國有非控股房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督管理

文/黃敏 ，廣西建工集團(tuán)有限責(zé)任公司

國有非控股房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督管理

文/黃敏 ，廣西建工集團(tuán)有限責(zé)任公司

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，國有非控股類型企業(yè)逐漸在市場上占據(jù)十分重要的位置。但是在發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)市場也面臨著多種問題，導(dǎo)致了市場經(jīng)濟(jì)活動的不規(guī)范，阻礙了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，所以，相關(guān)監(jiān)管部門加強(qiáng)監(jiān)督管理工作是十分必要的。本文簡要的就加強(qiáng)對國有非控股房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管的必要性進(jìn)行分析，并就當(dāng)前監(jiān)管工作中存在的問題進(jìn)行分析。在這基礎(chǔ)上積極就實(shí)現(xiàn)監(jiān)管工作優(yōu)化的相關(guān)措施進(jìn)行探討，以期為我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控與優(yōu)化提供參考。

國有非控股；房地產(chǎn)企業(yè)；監(jiān)督管理

房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，帶動了我國國有非控股房地產(chǎn)公司的快速發(fā)展，并逐漸占據(jù)了主要地位，但是隨著企業(yè)數(shù)量的不斷增加，其逐漸發(fā)展成為復(fù)雜的市場局面。另外隨著購房需求量與要求的不斷提升，多種類型的建筑工程不斷推出，在進(jìn)一步推動房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展的同時(shí)，也讓房地產(chǎn)監(jiān)管工作面臨更大的難題，傳統(tǒng)的監(jiān)管方式已經(jīng)不能完全滿足當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需求。積極實(shí)現(xiàn)監(jiān)管方案的創(chuàng)新與探索，是當(dāng)前重要的管理研究方向，對于保證房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行，促進(jìn)國有非控股房地產(chǎn)公司的進(jìn)一步發(fā)展有著重要意義。

1 加強(qiáng)對國有非控股房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管的必要性

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，許多房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)自身的經(jīng)濟(jì)效益保證，提高自身的市場競爭能力，在實(shí)際開發(fā)過程中往往會出現(xiàn)違規(guī)分包、惡性融資、資金運(yùn)作不明以及資產(chǎn)管理水平落后等多種問題。企業(yè)經(jīng)營不透明將可能會造成多種房地產(chǎn)案件的發(fā)生，難以保證建筑質(zhì)量，不僅會對房屋住戶造成影響，同時(shí)還會造成施工人員的合法權(quán)益難以得到切實(shí)保證。同時(shí)，雖然當(dāng)前我國政府為進(jìn)一步推進(jìn)我國的房地產(chǎn)行業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展，已經(jīng)從宏觀的角度進(jìn)行的相關(guān)的調(diào)控政策的制定，并在其中就房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作進(jìn)行明確提出。但是依舊沒有根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況制定完善的監(jiān)管方案，導(dǎo)致監(jiān)管不到位，參與交易的銀行信貸安全難以得到切實(shí)保證，同時(shí)房屋交易雙方的合法權(quán)益也難以得到切實(shí)保證。所以，加強(qiáng)對國有非控股房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管工作開展是十分重要的，不僅能就當(dāng)前的多項(xiàng)房地產(chǎn)糾紛問題進(jìn)行有效控制，同時(shí)還能實(shí)現(xiàn)相關(guān)企業(yè)的不斷發(fā)展。

2 在當(dāng)前的實(shí)際監(jiān)管工作中存在的問題

2.1 缺乏完善的法律監(jiān)管制度

在房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的過程中，國家相關(guān)政府逐漸意識到實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作開展的重要性，并積極制定了相關(guān)的監(jiān)管政策與法律制度。但是由于相關(guān)制度應(yīng)用到今天已經(jīng)難以適應(yīng)當(dāng)前變化迅速的市場環(huán)境，所發(fā)揮的監(jiān)管效益不足。同時(shí)，相關(guān)部門雖然已經(jīng)開展了相應(yīng)的政策調(diào)整工作，但是其在當(dāng)前依舊沒有實(shí)現(xiàn)配套制度的完善，實(shí)際應(yīng)用性較低。另外，當(dāng)前的監(jiān)管制度過于籠統(tǒng)，沒有就該類型企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行分析，以至于難以就實(shí)際監(jiān)管工作中存在的問題進(jìn)行及時(shí)有效的處理。

