不動產登記機關審查民事行為的效力實證分析

孫琳 廣東技術師范學院天河學院

不動產登記機關審查民事行為的效力實證分析

孫琳 廣東技術師范學院天河學院

物權法和不動產登記條例關于不動產登記的性質、程序、條件等做了較為全面的規定，但是在登記機關的實踐操作中確存在著與民事行為交叉的情況。本文從登記機關如何審查民事行為的效力作為出發點，從實證的角度加以分析，以厘清登記機關審查民事行為的法律思路。

不動產登記 審查 民事行為 效力

1 案件基本情況

A與B是夫妻關系，座落于某市X路Y號的房屋登記在B的名下。因A與B感情不和，向民政部門提出離婚申請并且簽訂析產協議書，析產協議書經公證部門公證。析產協議約定，上述房屋歸A所有，但A必須支付10萬元給B作為補償，待支付款項后，A才能向房管局申請登記手續。后A持房地產權證、析產協議書及身份證明等資料向不動產登記機關申請辦理登記手續，不動產登記機關在審查時發現A并未提交證明其已經支付約定款項給B的材料，故決定不受理A的申請。

2 不動產登記機關如何審查民事行為的效力

本案中，A向不動產登記機關申請辦理登記業務時提交了A與B的析產協議，那么，不動產登記機關應否對析產協議的效力進行審查呢，實踐中又是如何進行的呢？讓我們對相關問題進行分析。

2.1 審查民事行為合法性的界定

民事行為是平等主體之間根據其意思表示而作出的，只要法律不禁止的行為都是可為的，行政機關不能隨意干涉該民事行為。在不動產登記工作中，申請人提交的申請資料往往都會涉及民事行為，那么，不動產登記機關應否審查該民事行為的合法性呢？民事行為屬于私權行為，一般而言行政機關是不干涉的，但不動產登記機關作出的具體行政行為具有公信力，況且，民事行為被確認無效后，并不能當然導致具體行政行為的撤銷，這就損害了權利人的利益了，為了維護房地產市場秩序的穩定，對部份民事行為的合法性進行審查就顯得尤為重要了。但作為登記部門，并不是對所有涉及申請人的民事行為都進行審查，只是對申請人提交資料中涉及的民事行為進行審查。

2.2 不動產登記中常見民事行為的審查

在不動產登記工作中，經常會涉及到的民事行為主要有：借款及抵押合同、贈與合同、繼承、委托合同、析產協議、買賣合同、自建行為等等。

對于合同行為而言，首先應該審查合同簽訂方是否符合法律規定，是否為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人，若為上述“兩人”，應由其監護人代理。主體適格后，進而審查合同內容。對于合同內容，工作人員應著重審查合同的核心條款，例如涉及登記房屋的條款，處分房屋的行為是否符合法律的規定。由于核心條款的效力會影響到整份合同的效力，所以，對核心條款的審查應該更加嚴格。

對于委托合同而言，著重審查委托人和代理人的身份證明，委托權限以及委托期限。若委托他人簽訂合同的，同時也要審查該合同的內容是否超出委托權限，簽訂合同的時間有否超出委托期限。除此之外還應注意代理人是否自己代理或者雙方代理。

在夫妻析產協議中，同時會涉及到附條件的協議，例如雙方約定一方支付一定金額后，才將房屋過戶至其名下。這是附條件的析產協議，只有當約定的條件成就時，才能為其辦理房屋的登記手續。所以，工作人員也應當審查條件成就的憑證。

在實際工作中，審核申請人提交的申請資料是房地產登記部門的關鍵，隨著工作人員風險意識的提高，對申請資料的質量要求也應該越來越嚴格，同時對合同進行實質審查才能真正提高行政效能，優化行政資源。

3 不動產登記機關審查民事行為的法律思維

不動產登記機關在審查民事行為合法性時，應從民事權利能力、民事代理行為、民事行為的效力三個方面加以考量，下面分而述之。

3.1 民事行為能力之考量

根據《民法總則》規定，公民從出生時起到死亡時止，依法享有民事權利。根據該規定所有的公民均具有民事權利能力，但民事行為能力需通過年齡和精神智力狀況來確定。

首先是年齡的劃分，十八周歲以上的公民是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。八周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人；不滿八周歲的未成年人是無民事行為能力人，由法定代理人代理民事活動。其次是精神智力狀況的劃分，不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人。不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人。不動產登記機關依此考量當事人的行為能力。

3.2 民事代理行為之考量

如前所述，無民事行為能力人、限制民事行為能力人需要監護人作為他們的法定代理人。父母是未成年人的監護人。未成年人的父母已經死亡或者沒有監護能力的，由有監護能力的人擔任監護人，如祖父母、外祖父母；兄、姐等。不動產登記機關需要依此判斷代理行為之效力

3.3 民事行為效力的認定

公民所為一般民事法律行為應當具備下列條件，行為人具有相應的民事行為能力；意思表示真實；不違反法律或者社會公共利益。若涉及到合同行為還不能違反合同法的規定，如合同無效、合同效力待定、合同是否可撤銷等。

孫琳，女，湖北襄陽人，廣東技術師范學院天河學院講師，主要研究方向：民商法、訴訟法。