，我們應當掌握金融創新的機理，必須在金融創新的基礎上控制好風險程度，在此基礎上繼續推動房地產的金融創新問題。如果把美國的次貸危機產生的原因歸為金融創新，那就太過盲目了。雖然金融衍生品使得美國次級債危機最后擴散到全球，但是我們不能因此而放棄金融衍生品的進一步成長，發展衍生品是金融市場的必然趨勢。而我國的房貸資產證券化正處于起步階段，也應當得到更快的發展。當危機到來時，它有報警器和減震器的作用，可以將風險分散到二級市場的投資者身上，減輕周期性波動帶來的信用風險，并且可以將積累在金融體系中的風險進一步釋放。我國商業銀行一個個在加強風險管理、完善貸款規則的基礎上，進一步的開發信貸產品，來促進房地產市場的結構調整。

3.2 切實加強和改進房地產的信貸管理系統

美國的次級債危機爆發的重要原因之一在于房地產的上漲刺激了投資者、房貸機構的逐利性，在優質抵押貸款市場的客戶被充分挖掘后，房地產金融機構開始尋找等級較低的購房群體，因此次級抵押貸款市場迅速壯大起來。由于次級抵押貸款的利率比一般的貸款要高幾個百分點，而且房價上漲時，房屋成了很好的還款保證，因此受到了很多金融機構的追捧。在惡性競爭的環境下，房貸機構甚至降低借貸的標準、忽視還款來源、不顧貸款人的償付能力，各種高風險的貸款產品也被創造出來，銀行將這些貸款證券化，把風險從銀行轉移到了資本市場。而這種風險轉移的辦法并不合適，風險沒有消失，而是為后來的爆發在蓄勢，因此房市降溫時，持續的風險最終顯現，許多人出現了還款危機，喪失抵押品的贖回權，引發次級房貸市場震蕩并且波及到整個房貸市場。近些年來，我國的房產市場和美國當時的房產市場十分相似，房價和股價都出現虛增和猛漲，綜合考慮目前的經濟形勢，流動性過剩已經成了宏觀經濟的主題。從美國次級債風波的教訓來看，房價快速上漲會掩蓋大量的信用風險，因此，我國的商業銀行一定要高度重視房地產發展中的各類金融風險，把金融發展和風險管理有機的結合起來。

3.3 市場經濟條件下要加大金融監管力度

市場不是萬能的，政府的適度監管十分重要。如果政府的監管部分沒有必要的風險勸告，沒有對市場運行的合理檢測，不能對金融機構進行及時的風險提醒，那么就會失去對金融危機的預警。從美國的次級債運作過程來看，資產評級公司的評級直接推動著市場的發展，倘若金融產品自身設計有缺憾，加上資產評級公司的管理不善，最終會引起危機的爆發。就我國目前的實際情況而言，金融監管和金融創新之間還沒有形成良性的互動，我國必須吸取美國的教訓，必須堅持以規則性監管為主的基礎上，實現原則監管和規制監管有機結合。

4 總結

美國次貸危機的產生有各方面的原因，信息不對稱導致市場失靈也是成因之一。有關次級房貸的大量真實信息僅存于經紀公司和貸款公司，在資產證券化之后將風險都轉移給了市場，而信息沒有很好的傳遞給投資者。投資者沒有真實的信息，完全依賴于評級公司的定價，而事實上評級公司的評級卻有很大的問題，由于信息不對稱的原因，市場并不能對所有的風險進行準確識別。因此，我國必須審慎考慮如何使得資產證券化，商業銀行投資的債券品種應該是各種低風險的金融債券產品，對于高風險的金融產品更要審慎選擇。對于房地產開發的資質和準入條件要嚴格把控，遵守有關法律的住房首付比例、貸款利率等方面的規定，不容許虛假貸款，加強風險警示和防范。

[1]王魯慎.美國次貸危機原因、影響及啟示[D].吉林大學,2009.

[2]王紫燕.美國次貸危機與中國商業銀行住房抵押貸款問題研究[D].吉林大學,2009.

[3]魏潤卿.中國房地產業持續健康發展研究[D].華東師范大學,2009.