房地產(chǎn)稅要來了還不懂？看看上海重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)六年是怎么征收的

譚夢桐

財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅，明確未來的房地產(chǎn)稅將按照房屋評估值征收。

敲黑板！劃重點(diǎn)：按照房屋評估值征收。這句話什么意思呢？業(yè)內(nèi)專家表示，房屋的評估值應(yīng)是房屋市場價值，而非房產(chǎn)原值（即購房時價格）。專家還稱，由于近些年房價上漲較快，因此最終評估值應(yīng)該會有折扣。

這意味著什么？意味著房叔房姨房哥房姐們的好日子要到頭了。從目前民意來看，若在中心城市實施“累進(jìn)制、懲罰性”的房產(chǎn)稅，那對于這些炒房者的壓力就更大了。屆時，一二線城市可能出現(xiàn)集中拋售樓盤，對房價也會構(gòu)成影響，同時對這些炒房者的財富也會構(gòu)成影響。而對于三四線的炒房者來說，受到的將是暴擊，因為當(dāng)你想拋盤的時候，可能連“接盤俠”都找不到。

那么，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅如何計稅呢？

下面，我們來看一下上海與重慶的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。

2011年1月底，國務(wù)院常務(wù)會議同意在部分城市進(jìn)行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，具體征收辦法由試點(diǎn)省（自治區(qū)、直轄市）人民政府從實際出發(fā)制定。1月28日，上海和重慶兩地發(fā)布對個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，并開始施行。

從表中我們不難看出，重慶和上海的征收側(cè)重點(diǎn)不同。

首先是征收對象不同。上海僅對新購住房征稅，存量住房暫不征稅；對于本地首套房的居民有一定的保護(hù)政策，從第二套新購住房才開始征稅。重慶則是側(cè)重征收高端住宅的房產(chǎn)稅，個人新購住房高于主城新建商品房均價兩倍的房子都不能幸免于“稅”。

其次，稅率不同。重慶因為以高端住房為征收對象，所以稅率略高于上海的稅率。

最后，免稅面積標(biāo)準(zhǔn)不同。上海以家庭為單位，但按人均60平方米扣除，居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，也可計入該居民家庭計算免稅住房面積中。對于人均60平米免征面積，有北京網(wǎng)友吐槽道，如果在北京按此征收的話，北京三環(huán)內(nèi)100平米的房子比六環(huán)外300平米的房子還貴，一個免征，一個高額征稅，合理嗎？重慶是每個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積，存量獨(dú)棟商品住宅免稅面積為180平方米，新購獨(dú)棟商品住宅免稅面積為100平方米。

對于兩個城市試點(diǎn)對比，有業(yè)內(nèi)專家表示，重慶調(diào)控房價的動機(jī)更強(qiáng)一些，因為兩個城市的房價敏感性不同，上海房價是全國風(fēng)向標(biāo)，更加謹(jǐn)慎一些，不敢給市場帶來過度震蕩。

兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來，外界對其效果褒貶不一

許多百姓對試點(diǎn)期望很高，都期望可以降房價，但從實際執(zhí)行效果來看，試點(diǎn)對房價的影響并不大，還有許多聲音認(rèn)為試點(diǎn)是失敗的。

從實施效果來看，其實兩地的試點(diǎn)對房價影響并不大。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告，上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10至20個百分點(diǎn)，但成交均價并未出現(xiàn)明顯下跌，而第二年兩地成交量就呈現(xiàn)較大幅度的增長。此后3年多，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對房價的影響更是可以忽略不計。

其次，試點(diǎn)對地方政府財政收入貢獻(xiàn)也不大。重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均僅為1億元左右；上海的房產(chǎn)稅征收雖然要多，但占財政收入的比重卻很小。根據(jù)《2014年上海預(yù)算草案報告》，2014年上海市預(yù)計征收房產(chǎn)稅27.6億元，僅占土地出讓收入的1.7%。

值得注意的是，試點(diǎn)涉及人群的范圍有限，也是導(dǎo)致實施效果不明顯的重要原因。上海試點(diǎn)中有6條稅收減免政策；而重慶主要針對高端住房征收房產(chǎn)稅，這種為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式，被人們戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。

對于房產(chǎn)稅試點(diǎn)的實施效果，上海財經(jīng)大學(xué)教授姚玲珍曾表示，很多人一開始期望很高。居民盼望能降房價，專家希望房產(chǎn)稅能成為地方主體稅，但在改革初期，出于各種原因的考量，最終推出了較為穩(wěn)健的方案，相應(yīng)的，各種稅收較低是必然結(jié)果。

與之前穩(wěn)健的試點(diǎn)方案相比，目前肖部長談到的有這幾點(diǎn)不同

1、存量房或要征收房產(chǎn)稅。與試點(diǎn)相比，之后出臺的房地產(chǎn)稅中，征稅人群對象應(yīng)有所擴(kuò)大。由于將降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，這部分稅額有可能通過提高稅費(fèi)或擴(kuò)大增稅范圍來解決。對于保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的改革一直是重點(diǎn)，而對于存量房的征稅將推進(jìn)改革的步伐，此點(diǎn)對于擁有多套房的房哥房姐們將是暴擊。

2、按照房屋評估值征收。與試點(diǎn)不同，在《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》中，肖部長已明確未來房地產(chǎn)稅將按房屋評估值征收。所謂的房屋評估值，實際上就是以市場價值為基礎(chǔ)，但是一般會低于市場價值，并且在一段時間內(nèi)會保持穩(wěn)定性。相比重慶、上海試點(diǎn)按照交易額征收，以評估值為基礎(chǔ)的征收將更加公平，也抑制了交易環(huán)節(jié)的“做”價等投機(jī)。至于如何真正反映房地產(chǎn)市場的真實情況，對政府來說將是挑戰(zhàn)。

3、征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來的房地產(chǎn)稅改革方向并非單一針對住房保有環(huán)節(jié)收稅，而是把整個房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的稅費(fèi)簡并。所以，在官方看來，房地產(chǎn)稅征收的初衷和主要目的是增加地方財政收入，并不是降房價。