長租公寓或成下一風(fēng)口

張配豪

隨著內(nèi)地樓市調(diào)控不斷升級且市場逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，被公認(rèn)是萬億藍(lán)海市場的“長租公寓”，伴隨著政策春風(fēng)，成為房企眼中的“寵兒”。

房子是用來住的，隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)生看得見的變化，長租市場的萬億規(guī)模正在成為資本爭奪的熱點(diǎn)。隨著內(nèi)地樓市調(diào)控不斷升級且市場逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，被公認(rèn)是萬億藍(lán)海市場的“長租公寓”，伴隨著政策春風(fēng)，成為房企眼中的“寵兒”。

解決市場痛點(diǎn)

長租公寓，又名白領(lǐng)公寓或單身公寓，是近幾年房地產(chǎn)市場一個(gè)新興行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租的公寓模式。

長租公寓能夠提供類似酒店的服務(wù)，但價(jià)格要親民很多。該門店的房間目前幾乎住滿，租客多為互聯(lián)網(wǎng)、傳媒行業(yè)的年輕人，租金約每月2500元至3600元不等。

記者了解到，目前長租公寓市場主要有幾種玩家：一種是原有的房地產(chǎn)企業(yè)，比如萬科推出的泊寓項(xiàng)目、天津住房集團(tuán)發(fā)布的天住領(lǐng)寓青年公寓；另一種是房產(chǎn)中介鏈家推出的自如友家；再有就是“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的蛋殼類。

一種經(jīng)營模式想在市場站穩(wěn)腳跟，用現(xiàn)在流行的說法就是，要能解決客戶的痛點(diǎn)問題。

從租客的角度看，長租公寓的管理和服務(wù)，比原先的租房省心、安心，租客也不用擔(dān)心房東隨意漲租或是提前收回房屋；而房東方面，在一次性將房子交由長租公寓這樣的專業(yè)機(jī)構(gòu)打理之后，可以實(shí)現(xiàn)一年十二個(gè)月，月月得到租金，也免去了和租客之間可能產(chǎn)生的爭議。

在長租公寓記者看到，房屋風(fēng)格既有清新淡雅也有溫馨浪漫，以不同的形式來滿足不同的需要，但總體上是大眾主流喜愛的家居特點(diǎn)。在安全方面，每間房都有自己的指紋密碼鎖，確保了租戶安全。同時(shí)會有兩周一次的專業(yè)人員保潔工作，保證了房間的干凈整潔。

事實(shí)上，長租公寓面對的是從大學(xué)畢業(yè)到成家之前這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，都市白領(lǐng)的居住需求，高效、快捷、安全、舒適這些傳統(tǒng)二房東模式難以解決的問題，通過長租公寓專業(yè)公司化運(yùn)營不再是難題。比如一般的租房，都需要租客押一付三，在北上廣這樣的城市，基本都會是上萬元，對剛畢業(yè)的大學(xué)生是不小的負(fù)擔(dān)。而在長租公寓只要押一付一即可，降低了門檻。

對于剛就業(yè)的年輕人和靈活居住者來說，長租公寓是不錯(cuò)的選擇，但對于組建了家庭、有了孩子的人來說，顯然是不適宜的。

房企加速涌入

由于站在新的風(fēng)口，長租公寓吸引著社會資本加速布局。在剛剛過去的2017年各大房企中期業(yè)績會上，“長租公寓”成為關(guān)鍵詞被密集提及。

8月25日，萬科2017年中期業(yè)績會上，董事會主席、CEO郁亮表示，長租公寓已被列為萬科的“拓展業(yè)務(wù)”之一，萬科泊寓品牌今年已開業(yè)2萬間了，全年可以做到3萬間，預(yù)計(jì)明年15萬間。據(jù)悉，郁亮在各地考察萬科的項(xiàng)目時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注的便是長租公寓。

同樣布局該領(lǐng)域的還有合景泰富。8月29日，合景泰富業(yè)績會上，集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事孔健岷表示，未來兩三年公司自有的土地儲備中可以提供約2萬間長租公寓，但也會通過租賃其他物業(yè)改造的方式來增加約2萬～3萬間，預(yù)計(jì)未來總量可以達(dá)到4萬～5萬間。

記者獲悉，目前合景泰富已在廣州布局W公寓，共有170個(gè)房間。在該公司的中短期規(guī)劃中，高端長租公寓品牌“逸舍”將于2018年10月在成都推出，可租面積3.5萬平方米，共計(jì)229個(gè)房間；中端長租公寓品牌“昕舍”將陸續(xù)在廣州、深圳、上海等一線城市落地，總可租面積達(dá)到110萬平方米，提供約1500個(gè)房間，預(yù)計(jì)在2018～2020年期間達(dá)到穩(wěn)定的收入。

