我國房地產信托投資基金的發展探究

文/方笠，浙江三門農村商業銀行

我國房地產信托投資基金的發展探究

文/方笠，浙江三門農村商業銀行

房地產投資信托基金是由專業投資機構進行房地產投資經營管理，匯集投資者的資金，然后發行收益憑證，將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。目前在中國，房地產投資基金受到了越來越多的關注。在綜合考慮了我國的投資環境和房地產現狀之后，此文主要以美國的經驗為借鑒，提出了一些關于我國的REITs的發展分析。

房地產信托投資基金；信托投資基金；中國；國內外比較

1 房地產投資信托投資基金的定義與特征

1.1 定義

房地產信托投資基金是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。對于一般人來講，REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金）可能是一個很生澀的詞匯，舉個例子，比如有天擅長炒房的小張出門看中了10間房子，但手上暫時沒有足夠多的余錢，回到家之后就和親戚朋友借了很多的錢，用來買店面、裝修以及保養。經過小張用心捯飭后，鋪子很快就被租了出去，并且市場的價值也在不停的上漲中。每年的年末，小張算好今年所有店面的盈利收入之后便會拿出一部分來給之前借給他啟動資金的人分紅。而商圈的所有者和政府，為了能夠街市一直繁盛，也鼓勵其他人這么干，而且還做出強制性的要求，要求小張必須把每年出租和升值收益的百分之九十拿出來分給親戚朋友。不過為了安撫小張，政府便免掉了他的稅。這就是REITs了，全稱房地產信托投資基金。所謂的鋪面，就是可以產生出租、經營收益的一切商業地產。比如——寫字樓、酒店、商場、停車場、菜市場、球場、電影院、游樂場、養老院；而小張，就是專門持有、出租、經營這些商業地產的公司；借錢投資的親友們，就是買入REITs的投資人，可以每年獲得一到兩次，相當于收入90%的分紅。

1.2 特征

不是所有的房地產投資基金產品都能成為REITs，一個地產投資基金產品至少滿足以下三個核心條件才能稱為REITS：第一，以物業項目本身產權（股性REITS）或房屋抵押貸款（債性REITS）為基礎資產；第二，通過將物業裝入SPV實現風險和破產隔離；第三，公募性質，可在二級市場上流通轉讓；

一般把商業物業證券化的都是股權投資性質的REITS，這類RE ITS還應該具有以下特征：第一，基金購入持有的物業一般為現金流穩定的成熟物業；第二，存續期長，因為理論上股性的REITS就像上市公司一樣，理想條件下應該是永續的；第三，擴張性，即基金一般是開放式的而不是封閉式的，這樣基金就可以像上市公司一樣通過再融資發行新的權益憑證將看中的物業收購裝入基金中。

2 美國房地產投資信托投資基金的現狀

美國的房地產因為有著比較悠久的歷史，所以已經形成比較系統和完整法律體系、市場體系、宏觀調控體系。因此，對美國的房地產進行研究，不僅能使我們了解把握房地產發展的規律，而且對中國現階段房地產的發展有著很多可以借鑒的地方。

REITs最早由美國國會在20世紀60年代初創立，其最初的目的是為了讓中小投資者能以較低門檻參與到不動產市場中去，進而爭取到由不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。在美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅之后，RE ITs開始逐漸成為美國最重要的一種金融方式。一般情況下，REITs的分紅比例超過90%。大約有300個REITs在美國運作，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。

美國REITs的投資范圍其實是比較廣泛的，包括寫字樓、購物中心、公寓、酒店，還有美國的一些醫院、養老院、公寓的倉儲，其他的還包括電影院、林場、通訊塔等等。這些都是一些比較廣泛的投資標的。

其實從08年的美國次貸危機來說，美國房地產現在已經持續平穩的發展，已經有一個不錯的復蘇。目前美國的房地產投資信托投資基金主要有一下幾個特點：

2.1 投資標的的質量非常高

美國REITs大部分都是市中心非常好、優級地段的甲級地產，包括地標性的建筑、寫字樓。這些位置的物業，它的租金收入、租金回報率，以及物業增長率，潛在的空間都是非常大的。

