試述房地產企業成本管理存在的問題及應對策略

文/喬冬喜，遼寧省建筑設計研究院

試述房地產企業成本管理存在的問題及應對策略

文/喬冬喜，遼寧省建筑設計研究院

隨著國家對地產行業的有效調控，遵循地產行業市場規律，房地產企業的發展逐漸由粗放型向精細化轉變。由于地產行業成本整體呈走高趨勢，盈利水平不斷降低，因此，做好成本管理工作已是地產企業工作的重中之重。地產行業的成本管理是衡量一個企業競爭力的重要標準，企業要想在眾多的競爭對手里引領市場風向，持續盈利，必須提高自身的成本管理水平，鞏固和提高企業自身的核心競爭力。

房地產企業；成本管理；管理對策

1 房地產企業成本控制相關概述

1.1 房地產成本管理。

1.1.1 房地產成本。

成本是指為過程增值和結果有效已付出或應付出的資源代價。房地產成本即是開發企業在項目開發過程中通過前期規劃、土地獲取、基礎設施建設、房屋建設，進行商品房銷售等生產經營活動，以達到盈利的目的，就必須耗費一定的資源，其所耗費資源的貨幣表現稱之為房地產成本。

1.1.2 房地產成本管理。

了解了房地產成本的組成，我們就可以給房地產的成本管理下一個定義:房地產成本管理即是房地產成本管理部口及相關協同部口，在企業負責人的帶領下，對房地產開發全過程可能發生的費用進行控制，從而使得房地產開發效益最大化。

1.2 房地產成本管理特點。

房地產開發成本是指在房地產開發過程中所發生的各項費用，包括土地購置費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套費以及開發間接費等。其特點如下:第一，房地產開發是一種生產性建設項目總投資。生產性建設項目總投資包含建設投資、建設期利息、和流動資金三個部分;非生產性建設項目總投資包括建設投資和建設期利息兩部分。第二，開發成本內容復雜。成本項目從實物形態上，很難劃定其支出的界線。因為房地產開發周期長成本內容多，使得各年度之間成本不平衡，而且由于房地產開發項目成本費用又不具備可比性。由于各個地塊所處環境不同，使得項目開發的前期工程費、征地補償費、拆遷安置費等都無法有一個統一標準，而管理的水平的高低、對政策的利用程度、對機會的把握及公共關系的處理等因素，都會造成成本的增減。

2 房地產成本管理存在的問題

房地產行業在我國是一項新興的行業，行業發展之初盈利水平相對較高，但隨著企業規模的不斷擴大，行業的不斷飽和，盈利水平就呈現下降趨勢。然而很多地產企業沒有重視成本管理工作，造成經營過程中很多問題的出現。

2.1 成本管理意識淡薄。

一方面，很多地產企業沒有形成成本管理的觀念，成本管理意識淡薄。雖然地產行業不斷趨于成熟，公司化運營體系不斷完善，但是成本管理工作沒有得到管理層面的重視，片面的理解成本管理只是一味地減少開支降低成本，卻忽略了成本管理是一門成本權衡的科學工作。另一方面，成本管理工作多數集中于一個或者幾個部門，沒有其他部門人員的參與，這樣就會容易導致成本管理工作被認為是相關部門的工作，而與大多數員工無關，這就會使成本管理無法滲透到全體員工的思想意識里，在日常工作中以為完成既定要求的工作，沒有為公司的整體運營進行成本管理。這就很容易造成成本的浪費以及資金使用效率低下問題的出現。

2.2 成本管理體系不健全。

多數地產行業的成本管理體系依然停留在粗放型的管理方式上，由于市場環境的變化，之前的管理方式已不能滿足現在市場需求。之前的管理體系存在著諸多弊端，體系不健全影響著地產企業的發展。成本管理體系沒有明確崗位職責要求，造成相應崗位工作人員不能明確自己的工作目標，同時，也沒有做到責任制，缺乏對員工的約束力以及考核要求。另外，由于制度的缺失，造成成本管理工作的執行力不足，很多下發的工作要求沒有按時按量完成，進而影響了成本管理工作目標的達成。還有就是成本管理工作分配不當，多部門同時參與但是權責不明，雖然得到多部門員工的共同重視但效率低下，這樣也造成了成本管理工作效率的低下。

2.3 成本管理缺乏科學控制。

傳統的地產企業成本管理主要表現在財務部門的成本決算，由于地產業務人員提請報告的時效性的遲滯性，財務部門的決算報告不能充分的反映成本控制的作用。財務部門的成本管理缺乏事前的詳細預算以及過程中的成本控制，這種狀況就會造成項目進行中成本使用問題的出現，依然不能有效的進行成本管理和控制，因此，缺乏科學控制的成本管理工作不適用于現代化的地產企業管理工作。

3 房地產成本管理對策

3.1 提高企業成本管理意識，加強全員成本管理工作。

地產企業成本管理工作的推行過程中，需要做好成本管理的宣導工作，讓全體員工形成成本管理工作的觀念，并落實到實際的工作中，只有將基層的員工培養成為科學的成本管理工作的踐行者，才能夠提高企業整體的成本管理意識。另外，成本管理工作是貫穿企業經營活動的各個環節的，因此，企業應該針對成本管理工作的范圍、內容、方式、分析等各方面的工作進行充分的論證和規劃，將日常經營活動的各個方面置于成本管理工作的范圍之內，科學的應用成本管理手段，節省開支，提高經營效率，為企業創造更高的利潤。

3.2 完善成本管理體系，健全成本管理工作實施的各項制度。

成本管理要精細化，對項目開展的全過程進行科學管理。房地產企業要不斷創新，借助互聯網等信息技術平臺積極地進行成本管理方式的創新，也可以借助互聯網大數據平臺，幫助企業科學的歸納分析成本數據，找出降低成本的突破口，節省成本開支。地產企業的管理層要對成本管理體系進行科學構建，對經營活動的各個環節進行成本控制，做到成本管理工作權責分明，責任到人，并制定合適的激勵政策，引導員工科學執行公司的成本管理制度。只有堅持貫徹成本管理制度才能切實有效的做好成本管理的工作，為企業的發展控制好成本的運用，進而創造豐厚的利潤。

4 結束語

總之，地產企業只有堅持貫徹執行成本管理工作，才能為企業節省開支，創造更多的利潤，并促進企業的持續發展。企業在經營發展中需要不斷尋找有效的措施來應對成本管理工作中的各項問題，制定適合自身發展的成本管理政策，完善成本管理體系，促進企業健康長久的發展。

[1]楊小萍.淺談房地產企業成本管理存在的問題與對策[J].經濟研究導刊，2013，12：82-83.

[2]陳琰.房地產成本管理突出問題及對策探究[J].財經界(學術版)，2015，09：79-80.