2.2 當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申報(bào)工作存在問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)、施工以及銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行提前性的總結(jié)，制定相應(yīng)的項(xiàng)目手冊。這是相關(guān)監(jiān)管部門展開監(jiān)管工作的重要基礎(chǔ)，方便相關(guān)監(jiān)管人員就項(xiàng)目開發(fā)情況與數(shù)據(jù)進(jìn)行掌握，從而更加針對性的展開監(jiān)管工作。但是就當(dāng)前的實(shí)際監(jiān)管工作而言，監(jiān)管部門往往忽視了項(xiàng)目手冊申報(bào)的重要性，導(dǎo)致企業(yè)的缺報(bào)、漏報(bào)情況發(fā)生，監(jiān)管人員難以實(shí)現(xiàn)動態(tài)監(jiān)管，監(jiān)管水平難以提升。

2.3 房地產(chǎn)售后保修工作中監(jiān)管力度較低

房地產(chǎn)企業(yè)在商品房修建完成后還應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任，并在維修工作中根據(jù)實(shí)際情況承擔(dān)相應(yīng)的賠償。但是由于對售后保修工作的監(jiān)管力度不足導(dǎo)致該環(huán)節(jié)遭到較多的投訴，其具體表現(xiàn)在部門企業(yè)未按照相關(guān)要求進(jìn)行維修工作，或即使按照合同維修，也存在著維修水平較低或耗時(shí)較多等多種問題。而針對這一情況，監(jiān)管部門卻沒有制定相應(yīng)的懲處措施來進(jìn)行規(guī)范，僅僅依靠調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)該問題的監(jiān)管是難以遏制該情況發(fā)生的。

2.4 缺乏對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的有效監(jiān)管

在房地產(chǎn)快速發(fā)展的過程中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為連帶企業(yè)也實(shí)現(xiàn)了較大的發(fā)展，并作為重要的中介環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)市場與購買者之間的有效連接，是支撐房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展的潤滑部分。但是就當(dāng)前的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分析來看，大量的低水平經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的涌入，激發(fā)了該行業(yè)的惡性競爭，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展造成限制。同時(shí)，其還存在著從業(yè)工作者水平較低以及多種暗箱操作行為的發(fā)生等問題，無法就消費(fèi)者的合法權(quán)益進(jìn)行保證，還會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受限。而當(dāng)前的監(jiān)管部門在進(jìn)行監(jiān)管工作時(shí)，卻缺乏對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的有效管理，導(dǎo)致以上問題不斷發(fā)生卻難以控制。

3 實(shí)現(xiàn)相關(guān)企業(yè)的監(jiān)管工作水平提升的相關(guān)措施

3.1 不斷實(shí)現(xiàn)企業(yè)監(jiān)管制度的完善

法律制度是相關(guān)監(jiān)管部門實(shí)現(xiàn)監(jiān)管工作的重要基礎(chǔ)，所以，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)積極就傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管制度進(jìn)行調(diào)整，使其滿足當(dāng)前的監(jiān)管工作需求，切實(shí)實(shí)現(xiàn)監(jiān)管工作與實(shí)際的相互結(jié)合。并且，針對國有非控股房地產(chǎn)企業(yè)，監(jiān)管部門還應(yīng)當(dāng)站在該類型企業(yè)的獨(dú)特的角度，進(jìn)行針對性的監(jiān)管措施的制定，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管制度的實(shí)際應(yīng)用有效性的提升。另外，監(jiān)管部門還應(yīng)當(dāng)積極建立監(jiān)管工作的公開平臺，在社會的監(jiān)督下實(shí)現(xiàn)公平公正的監(jiān)管工作的開展。

