房地產信貸的風險分析和防范對策

文/陳柯

房地產信貸的風險分析和防范對策

文/陳柯

本文以房地產信貸種類和特點為研究基礎，分析了房地產信貸在操作、信用、經營和市場四個方面存在的風險，并針對性地從政府、銀行、房地產商以及中介機構四個方面提出了防范信貸風險的對策。

房地產商；信貸風險；銀行

1 房地產信貸理論

1.1 房地產信貸的種類

政策性貸款。政策性貸款主要就是指住房公積金這種類型，該種貸款形式往往有特定的服務對象，且能給其提供低利率、長期限的貸款。

商業性貸款。商業性的貸款主要則應用于商業性的用途，是一種短期貸款，相比于政策性的貸款和個人住房按揭貸款，它的利率是較高的，且流動性較強。

個人住房按揭貸款。這種貸款種類是專門為有住房需求的人群設計而成，該貸款資金只能用于購買個人住房，還款期限較之于其他兩種更長。

1.2 房地產信貸的特點

波動性。房地產信貸業務的風險程度與市場上房價的高低程度直接相關，因此房價的波動會直接影響房地產信貸業務的波動。

泡沫性。土地由于是稀缺資源，在市場上長期處于供不應求狀態，因此也會吸引大量開發商、炒房團等有利益需求人群的涌入，房屋價格在其操作之后會大大查過其價值，容易形成房地產泡沫，影響經濟的穩定發展。

區域性。不同區域的土地，價值大不相同，同時房地產信貸的發展情況也有區域性的差別，對于不同區域的房地產信貸條件也不相同，會根據具體趨于具體對待。

傳遞性。房地產開發的崛起也相應地帶動了銀行的相關業務發展，因此房地產對于相關產業是有一定的傳遞性的，一旦房地產信貸出現風險，那么與其相關的產業都需要承擔該風險。

關聯性。房地產信貸的風險與借款客戶是具有關聯性的，不管是個人按揭貸款還是企業商業性貸款，一旦借款客戶發生資金問題無法按時償還貸款，都會直接造成貸款無法收回的風險問題。

難以避免性。房地產信貸的風險是難以避免的，高風險往往與高收益相關，無論是銀行還是房地產商都會為了利益最大化而承擔相應風險。

2 房地產信貸的風險分析

2.1 操作風險

在房地產信貸業務中，銀行面臨的操作風險主要來自于銀行操作制度的不完善以及對于操作制度的不遵循。我國的大部分商業銀行都已經建立了相應的管理制度來監管銀行業務的操作流程，但是銀行的管理制度并不完善，還是存在一些漏洞會讓有心人有可趁之機，而且由于銀行業務人員的素質不高，操作性風險難以避免。

2.2 信用風險

信用風險一直以來都是銀行業不得不面對的一種風險，房地產信貸中自然也會存在。商業銀行的主要貸款都是房地產信貸，因此在房地產信貸方面的信用風險也是商業銀行需要面對的信用風險的主要組成部分。

目前房地產信貸方面面臨的最大的風險就是來自于房地產商的信用風險。按照國家頒布的有關規定，銀行的信貸資金是在房地產商的自有資金之后才會進入房地產的建筑施工的資金，但是許多房地產商并沒有遵循該規定，而是利用流動資金貸款來代替房地產開發貸款，把長期開發貸款轉化成了短期貸款，甚至有些房地產商會將長期開發貸款轉化到不同的銀行，向不同的銀行申請貸款。同時房地產商也會為了貸到更多的款而故意高估房地產開發項目的價值，加大了房地產信貸的風險。

2.3 經營風險

經營風險在房地產投資活動中也是非常普遍的，這是由于房地產商內部的經營失誤造成的投資預期與實際之間的偏離從而無法在約定期限內償還銀行貸款，對房地產信貸造成的風險。

就目前我國的房地產市場來說，除了一些投資合理且資產質量過關的房地產企業能夠從中盈利，其他大部分房地產公司都會面臨這樣那樣的問題，存在著虧損的潛在風險，而這些房地產開發企業的主要資金來源都是銀行貸款，因此為房地產企業買單的往往都是銀行。

2.4 市場風險

隨著市場上政策、供給等情況的變化，房地產市場價格會有所波動，這就不得不為房地產信貸帶來市場風險，當市場價格低于房地產價值時，房地產開發商就面臨著入不敷出的風險，威脅到房地產商的償還貸款能力。房地產發展的周期性與宏觀經濟的周期性相關，而且這種波動的周期性在宏觀經濟周期之前，導致這種周期無法被預測，故房地產開發商面臨的風險是無法預測的。

3 房地產信貸風險的防范對策

3.1 政府方面的防范對策

3.1.1 建立政府抵押擔保制度

在租房金融方面，美國等西方國家已經有了先進的政府住房抵押擔保制度可以借鑒，讓政府的保障降低住房金融擔保體系面臨的信用風險。例如美國的退伍軍人管理局，就通過政府抵押擔保為那些已經退伍的軍人官兵提供了信用保證，使這些官兵在購買住宅時可以依靠政府信用進行房地產信貸。

3.1.2 加強政府宏觀調控

政府的宏觀調控是一只看得見的手，適當的運用對于建立新的信息披露制度和信用制度有著重要的作用，建設發布和收集宏觀經濟信息的渠道可以緩解房地產交易雙方可能存在的一些信息不平等問題。同時，政府的宏觀調控帶來的強制性規定，其對于房地產信貸行業經濟活動的約束和規范力度都是比較強的，有利于有效地降低市場中的交易成本。

