基于地籍管理的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)分析

李翠

摘要：隨著我國(guó)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化建設(shè)的進(jìn)程也在隨之加快。現(xiàn)如今，有關(guān)農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)工作也正如火如荼的進(jìn)行。然而，由于當(dāng)前，我國(guó)針對(duì)農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)尚未提出明確的規(guī)劃，故而在實(shí)際的實(shí)施過(guò)程中也衍生出了許多問(wèn)題，對(duì)此，筆者將探討這些問(wèn)題，以望找出切實(shí)可行的解決策略，從而促進(jìn)農(nóng)村與城市地區(qū)的共同發(fā)展。

關(guān)鍵詞：地籍管理；集體建設(shè)用地；使用權(quán)流轉(zhuǎn)

有關(guān)集體建設(shè)用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)本身便伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，加之現(xiàn)如今，我國(guó)于此方面的法律法規(guī)也尚未完善，故而在實(shí)際的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作中難免處處受制。對(duì)此，為確保我國(guó)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，建設(shè)用地亦能達(dá)成供需平衡，故建設(shè)規(guī)范的集體建設(shè)用地進(jìn)行市場(chǎng)流轉(zhuǎn)機(jī)制便顯得尤為重要。

一、完替土地產(chǎn)權(quán)制度，加快集體土地地箱調(diào)查登記發(fā)證工作

所謂的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，其本質(zhì)即是土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移。而清晰的土地產(chǎn)權(quán)方式確保土地市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的前提與基礎(chǔ)。就農(nóng)民對(duì)土地本身所享有的權(quán)利而言，主要分為所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)以及處分權(quán)，至于流轉(zhuǎn)的核心主要在于處分權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓的形式既可以是出租，亦可用作抵押或是入股等多種形式。而無(wú)論怎樣的形式，其集體土地的產(chǎn)權(quán)終將歸屬農(nóng)民，故而法律也需對(duì)此予以確認(rèn)，如此方能切實(shí)維護(hù)廣大農(nóng)民的切身利益，進(jìn)而為建立正常、有序的農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)打下基礎(chǔ)。當(dāng)前，為切實(shí)達(dá)成以上目標(biāo)，我國(guó)各地區(qū)也結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況提出了相關(guān)的管理方法，如廣東省便在其所出臺(tái)的《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》中，將農(nóng)民集體與農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)等作為地方性法規(guī)的核心，明確了農(nóng)民對(duì)集體土地的產(chǎn)權(quán)。與此同時(shí)，該管理辦法還將集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體范圍由集體經(jīng)濟(jì)組織擴(kuò)大到了各類(lèi)市場(chǎng)主體，從而為營(yíng)造公平的市場(chǎng)環(huán)境奠定了良好基礎(chǔ)。此管理辦法的出臺(tái)無(wú)疑是為我國(guó)其他城市制定相應(yīng)的管理制度及體系提供了有效借鑒。對(duì)此，其他地區(qū)也應(yīng)紛紛效仿廣東，構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化的現(xiàn)代地籍管理體系，從而讓更多地農(nóng)民亦能分享到城市化建設(shè)過(guò)程中所獲得的成果，如此方能為城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一的推進(jìn)奠定良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

二、明確征地范圍，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制，保障農(nóng)民利益

當(dāng)前，我國(guó)的《土地管理法》中雖明確規(guī)定了任何單位及個(gè)人，但凡涉及到土地的使用均必須依法取得國(guó)有土地使用權(quán)，其中也包括原本屬于農(nóng)民集體，后經(jīng)國(guó)家征收的土地。此項(xiàng)立法的根本目的在于保護(hù)農(nóng)業(yè)用地，但卻在無(wú)形中突破了只有用于公益目的的土地才能通過(guò)征收的方式獲得這一規(guī)定。基于此項(xiàng)制度，便無(wú)法確保農(nóng)民利益不受任何形式的損害。因此，針對(duì)我國(guó)當(dāng)前推行的法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)于土地征收制度中明確約定公益用地的涉及范圍，即便是國(guó)家出面征收，也應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)定價(jià)的方式向農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)，而非人又開(kāi)發(fā)商巧立名目，實(shí)則損害了農(nóng)民的利益。與此同時(shí)，針對(duì)流入市場(chǎng)的土地，也不能置之不理，而是需結(jié)合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃，經(jīng)嚴(yán)格的指標(biāo)審核通過(guò)方可執(zhí)行具體的建設(shè)工作。

