新房轉賣就賠錢，房產稅給日本樓市帶來什么

張榕博

沒有70年的產權約束，日本百姓對房屋的所有感似乎更強。但他們也有自己的煩惱，那就是一輩子的產權、一輩子的房產稅！

在日本大阪久居20年的華人張志民說，現在買完新房再轉賣，就要賠錢了，原因就是繁重復雜的房產稅。他說的是真的嗎？

日本房產稅是如何計算的？

在日本，不動產保有稅分兩部分，即固定資產稅與城市規劃稅。目前，日本的固定資產稅標準稅率為1.4%，都市規劃稅的稅率上限為0.3%，在具體執行過程中，不同地區的實際稅率略有差異。

而對土地、房屋的課稅是根據其市場價值計征的，日本稱之為“適當的時價”。日本一般每三年進行一次基礎評估，估價的當年稱為基準年度，該年度的價格稱為基準年度價值。當然，日本的固定資產稅和都市規劃稅也有相應的減免制度。

有媒體此前算了這樣一筆賬：比如一家人剛買了一套新建的別墅，土地的評價額為1800萬日元（約合120萬元人民幣），建筑物的評價額為1200萬日元。計算方法如下：

固定資產稅 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 ×1/6 × 1.4% + 1200 × 1.4% × 1/2= 12.6（萬）

城市規劃稅 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 ×1/3 × 0.3% + 1200 × 0.3% = 5.4（萬）

年度繳納保有稅額 = 固定資產稅 +城市規劃稅 = 18萬日元，約合1.2萬元人民幣（也就是每年都要繳納這個數字）

如果你想變賣、繼承或者取得，那還要繳納數額不等的稅費，這方面想必國內的老百姓已經領教過了。

日本出臺房產稅，對房產市場影響如何？

人們都說，現在的中國樓市跟日本有許多相像之處。那么，多多借鑒一下日本過去房產稅的威力，也能對我們的小心臟有所裨益吧。

大約從1971年尼克松宣布布雷頓森林體系瓦解開始，日元便一直被動升值，結果外匯大量流入，推動了房地產與股市不斷上漲，房價最高時，日本人曾驕傲地宣稱，東京的房地產價格總值可以買下整個美國土地。

面對著一浪又一浪的房市、股市洶涌上漲，日本政府開始對房地產市場增值征收重稅。結果，增加了投機成本的國外資金撤出，房地產與股市先后向下跌去，先是緩慢下跌，隨著人們對市場信心瓦解，后來房價便呈斷崖式地狂跌。據報道，從1990年跌到2010年，日本房價跌了整整20年，直到小泉政府時期才得以控制住。那時，房地產指數又回到15年前的水平。

有文章指出，由于房產稅的加重，刺破了日本的經濟泡沫，導致在隨后20年中，日本1000多家銀行中，倒閉、歇業、破產的多達250多家；日本經濟一片蕭條，失業率很高，工資大幅下降，百業凋零。

相信把日本經濟低迷完全歸咎于房產稅有失公允，不過，房產稅對于日本房地產的影響確實非同小可，特別是在經濟低迷、消費不振的情況下，再低的稅負也可能是壓倒駱駝的最后一根稻草。

日本華僑張志民說，在日本的年輕人，一般到30多歲以后才考慮買房，而租房生活更適合創業打拼中的年輕人承受。