3.2 注重房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)手冊的監(jiān)管工作的開展

項(xiàng)目手冊監(jiān)管是監(jiān)管工作開展的重要依據(jù)，對于實(shí)現(xiàn)監(jiān)管水平提升有著重要作用，所以相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對國有非控制房地產(chǎn)企業(yè)的特征展開深入的研究，并積極和地區(qū)監(jiān)管部分展開探討，不斷完善項(xiàng)目手冊的監(jiān)管制度。首先，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格就項(xiàng)目手冊的報(bào)送時(shí)間進(jìn)行要求與限制，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際監(jiān)管內(nèi)容來就項(xiàng)目手冊的具體內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定與規(guī)范。另外，監(jiān)管人員還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對數(shù)據(jù)匯總分析，建立科學(xué)的項(xiàng)目信息處理系統(tǒng)，方便監(jiān)管工作的開展。同時(shí)，監(jiān)管部門也可建立相應(yīng)的懲處制度，將項(xiàng)目手冊上報(bào)工作作為重要的企業(yè)等級評判標(biāo)準(zhǔn)。

3.3 加強(qiáng)對房地產(chǎn)公司的售后維修工作的監(jiān)管

監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行監(jiān)管手段的創(chuàng)新，加強(qiáng)對房地產(chǎn)公司的售后維修工作的監(jiān)管。這需要監(jiān)管部門提出相應(yīng)的監(jiān)管方案，要求相關(guān)企業(yè)積極制定完善的保修制度，并就賠償金進(jìn)行明確標(biāo)注與提出，同時(shí)監(jiān)管部門還應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠付制度的審核與補(bǔ)充，保證消費(fèi)者的合法權(quán)益，這樣直接實(shí)現(xiàn)利益掛鉤的監(jiān)管措施往往會發(fā)揮更加重要的作用。另外，監(jiān)管部門還應(yīng)當(dāng)將該工作納入到企業(yè)信用評價(jià)工作中，并明確提出，當(dāng)出現(xiàn)重大的保修問題時(shí)會將具體情況進(jìn)行公布，這主要是通過社會輿論的作用來就相關(guān)企業(yè)的維修工作進(jìn)行約束。

3.4 加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管工作

缺乏對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管工作開展，往往會造成經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)的工作誠信度降低，以及在相關(guān)企業(yè)惡性競爭下出現(xiàn)的多種問題，這在很大程度上造成了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到限制。所以，不斷的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管工作優(yōu)化是十分必要的。這不僅需要監(jiān)管部門站在房地產(chǎn)市場對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的具體需求的角度，就相關(guān)機(jī)構(gòu)的工作內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)制定完善的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度與淘汰制度，提高當(dāng)前中介市場的機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。對機(jī)構(gòu)的資質(zhì)與從業(yè)人員的水平進(jìn)行嚴(yán)格考核，并加強(qiáng)對相關(guān)機(jī)構(gòu)的審核工作開展，積極就當(dāng)前市場中現(xiàn)有的機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。這主要是從其現(xiàn)有的中介工作成果，機(jī)構(gòu)內(nèi)從業(yè)人員的實(shí)際工作水平等多方面進(jìn)行考核，嚴(yán)格就難以符合標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行提出與淘汰，保證房地產(chǎn)中介工作的整體水平。此外，監(jiān)管部門還應(yīng)當(dāng)就中介機(jī)構(gòu)的合同管理工作進(jìn)行監(jiān)管。當(dāng)前的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在展開中介工作時(shí)往往會忽略備案工作的開展，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)督促相關(guān)人員就交易合同中的責(zé)任方進(jìn)行明確，避免交易糾紛問題的發(fā)生，并將三包規(guī)定按入到實(shí)際合同制定中，實(shí)現(xiàn)合同的規(guī)范化管理。

4 結(jié)束語

國有非控股房地產(chǎn)企業(yè)相比其他控股企業(yè)，具有更多的靈活運(yùn)行條件，這雖然為企業(yè)的發(fā)展提供了重要的先決條件，但也導(dǎo)致其在發(fā)展過程中面臨著更多的問題，切實(shí)落實(shí)監(jiān)管工作的開展是解決發(fā)展問題的重要手段。所以，國家相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)明確實(shí)現(xiàn)該類型房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管工作的開展的重要性，并積極就當(dāng)前監(jiān)管工作中存在的問題進(jìn)行全面的分析，更加針對性的就實(shí)現(xiàn)相關(guān)監(jiān)管問題解決的措施進(jìn)行探討，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管工作水平的全面提升。只有這樣，才能進(jìn)一步促進(jìn)相關(guān)企業(yè)的不斷發(fā)展,盡可能的平衡房地產(chǎn)市場。

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