3.1.3 規范政府投資行為

地方政府的財政收入有一部分就來自于土地出讓金，并且其在財政收入中占的比例在逐年上升。隨著城市的不斷發展和建設，政府對于財政資金的需求量也越來越大，不論是大型基礎設備建設還是民生問題的解決，都需要政府資金，因此政府對于土地的利用也越來越大。中央政府在控制房地產市場時，很多的地方政府對于相應的政策也一直存在著一些問題。所以規范政府的投資行為對于控制房地產信貸的風險就顯得尤為重要，想要糾正現在的房地產泡沫，必須規范政府投資行為，通過對體制改革的神話，來把中央政府對地方政府的約束力度加大，改變地方政府依靠土地增加財政收入的現狀，把地方實權和房地產市場分開，把民生因素加入目前的干部考核機制，完善干部政績的評價機制。

3.2 銀行方面的防范對策

3.2.1 完善風險管理體系，堅持流程銀行建設

在信用風險這一領域，強化銀行的信用風險管理是商業銀行目前高度重視的問題，完善風險管理體系，確保金融和經濟能夠安全穩定地運行尤其重要。同時商業銀行也應該堅持流程改造，建設流程銀行，把銀行前臺與后臺分離開來，通過垂直管理來控制信用風險，實現信用風險的計量和控制。

3.2.2 建立風險責任制，強化風險預警功能

建立風險責任制就是建立一種把貸款的風險轉化成為信貸工作人員收集詳細的貸款情況的責任，包括客戶經理和信貸風險監管專員，風險責任制對他們的要求更加高，從剛開始的深入調查到最后的風險評估，都對信貸工作人員提出了更高的要求，把每筆貸款資金都與相關的信貸工作人員直接掛鉤，這樣每筆資金都有了相應的責任人，就做到了資金落實到個人，有了特定的責任人員去負責資金尋回和追償可以大大降低房地產信貸的風險。

強化風險預警功能，包括了三個方面反映出來的風險預警。首先是在企業的財務報表中反映出來的風險信號，包括了財務報表中的現金存量與要求不符合和自有資金所占比例過高或過低等問題；其次是在與銀行進行金融往來時反映出來的風險信號，包括對于銀行借款的依賴程度過高或者短期債務使用時間過長等問題；最后是在房地產投資項目中反映出來的風險信號，包括項目的投入資金過高或者項目現金流不足以達到預期收益等問題。

3.2.3 完善激勵與約束機制，規避道德風險

我國的商業銀行對于吸收存款一直是高度重視的，但是銀行的營業利潤其實大部分源于優秀的信貸客戶，因此需要商業銀行提高信貸人員的工作積極性，控制銀行信貸風險，完善激勵與約束機制，規避道德風險。

3.2.4 提高房地產信貸認識，全面看待房地產信貸

對于房地產信貸，商業銀行一直片面地認為它是一種有利于銀行發展的優質資產，而忽視了它在經營上出現的風險，因此商業銀行應該客觀全面地看待房地產信貸這種資產，提高對房地產信貸的認識，妥善處理好房地產市場與居民需求之間存在的問題，把房地產信貸的審批程序嚴格化，防止有不合規的開發商或者是購房者從中套取貸款。

3.3 房地產商方面的防范對策

3.3.1 開拓融資渠道，降低銀行依賴

我國房地產商到會面臨一個普遍的問題就是融資渠道比較單一，大部分房地產商都是依靠銀行貸款來進行融資的，對于銀行貸款的依賴程度過高，為銀行的信貸帶來了風險。目前，要開拓融資渠道，降低房地產商對銀行貸款的依賴程度，降低房地產信貸的風險程度。

3.3.2 細分項目貸款，封閉貸款運行

房地產信貸大部分都是按照房地產開發項目來進行貸款，貸款資金并不是細分到每一個工程項目上，而是以整個房地產大項目作為單位來監管資金流動的，這樣加大了資金監管的難度系數，因此房地產商應該將信貸貸款細分到每一個工程項目上，施行貸款封閉運行，將已經完工了的銀行信貸資金重新投入到新的項目中，提高資金使用率。

3.4 中介機構方面的防范對策

房地產信貸業務是各家銀行的業務重點，通常會通過與中介機構合作，通過中介機構與房地產商進行貸款業務的往來，因此對于中介機構中存在的風險的控制也是很重要的。房地產信貸中介機構魚龍混雜，并且政府也沒有相關政策來對其進行專業的監管，因此中介機構方面往往存在著巨大的隱患，違規現象非常普遍。因此需要對房地產信貸中介機構進行專項整治，對中介機構的手續、證件以及其經營活動進行詳細全面的盤查，杜絕違規違法行為的出現，把房地產信貸中介服務透明化。

建立起完善的社會監管規范和信用評級制度，對中介機構進行全面的外部監管，加強社會中介機構在房地產信貸過程中的作用，利用中介機構向商業銀行傳遞信息，提高信息真實度，降低信息的不對稱程度，降低信息成本。

[1]劉星宇.我國商業銀行房地產信貸的風險度量及管理研究[D].西南交通大學,2015.

[2]司艷春.商業銀行房地產信貸的風險分析[D].西南財經大學,2006.