2.2 它的股息率高

REITs享受稅收優待，不支付企業所得稅和資本利得稅，而是通過派發紅利以普通收入、資本利得和返還資本三種形式傳遞給投資者，并由投資者按照個人相關稅率繳稅，避免雙重征稅。REITs歷史平均股息率約6～8%，為投資者提供穩定的收入來源。

2.3 REITs總收益比較穩定

從十年到二十年，它的長期年化收益率在10%-11%左右，這些數據是打敗了美國的標普500指數，而且是持續的打敗指數，所以長期回報率非常有吸引力。

2.4 REITs的風險比較分散

因為REITs跟大盤指數的關聯度比較低，只有0.57。這個數字代表什么呢？大盤在市場不好的時候，REITs的跌幅相對比較小，因為它有比較穩定的租金收益，它的分紅比較高，所以從風險來說的話，它比一般的股票風險要低很多，而且流動性很好。

3 我國房地產投資信托投資基金的現狀

我國的房地產信托投資已經具備一個很高的市場需求，我國還未形成一個真正的房地產信托投資基金。國內的一些房地產投資基金大多處于較為散亂的發展階段，缺乏統一的標準和經營守則。在發達國家，房地產開發（一級市場）商通常是項目承包人或者建造商，而更重要的市場參與者通常從事現成物業管理（二級市場）。在美國，一級市場的營業收入遠遠不及二級市場的營業收入，但從房地產信托產品發行的統計數據來看，房地產信托資金投資的新方向已經逐漸走向了土地一級開發。

目前我國的房地產投資信托投資基金的現狀主要有以下四個方面：

首先，房地產信托產品尚不是國際意義上的房地產信托投資基金。目前市場上的房地產信托產品主要集中在市政建設項目、危改小區項目等基礎建設項目上，純房地產項目的信托產品很少。

其次，我國房地產業融資過度依賴銀行貸款。投資領域，房地產領域的銀行信貸持續上升，根據中國人民銀行統計，1997年以來，在房地產開發的眾多資金來源中，但就銀行貸款一項的比重，就高達55%以上。

再次，房地產信托投資基金在國內已擁有較為很大的市場需求。無論是為了解決地產開發商資金來源，還是為了維護經濟穩定，房地產信托投資基金在國內已擁有較為很大的市場需求。

最后，我國急需完善房地產信托投資基金相關立法。國內目前有信托法、信托投資公司管理辦法、信托公司基金信托管理暫行辦法等相關條例。但是這些法律法規都只是基礎，還沒有出現一個真正房地產投資信托基金法，來對基金的如何融資、如何運用、如何分配盈利和如何征稅等作以規定，導致國內的房地產投資基金大多比較混亂，缺乏統一的標準和經營守則。

4 中國發展房地產信托投資基金的必要性和可行性

4.1 發展REITs的必要性

中國發展房地產信托投資基金的必要性主要體現在REITs的本質是一種信托，因而REITs有著信托的功能機制和價值取向；REIT s是促進我國房地產行業健康而又告訴發展的必然要求；REITs是金融業發展的必然要求。

4.1.1 REITs的本質是一種信托，因而REITs有著信托的功能機制和價值取向

比如其能夠保障地產業投資的安全性并且最大限度的實現地產業投資的價值增值。因為作為信托地產的房地產公司證券是獨立的，其不同于委托人、受托人及受益人三方中的任何一方的自有財產，且不受該三方中任何一方債權人的追及，有效保障了房地產證券的安全。并且經營管理房地產證券的都是具有豐富專業知識基礎的專家，能夠最大限度的實現投資的增值。

4.1.2 REITs是促進我國房地產行業健康而又告訴發展的必然要求

如果一個國家的市場體系比較完善的話，那么其房地產回報率一般來講都是比較穩定的。但是目前的中國來講，我們的市場機制還沒有足夠的完善，房地產投資帶來的投資往往是不穩定的，短時間內的炒作取代了穩定的中期或者長期投資，而短期投資充盈市場帶來的往往伴隨著高風險、不穩定。如何讓我國的房地產業變得規范穩定，我們還有一段路要走。從房地產市場的發展來看，我國的房地產金融創新還很不足。房地產證券化是長期發展的趨勢，而引入REITs方式將有助于推動房地產資本市場的發展和房地產企業經營管理理念的革新。

