建行進軍沈陽住房租賃市場SWOT分析和戰略選擇

建行進軍沈陽住房租賃市場SWOT分析和戰略選擇

文/張博，中國建設銀行遼寧省分行

十九大報告強調房子是用來住的、不是用來炒的，租購并舉的住房制度在逐步落實和完善，租賃市場藍海正式開啟。互聯網巨頭阿里宣布參與租賃平臺建設，隨后多家銀行乃至銀聯在內的金融機構與地方職能部門簽訂戰略合作協議。本文通過SWOT分析方法，剖析建行進軍沈陽住房租賃市場的各方面因素，然后根據建行自身優勢做出戰略選擇，使其能夠揚長避短，最終達到既定目標。

住房租賃市場；按居貸；戰略合作

2017年7月，住建部等八個部門聯合印發了一份加快住房租賃市場發展的通知，并選取了包括沈陽在內的12個城市作為首批試點單位，這個通知的意義是巨大的，說明國家真正貫徹落實了 “房子是用來住的“觀點。11月初，建行在深圳舉辦了住房租賃戰略合作簽約儀式，并推出首個住房租賃貸款產品“按居貸”，標志著建行正式進入住房租賃市場。那么，建行進軍沈陽住房租賃市場前景怎樣呢？

1 SWOT戰略分析

SWOT是一種戰略分析方法，本文用這種方法去分析建行在沈陽推行住房租賃貸款優勢（S）、劣勢(W)、機會(O)和風險(T)，其中S、W是內部因素，O、T是外部因素。

1.1 優勢分析

第一，建行的品牌價值。“要買房，到建行”的口號已經深入人心。遼寧省建行個人住房貸款余額在工、農、中、建四大行中占比將近四成，而且每年新增貸款也是遙遙領先，所以說建行成了買房貸款的首選。建行作為房貸市場的“帶頭大哥“，有著舉足輕重的地位。作為貸款投放的主力軍，自然要擔負起更大的社會責任。雖說目前投放額度已經非常緊張了，但對租賃貸款的投放額度也要有所保障的。

第二，建行存量客戶預授信。因為住房租賃貸款屬于無抵押貸款，所以貸款發放人員必須是存量客戶或者其他優質客戶。滿足貸款發放的條件大致有以下幾類：建行代發工資戶、繳存公積金達到規定基數或有穩定工作的證明等。建行存量客戶眾多，系統很容易判斷是否滿足租賃貸款條件和確定貸款額度，其高效快捷的辦事效率滿足客戶需求。

第三，建行與開發商的合作密切。沈陽地區，建行遼寧省分行與一些大的房地產開發企業諸如萬科、碧桂園等形成了長期合作關系。萬科“泊寓”已于2016年初率先入駐沈陽，致力打造青年人的品質公寓。《沈陽市住房租賃試點方案》中提到，到2017年底前，新增3-5家住房租賃企業，到2020年，住房租賃企業將達到50家。政府出臺一系列鼓勵政策，引導房企向租售并舉的方式轉變，建行作為住房貸款投放量最大的銀行，理應成為這些開發商戰略合作的首選銀行。

1.2 劣勢分析

第一，市場響應不夠迅速。建行一方面要搶占市場份額，一方面還要把控資產質量，把不良率控制在合理范圍內，這就導致有些開發商的需求要層層上報給總行。例如之前有些信用良好的開發商樓盤，提出條件是“免階段性擔保”，在把開發商需求上報總行期間，中小銀行已經用各種優惠政策進駐重點開發商樓盤。這就說明建行在重點客戶響應效率不如中小銀行。

第二，金融創新不足。這是由東北落后于南方的經濟所決定的。國家推行試點往往在深圳、上海等經濟發達的城市開展，資金充足加上人們可接受的程度高。建設銀行廣東分行和深圳分行行動迅速，攜手當地政府和企業將佛山和深圳住房租賃試點落地，并發布個人住房租賃貸款“按居貸”。緊接著湖北省分行和重慶市分行也相繼簽訂住房租賃戰略合作協議。

1.3 機會分析

第一，在 房地產市場宏觀調控的背景下，傳統的個人住房貸款業務必然緊縮，調整貸款結構，尋找新的利潤增長點成為必然。比如個人消費類貸款“快貸”，截止到7月份，遼寧新增已經超過20億， 是順應時代的金融創新類產物，而傳統消費貸款產品卻是負增長。國家為房地產市場發展指明了方向，加快建立多渠道保障、租購并舉的住房制度，建行要抓住這個時代賦予的機遇，搶占沈陽地區租賃市場份額。