三、開(kāi)展土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)治理工作，進(jìn)一步加快農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法制化進(jìn)程

1、由于我國(guó)當(dāng)前針對(duì)農(nóng)村集體土地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)尚未提出相應(yīng)的法規(guī)制度，故而為防止違法利用集體用地行為的發(fā)生，其首要之務(wù)便是建立一套行之有效的集體建設(shè)用地規(guī)范制度，并在農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)程序方面予以進(jìn)一步優(yōu)化，以確保手續(xù)的完備性以及合同的規(guī)范性，進(jìn)而避免農(nóng)民利益遭受侵害。

2、政府應(yīng)充分發(fā)揮自身的引導(dǎo)與服務(wù)職能。首先是宣傳引導(dǎo)方面，為切實(shí)推動(dòng)我國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程并確保在此過(guò)程中不會(huì)損害農(nóng)民利益，作為國(guó)家政策的執(zhí)行者，各地政府均應(yīng)加強(qiáng)對(duì)國(guó)家政策的宣傳，唯有讓廣大農(nóng)民正確認(rèn)識(shí)到短期與長(zhǎng)期利益之間的利害關(guān)系，方有利于農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的順利實(shí)施。其次是針對(duì)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方向，政府方面也應(yīng)予以嚴(yán)格把控，以確保農(nóng)村土地的利用與規(guī)劃亦能與城市程度規(guī)劃達(dá)成一致，進(jìn)而促進(jìn)城鄉(xiāng)地區(qū)的共同發(fā)展。

3、加強(qiáng)市場(chǎng)機(jī)制的培育。積極建立科學(xué)、合理的市場(chǎng)機(jī)制，一方面可對(duì)地租、地價(jià)予以有效調(diào)控，以確保土地的市場(chǎng)價(jià)格始終保持在合理范圍之內(nèi)，另一方面則能盡可能減少外界因素的干擾，從而讓農(nóng)民真正能擁有土地的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，進(jìn)而可根據(jù)自身意愿選擇是否做出流轉(zhuǎn)。

4、建立土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)。為切實(shí)保障農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的有序開(kāi)展，各地區(qū)都應(yīng)組織建立專(zhuān)門(mén)的土地流轉(zhuǎn)管理部門(mén)或機(jī)構(gòu)，并透明化機(jī)構(gòu)的所有工作，從而在保障農(nóng)民對(duì)土地的所有權(quán)同時(shí)讓農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作開(kāi)展得更加高效、合理。

5、培育土地中介機(jī)構(gòu)。位處偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民，其對(duì)土地知識(shí)了解甚少，也缺乏流轉(zhuǎn)土地的渠道，故而培育土地中介機(jī)構(gòu)的主要目的便在于為農(nóng)民提供土地信息服務(wù)，以便更好地將農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至市場(chǎng)。

四、按照市場(chǎng)規(guī)則為農(nóng)用地分等定級(jí)，確定基準(zhǔn)地價(jià)，為農(nóng)用地評(píng)估提供合理依據(jù)

不同區(qū)域或地段，其土地加之亦有其差異，故而政府在開(kāi)展城市化建設(shè)工作時(shí)，應(yīng)分別對(duì)農(nóng)用地與集體建設(shè)用地予以地價(jià)評(píng)估，并在此過(guò)程中確保定價(jià)的公正、客觀與合理。以此防止集體建設(shè)用地地價(jià)流轉(zhuǎn)，進(jìn)而促進(jìn)城市用地、集體建設(shè)用地以及農(nóng)用地之間的地價(jià)協(xié)調(diào)。

總之，針對(duì)農(nóng)村地區(qū)的集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，應(yīng)務(wù)必保證其利益分配的合理性，方有利于維護(hù)農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的有序開(kāi)展。鑒于當(dāng)前，各地區(qū)在實(shí)踐過(guò)程中均存在部分問(wèn)題，故而政府也應(yīng)積極發(fā)揮自身的調(diào)配作用，并根據(jù)黨中央提出的“初次分配基于產(chǎn)權(quán)，二次分配政府參與”原則，以切實(shí)維護(hù)農(nóng)民切身利益，如此方有利于推動(dòng)我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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