4.1.3 REITs是金融業發展的必然要求

在當今金融全球化的時代，銀行的傳統融資手段受到了挑戰。非銀行機構不斷創新實踐，開創了很多完善的現金管理服務的項目，從而使銀行的存款大量流失，流向了收益率更加有吸引力的其他金融資產，而REITs是在國際金融市場上公認的安全與利率并存的一種投資方式。

4.2 可行性

中國發展房地產信托投資基金的可行性體現在：REITs已經逐步形成了其發展所需的投資主體；信托行業和證券制度的發展為R EITs提供了發展的良好氛圍；信托投資業務重組為REITs的發展提供了便利。

4.2.1 REITs已經逐步形成了其發展所需的投資主體

一是個人投資者。隨著經濟的進一步發展，人民的生活水平日益提高，儲蓄增加，社會閑散資金增大。但是因為投資渠道的缺乏，這些社會閑散資金無法用于多元化投資。人民的投資需要的日益增加與投資方式的缺失的矛盾，日益凸顯。二是機構投資者。我國機構投資者數量增速加快，而REITs受到了這部分強大機構投資者的支持。

4.2.2 信托行業和證券制度的發展為REITs提供了發展的良好氛圍

我們于2001年頒布的《信托法》，讓信托在我國有了更加權威的法律憑據。在證券制度的修訂方面，監管層也一直在創新證券衍生產品和制定保護投資者的法律。

4.2.3 信托投資業務重組為REITs的發展提供了便利

我國的信托投資公司在許多實業投資方面都有涉及，其中房地產業務占有相當的比重。改革開放以來，我國的信托業進行了許多次大的整改。根據分業經營的原則，信托投資公司實業的投資部分業務必須進行剝離，包括房地產業務。信托投資公司將已有的房地產直接轉換為REITs的股權，可以讓信托投資公司在不放棄房地產所有權的基礎上將房地產業務剝離開，實現分業經營的目標，并且還可以套現一部分資金。

5 我國發展房地產投資信托的前景分析

中國的城市化是必定的，而這個趨勢可以給我過得房地產行業帶來很大的發展空間，也將會給房地產金融行業帶來巨大的市場。我國房地產將來不可能只靠銀行貸款和其他貸款性質的信托來提供資金支持，遲早會形成多元化的房地產融資體系，也會有越來越多的資金供給者出現在房地產的產業資金鏈上，REITs的發展將會有利于房地產金融體系風險的控制。

我國的房地在這個過程中，房地產行業因為短期的投機投資太多，盈利模式單一，其中蘊含著極大的資金風險。引入REITs，可以加快地產開發商們的理念轉變，拓寬房地產開發模式，房地產開發商們甚至可能完成角色轉變，轉向投資商。REITs的引入，開始促進整個房地產行業從開發的短期思維向經營的長期發展轉變。

REITs作為投資產品和融資工具的存在，為各個階層的投資者提供了參與房地產投資的新途徑：投資者們不必再受最低投資門檻的限制，并且投資者們不再需要承擔投資所持有的流動性低的困擾。同時，REITs的方式也方便了投資者們隨時想退出投資市場。

總的來說，REITs的發展，既具必要性，又有可行性。雖然歐洲與美國的REITs市場差不多同時開始發展，但就目前的形式看來，歐洲的發展卻滯后了美國將近三十年。但在不久的將來，中國REI Ts的發展必將提速，極有可能成為亞洲區域最具規模的REITs市場。

6 結語

目前，中國房地產投資基金的發展受到了越來越多的關注。本文在綜合考慮了我國的投資環境和房地產現狀之后，此文主要以美國的經驗為借鑒，提出了一些關于我國的REITs的發展分析?？偟膩碚f，REITs的發展，既具必要性，又有可行性。在不久的將來，中國REITs的發展必將提速，極有可能成為亞洲區域最具規模的RE ITs市場。

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