第二，沈陽自貿區位于渾南和蘇家屯兩個行政區，是國家全面創新改革實驗區和高新技術產業開發 區。沈陽將成為振興東北的實驗基地，匯集高端制造業和航運以及商貿物流等產業。沈陽政府出臺一系列激勵政策，有利于引進外來人才和吸引東北人才回歸，將會有大量的青年人來沈陽發展和創業。住房租賃貸款定位剛畢業不久的大學生群體，他們對住房要求較高，喜歡有獨立的空間和優質的住房環境，而且愿意接受新生事物，但目前來說收入水平又不是很高。建行住房租賃貸款正好解決他們的住房要求，保證住房品質的同時又不增加生活負擔。

1.4 威脅分析

第一，互聯網金融的敏銳嗅覺。以互聯網巨頭阿里巴巴為例，早在8月初，就與杭州房管局簽訂里戰略合作協議，預打造全國首個“智慧住房租賃平臺”。阿里的 租賃金融優勢也很明顯，客戶群體眾多，而且大部分是年輕人；貸款門檻低，通過芝麻信用來評定是否符合貸款條件和貸款金額；互聯網平臺操作簡單、便捷、高效。建行的租賃貸款條件相對互聯網金融要嚴格一些，但利率低很多，所以要嚴格把控資產質量。互聯網金融貸款利率高，貸款條件寬泛，隨之承擔的違約風險也高。建行提供的租賃貸款面向優質客戶群體，信用資質良好且對貸款利率比較敏感。

第二，市場對房屋租賃貸款的接受程度。住房租賃貸款前景良好，但年輕人是否認可這個新興事物呢？在北京、上海、廣州、深圳等一線發達城市，房子動輒幾萬一平，租房也要幾千一個月，對于初入社會的年輕人來說壓力很大，那么租賃貸款算是緩解緊張經濟的一個手段。有些人可能會有不同的看法，認為租賃貸款也在無形中增加住房成本，租不起條件好的房子，可以租環境差一些或者地點偏一些的房子。一線城市尚且如此，那新一線城市沈陽呢？沈陽購房價格不算高，平均八千一平，租房每月一千多可以租個單間，這種新興的租賃模式必然要區別于傳統的租房模式，使年輕人更樂于接受。

2 建行在沈陽開展住房租賃戰略選擇

2.1 銀政戰略合作。沈陽政府住房租賃交易服務平臺已于2017年10月份正式發布，現有板塊大體功能包括查找住房、發布房源信息和政策資訊等。有部分板塊還在不斷建設中，預計12月底前實現全部功能。已經有芒果、銘家和瑞家地產等中介機構參與其中。建行作為按揭貸款投放量最大的銀行，理應參與到住房租賃市場建設中，提供一攬子金融解決方案，為租購并舉提供全方位的金融服務支持，既幫助政府來指導和規范市場，也為建行今后開展住房租賃貸款打下堅實的基礎。

2.2 首選與優質開發商簽訂住房租賃戰略合作協議。如萬科、碧桂園、金地等大的開發商，特別是萬科已經在沈陽推出了長租公寓業務品牌”泊寓’，建行要先行搶占市場份額，確保“按居貸“順利落戶沈陽。已經有了萬科 的先例，那么其他開發企業也會盡快響應國家號召，全力開展租售并舉。以前開發商不愿意介入住房租賃市場，主要因為資金回籠時間太長。但簽署住房租賃戰略協議是項雙贏的合作，開發商一方面能夠得到更多的金融支持，”按居貸“產品一次性支付全部租房資金；一方面也能緩解去庫存的壓力，加快轉型進程。

2.3 加大宣傳力度。習近平強調：“房子是用來住的，不是用來炒的”。時任萬科董事長王石也曾經提出“40歲之前租房為好”的概念。促進房地產市場健康穩定的發展，不僅僅要用政策手段來調控房價，抑制房子價格過快增長，更要深化改革，建立長效機制。把房子的投機屬性回歸到居住本身，政府要大力推動人才住房建設，建行也要做好相關的金融服務工作，向社會積極傳導“租房挺好”這一新觀念。銀行應該更加關注長遠利益，只有房地產市場健康平穩的發展，才能把住房貸款的風險降到最低。

2.4 建行住房租賃貸款惠民政策。建行要傳承服務住房市場的優勢，著力打造“要租房，到建行”的服務品牌。”按居貸“執行較為優惠的利率政策，低于同期按揭貸款，而且低于信用卡分期和互聯網金融貸款，使年輕人更樂于接受這個新興品牌。以后是否可以推出租房貸款滿一定年限，且信用良好的客戶，給予按揭貸款優惠利率政策，這個優惠條件可以作為吸引客戶的一種方式。

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張博（1984—）男，籍貫：吉林農安，職務：客戶經理，現職稱：經濟師，研究方向：銀行或相關的金融方面，單位：中國建設銀行遼寧省分行。