萬達集團商業地產副總裁黃國斌：文旅地產開發核心是對開發節奏的把握

文/本刊記者 張征征

萬達集團商業地產副總裁黃國斌：文旅地產開發核心是對開發節奏的把握

文/本刊記者 張征征

著我國經濟發展水平和城鄉居民收入的不斷提高，文化消費、旅游消費日益成為廣大人民群眾的日常需求，成為經濟發展新的增長點。2017年春，國家發改委更是連同八個部門，研究制定了《“十三五”時期文化旅游提升工程實施方案》，旨在提高我國文化旅游發展質量和效益，促進珍貴遺產資源保護傳承和地方經濟結構轉型升級。各家開發商聞風而動，從雅居樂到萬達，從東方園林到綠地，從恒大到碧桂園，都紛紛加入文旅開發的大軍當中。但文旅地產究竟該如何做？怎么開發才不至流于簡單的模式套用？

日前，本刊記者采訪了萬達集

隨團商業地產副總裁黃國斌，請他闡述了自己關于文旅地產的系統思路。

記者：近三年您整體負責15個萬達文旅項目，我認為您最有資格解讀，做文旅地產開發最重要的是什么？

黃國斌：中國目前的文旅地產開發，核心是“節奏”兩字，也就是對開發節奏的把握。

綜合考慮項目的年度現金流、開發速度、資金需求、企業融資之間的平衡，會制定出不同的開發順序，而不同的開發順序則呈現完全不同的整盤利潤。

我們結合這么多年文旅項目開發經驗，進行了深入的復盤和反思，

開發了國內首個“文旅項目開發節奏模型”。這個模型把影響開發節奏的所有因素全部組合在一起，包括持有物業節點、成本、財務、核算、稅收、價格、市場及預測等，形成無限多的開發組合可能性。有了這個模型，只要輸入不同的開發思路，就能馬上推導出這種方案的經濟效益，給文旅項目的開發決策提供了快捷、精確的參考依據。

記者：中國房屋質量問題多年來都是個老大難，您覺得如何才能解決？

黃國斌：設計一體化+施工產業化，雙拳并舉有望破解中國房屋質量困局。

萬達西雙版納國際度假區。匡保橋 攝

整體來說，中國的房地產行業的品質，相比10多年前并沒有多么大的進步，根本原因在于沒有一套根本的保障體系。

我們要建立一套保障體系，第一個要點是設計一體化。目前設計的各個板塊如景觀、建筑、機電等都是分開的，各自為戰，設計界面多，出現問題的風險太大，設計一體化將能夠解決這個問題。設計一體化還要注重用戶思維，通過吸收市場與客戶的反饋意見，設計師不斷對產品進行反思和調整，投放，反饋，再調整——這種設計的閉環將能產生更多優秀的產品。

保障體系的第二個要點是工程施工的產業化。我國的房屋建設多數采用的仍然是施工現場人工作業的方式，施工人員的素質以及技術操作水平相對較低，施工過程誤差較大，會導致施工質量不可控。住宅產業化能夠有效避免傳統建造方式下的人工作業誤差、保障建筑質量，減少現場施工產生的能耗和污染，還可以降低人力成本，提高生產效率。通過產業化保證了基本質量優良，在此基礎上才可能進一步做更優化的提升。

記者：文旅地產營銷與傳統的住宅、城市綜合體營銷有什么區別？

黃國斌：我們曾經總結過文旅營銷的核心三要點模型：城市營銷、文化營銷、勢能營銷。

城市營銷，萬達城選擇落地一個城市，將對這個城市的未來格局、對諸多市民的生活產生重大的影響，因此第一件事情就是要深入了解本地的歷史、人文、地理，以開放的姿態全然擁抱和融入這個城市，讓這個城市的市民感受到“萬達城是我們城市的一部分，是我們的驕傲”。

文化營銷，作為文化旅游城，文化是必不可少的要素。必須要結合“文化”這個核心概念來進行全面、系統的營銷，才能體現出萬達城的核心價值，讓項目從眾多普通的住宅商業項目中脫穎而出。

勢能營銷，作為幾百億的大盤，勢能是營銷成功非常關鍵的因素。在結合城市特點、文化元素的基礎上，從面世伊始就大動作、大開大合，才能打造項目的高勢能，讓市場一接觸就立刻被征服；在持續的營銷過程中，也要用高勢能的策略和策劃，保持項目不斷的高歌猛進。

記者：據了解您手下都是非常優秀的項目總經理，在團隊管理過程中您有什么心得？

黃國斌：我們萬達城的總經理，都是具有二三十年房地產從業經驗的高級管理人才，專業能力和解決問題的能力都是行業一流的。

我的心得是：要充分尊重人，把每個個體都當成有智慧有追求的個體，才能調動他的主觀能動性；同時，團隊要有共同的愿景，要有做出好產品的理想，我們系統的這種氛圍已經蔚然成風，從中心到項目，大家都是一門心思做專業。

記者：作為一名資深的高級職業經理人，您對年輕職業經理人有什么建議？

黃國斌：找一個好的平臺，在一個企業里盡量長遠發展。不用設立職位、金錢上的具體目標，而要設定工作成果的目標。把現在的工作做好，機會自然就來。

其次，不要怕活多，干得越多、越雜，工作能力提升越大。因為職位越高，對綜合管理能力要求越高。