克而瑞房地產(chǎn)研究中心研究員房玲認(rèn)為，房企進(jìn)軍長租公寓有其戰(zhàn)略考量。從短期來看，長租公寓租賃業(yè)務(wù)與房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)可以產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，共享客戶資源，進(jìn)行聯(lián)合營銷，從而促進(jìn)銷售項(xiàng)目的去化。通過長租公寓，開發(fā)商培養(yǎng)起一批未來的潛在購房客戶——今天租泊寓的年輕人，也許若干年后就會成為萬科業(yè)主。

此外，由部分城市要求部分招拍掛的出讓土地必須有一定比例面積由開發(fā)商自持，長租公寓便成為這部分自持物業(yè)重要的去化出路。

來自川財(cái)證券研究報(bào)告顯示，7月24日，上海成交的兩幅租賃住房用地正式成交。一幅位于浦東新區(qū)張江南區(qū)的地塊成交價(jià)格為7.24億元，成交樓面單價(jià)為每平方米5569元；另一幅地塊位于嘉定區(qū)嘉定新城，成交價(jià)格為4.24億元，成交樓面單價(jià)為每平方米5950元。兩幅土地采取“只租不售”模式，項(xiàng)目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。

萬億市場風(fēng)口

隨著租房逐漸成為一種新的可接受的生活方式，都市白領(lǐng)的長租正在吸引資本的目光，成了一個(gè)看得見的風(fēng)口。

2016年末，鏈家研究院發(fā)布研究報(bào)告預(yù)測，2016年、2020年、2025年，中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預(yù)計(jì)會超過4萬億元，市場前景可期。

資料顯示，目前長租公寓數(shù)量在全國租賃市場的占比約為2%～3%，而發(fā)達(dá)國家這一占比約為20%～30%，國內(nèi)長租公寓還有巨大發(fā)展空間，市場規(guī)模至少會在萬億元以上。但到目前為止，該領(lǐng)域還沒有出現(xiàn)能夠形成壟斷的公司和企業(yè)，這也是資本看好這一市場的重要原因，畢竟只有在一個(gè)初生的環(huán)境下，才有最大的機(jī)會。

在去年博鰲房地產(chǎn)論壇大講堂環(huán)節(jié)中，魔方金服創(chuàng)始人兼CEO凌駿給現(xiàn)場聽眾算了一筆賬：中國目前有2.5億的流動(dòng)人口，每年有700多萬的應(yīng)屆畢業(yè)生。這是一個(gè)非常剛需的市場。“以上海為例，上海現(xiàn)在的流動(dòng)人口有1500萬，每年新增近100萬的人口流入。一套房子月租金在1000塊錢，一年就是1.2萬元的租金支付，如果對應(yīng)2.5億的人口，就是一個(gè)2.5萬億的市場，所以這是一個(gè)萬億級的市場。”

長租公寓盈不盈利，業(yè)內(nèi)人士常說的一句話就是：“算不過賬來”，55%的拿房成本占比和65%的入住率是長租公寓行業(yè)盈利臨界點(diǎn)。“長租公寓在市場端是藍(lán)海，但在運(yùn)營端是紅海”，即便前景看好，但長租公寓的盈利偏低特性，依然困擾著部分房企。

優(yōu)帕克互聯(lián)網(wǎng)首席運(yùn)營官楊劍凌也直言，公寓行業(yè)從來不是一個(gè)暴利的行業(yè)，它的盈利模式其實(shí)非常簡單，即“你的租金減掉你所有的成本，再減掉包租房源的價(jià)格，而這部分成本合計(jì)大概占到70%～80%，10%的利潤率是一個(gè)非常理想的水平，但空置率每上升一個(gè)點(diǎn)，你全年的利潤都有可能被吃掉。”郁亮表示，從回報(bào)率來說，我們能夠達(dá)到1%-2%的回報(bào)率，已經(jīng)很滿意了。“但隨著政府出臺相關(guān)的扶持政策，相信長租公寓回報(bào)率低的情況會慢慢有所改變。”郁亮續(xù)稱。

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競相進(jìn)入長租公寓，勢必推高拿房成本。如何在現(xiàn)有的市場條件下，消化拿房成本占比是開發(fā)商獲取快速擴(kuò)張規(guī)模化復(fù)制能力的關(guān)鍵要素。通過產(chǎn)品創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)差異化競爭是可操作途徑。建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、裝修風(fēng)格是主要著力點(diǎn)。例如“YOU+”壓縮居住空間，增加公共空間，提升用戶產(chǎn)品體驗(yàn)及增加租金收入，在公寓一樓配備公共娛樂設(shè)施——健身房、臺球室、吧臺、便利店等。有的則另辟蹊徑，專注細(xì)分市場，“包租婆”是一個(gè)女性主題的品牌公寓，圍繞“女性生活平臺”，為用戶提供房屋出租及休閑生活服務(wù)，致力于營造時(shí)尚、品質(zhì)的生活方式。